园区中国 | 万通工业地产大败局：说好的5年全国第一呢？

本文摘自园区中国新书《园区大败局》，目前本书正在创作之中，欢迎各位同仁提供更多案例。

商业世界一再验证一句俗话，“满饭好吃，满话难说。”

很多人都不记得了，5年前，万通掌门人冯仑曾经信誓旦旦地夸下海口，“在工业地产领域，我们还没有看到强有力的竞争对手，5年内，万通工业地产将成为中国工业地产的龙头老大。”

《东邪西毒》里黄药师有一句台词，“人最大的烦恼就是记性太好，如果可以把所有事都忘掉，以后每一天都是个新开始，你说多好。”往邪恶点儿想，理想丰满，现实骨感的冯仑先生或许现在最想让当时听过他夸口的人都患上失忆症。

这就是园区中国的烦恼，我们的记性太好了，因为当初采访万通的就包括我们的团队。如今的万通几乎已经消失在人们的视野当中，上市公司卖掉，立体城市无疾而终，旅游地产、美国项目、自由筑屋等都是昙花一现，那位地产思想家如今在公众看来好像只剩下了思想。

当年大肆宣传的按照美国模式打造的工业地产业务，则已经销声匿迹，不闻任何声息了；作为万通工业地产和基金模式的首席操盘手，万通控股副总经理郑沂早已在2014年离开万通；万通工业地产的官方网站也已经关闭多时。

都说起了个大早，赶了个晚集，可是起了大早的万通连晚集都没有赶上。无论是2008年试水，还是2012年高调抛出工业地产计划，都绝对不可谓不早。彼时华夏幸福、张江高科、亿达中国、光谷联合、上海临港还都星光黯淡，宇培、易商更是小儿科，平安不动产甚至还没有出世，只有所谓的“北联东，南天安”，江湖格局连雏形尚未显现，更谈不上所谓竞争。

以当时冯仑和万通在国内陆产和基金界的名声与号召力，如果真的发力，到今天至少应该在产业地产江湖占有一席之地才对，为什么最终却是一败涂地呢？

缘起同窗

我们还是要从万通工业地产的思路和动作细细说起。

冯仑萌生工业地产思路起源于2004年中欧商学院的一堂课，和他交谈的同学叫做李东生，TCL掌门人，和冯仑是中欧商学院以及长江商学院的双料同学。当时的TCL正在启动震惊全球的跨国并购战略，巨资收购了汤姆逊彩电以及阿尔卡特手机，巨大的经营压力扑面而来。

李东生对冯仑说，“我们有尽量轻资产化的需求，想放下包袱，专注做自己想做的事。”

说者无心，听者有意，对物业资产非常敏感的冯仑马上说，“你们不是没有能力经营，而是没有动力.....这些土地，闲着也是闲着，不如想办法将其盘活，还可以获得新的收入来源。”

闲聊之后，冯仑并未放弃这个思路，而是持续跟TCL谈了3年多，李东生最终被说动了。用冯仑的话说，“我追李总追了3年了，眉目传情1年多他才答应，作为同性，我们该了解的都了解了。”

于是在2008年初，万通控股与TCL集团合资成立了万通新创工业资源投资公司，万通和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本，以此作为工业地产的运作平台，并任命曾经在新加坡腾飞集团任职、熟悉工业地产业务的的武东伟为总经理，此外还陆续从普洛斯、腾飞集团和丰树集团招徕工业地产方面的专业人才。

在这场情投意合的婚姻中，双方各自都打着自己的如意算盘。冯仑说，自己的算盘是“用TCL手中的工业厂房建庙子、树牌子、通路子、挣银子、占位子”，而李东生的算盘是，轻资产运营、强化主业、盘活沉淀资产，以及参与工业地产增值收益分享。

双方第一个合作的项目位于无锡，原来叫TCL数码工业园，其实是TCL在无锡的一个液晶面板生产基地。园区占地面积为275592平方米（其中包括5400平方米的待开发用地），总建筑面积为159504平方米，包括厂房、职工宿舍、食堂、仓库等等，本项目采用售后回租（SALE&LEASE  BACK)的模式，TCL王牌对其中的58%进行回租，租期为六年。 

该园区本身的区位和配套条件都很不错，项目所在地毗邻沪宁高速公路、沪宁铁路、无锡硕放机场，交通便利。世界500强企业丰树物流无锡项目和普洛斯物流无锡项目也在区内。万通新创在工业用地的基础上，进行多物业形态的综合开发，旨在将项目打造成为集生产、商务、生活、学习和娱乐于一体的商务园区。

