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8月份，郑州市不动产登记政策出台，9月份出了郑九条，10月份调控升级，限购限贷政策出台。对于限贷，大家基本很清楚，那就是钱要多交了。但是关于新政实施后，购房需要提供什么资料？新的买卖房流程、贷款流程分别是什么样的？还是有很多人一头雾水。 今天，给大家梳理了最新的二手房交易的流程，满满的都是干货呐，大家可要收好了。
一、买房时要先咨询 买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 提示：注意要查看房产证上有几个人的署名，签合同时需房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明和合同签名。 二、交定金，签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。一般来说，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理、违约金和违约责任等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 提示：如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，比如找中介或银行。 三、还清房屋贷款，也称赎楼 赎楼主要是针对业主房贷没有还完的情况，业主到原贷款银行申请还清贷款（从预约还款到抵押注销约半个月—2个月时间），本次贷款审批通过后由业主到银行还款，还款后到房管局注销原抵押，房屋即可上市交易。 提示：一般赎楼是业主的事儿，但目前的房地产市场是卖方市场，所以也有买家付解压的情况。 四、房产评估 由银行指定的评估公司安排专门评估人员对房产进行评估，业主需预留房产证复印件给评估公司。 提示：如全款可忽略 五、银行面签 评估结束后5个工作日内，买卖双方到银行面签，面签结束后由买方缴纳金融费用。 提示：如全款可忽略 六、办理按揭及银行审批 买卖双方在银行面签并缴纳金融费用后，按银行要求提供收入证明、户口、身份证、婚姻证明、银行流水、《郑州市购房申请表》等贷款所需资料。资料准备齐全后，报银行信贷经理处审批，审批时限为5-10个工作日。去银行做贷款申请需要买卖双方到场。 提示：办按揭买家心里要先有个数，一般2000年以后的房子，评估价高一些，贷款可以贷到七成，如果2000年以前的，那么贷款一般只能六七成。 七、付首期及资金监管 审批通过后，且买卖房屋达到上市交易条件，即可前往房管局网签合同，买卖双方去房管局签资金监管协议，买方将首付购房款（全款）存入交易结算资金监管账户（第三方公立账户保障购房款安全）。 资金监管具体操作： 买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的不动产证之后，首期款打给卖方。 如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，是收费滴。 八、过户及缴税 去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。 提示：一般拿新证，一次性付款就可以直接拿新的不动产登记证，如果是按揭贷款拿的就是复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。 九、物业交割 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。 提示：最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。 十、买房支付尾款 购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。 提示：（如果没有签交房保证金协议）在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
1、卖方需要的材料：身份证原件（夫妻双方），结婚证（离婚证），户口本原件，房产证原件，土地证原件，所售房产契税票原件，首套房证明（所售房产是唯一房产） 2、买方需要的材料：身份证原件，结婚证，户口本原件，首套二套房证明（房管局、不动产登记局各一份），《郑州市购房申请表》 注意事项 1、30年之内的房子（建成年份）可以办按揭贷款。 2、贷款年限最高30年，（年龄+贷款期限不超70年、房龄+贷款期限不超50年）两条件必须具备。 3、最高额度不超过房产评估价值的70%，每月还贷额不能超过所开收入证明金额的50%（直系亲属可共同贷款）。 4、贷款利率国家基准利率 4.9。 5、签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。 附：
买方 (1)契税： 90㎡以内，首套、二套均为1%；90㎡及以上，首套1.5%，二套2% ；三套及以上，不分面积，均为4% (2)交易服务费： 建筑面积*6元/㎡（商品房），3元/㎡（房改房） (3)工本费、配图费： 共计80元 卖方 (1)营业税： 5.6%（满2年免征） (2)个人所得税： 1%（满5年且为家庭唯一住房免征） 以上就是最新的二手房交易最新税费标准，其实远没有那么多纷繁复杂的收费项目。 不过理论上来说，营业税和个税是由卖方支付的，但是实际上由于目前的二手房市场供求关系不平衡，卖方处于主导的地位，所以一般这些税费最终还是由买方支付。建议购房者在购买二手房时，尽量选择安全、透明的平台进行交易，同时一定要瞅准所签订的合同以及具体的内容，避免上当受骗。 |
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