项目更名为“万通工社·无锡”后，万通将原有厂房、库房、宿舍进行改造，除了回租给TACL部分以外，还重新招商引入了SONY、美的和速必达物流，迅速将出租率提升到了95%，并在2010年将租金提升到了13元-18元/平方米/月,按照16万平方米的体量和90%的出租率来计算，年租金收益超过2000万元，基本实现了8%的净运营收益率。

对于地产金融而言，这个数字是一个重要的门槛，如果能达到8%意味着对基金投资者有不错的吸引力。

万通新创对这个工业园的检修和改造并没有耗费过大的成本，先是将自己的物业公司派进去维护，对老厂房的安全、防水、结构等方面进行了检测和整修；其次是着手将一些新能源、低碳、节能减排、可循环利用技术引进来，打造成绿色园区；最显而易见的变化是外墙从工业园区典型的单调灰白色变成了五彩缤纷的颜色，很多墙上还画了即兴手绘的墙画，万通称“这是要提升艺术品质”。

万通后来还准备利用一些闲置建筑做成汽车影院、奥特莱斯等，使这里变得具备城市综合体的功能，但后来是否得到政府的规划许可就不知道了。

“美国模式”

无锡万通工社的成功大大增强了冯仑和万通团队的信心。2012年，冯仑总结了在这个园区项目上的三个收获和优势：

第一，用四年时间，用无锡具体的个案，摸索了整个业务流程的详细过程，而且通过与TCL非常成功的合作，使万通走通了这个过程的关键一步，知道怎么收购目标企业的优质的、成熟的、使用中的厂房和土地；

第二，在四年中已经磨合了一支成熟的团队，工业地产整个团队是从国际和国内最优秀的企业中筛选、挖掘而来，大部分来自于普洛斯，腾飞、丰树等企业，与住宅团队明显不同；

第三，在基金管理方面，万通已有成套管理经验，现在管理基金已经超过了35亿元，房地产类公司管理规模排名第二，正因为这些基金管理的经验和团队，能够支持企业按照规范、透明、 有序的方法，来扩张工业地产的规模。

冯仑的过人之处，在于他的确总是能够领先行业一步，去看到更远的地方。在其他人还没有看清工业地产、产业地产到底是什么的时候，冯仑已经开始借助金融资本的力量去做万通的工业地产业务了。由于此前丰富的地产金融经验，万通从操作这个项目一开始就奔着做成金融产品去的，这也是其标榜的学习“美国模式”。

所谓的“美国模式”，其实是一种高度依赖品牌经验和金融渠道的轻资产操盘模式，强调融资多元化，减少自有资金占用，要求建立以资产运营管理能力为核心的能力导向。包括黑石、铁狮门、普洛斯等都是美国模式的典型代表，为此，万通还专门把对美国模式研究很深的杜丽虹博士聘请为独立董事。

万通的美国模式主要沿着两条产品线运行，一条是以万通中心为品牌核心的写字楼产品线，一条是以“万通工社”为品牌核心的工业地产产品线。

在美国股票市场的标准普尔行业分类中，类似大众仓储（Public Storage）、普洛斯（园区中国注：如大家所知，当年的ProLogis如今死后重生，已经成为新加坡上市的GLP，请注意区别）这些持有大量收租型工业物业的公司都被划分为金融类公司，而万科的标杆、美国第一大房地产开发商帕尔迪公司（Pulte Homes）则被划分为建筑类公司，正是基于对这种划分的观察和思考，万通控股确定了对自身进入工业地产的路径选择。

实际上，不仅是工业地产，包括商用物业方面，万通控股都提出了向美国模式学习的口号。在这些收租型物业领域，美国企业不仅仅扮演开发者的角色，更是运营者和服务商，在轻资产模式下，用较少的资金撬动物业项目，并提供投资服务、开发管理服务、运营服务等一系列服务为投资者带来收益。

外脑固然重要，如果整体业务操作起来，实际运作的操盘手更为关键。冯仑专门从嘉实基金挖来了郑沂。此人是日本名古屋大学的高才生，工程博士学位，自2000年起，先后任日本YAMATO咨询公司部门经理；日本CEL基金管理公司中国首席代表；联想融科投资管理公司投资总监；嘉实基金REITs资产管理公司筹备负责人。他曾经在证监会REITs试点工作中深度参与出谋划策，是中国REITs研究和实操领域的专家。

冯仑让郑沂做了万通控股的副总经理，兼管工业地产和基金两个板块的事务，万通工业地产的金融路线由此也可见一斑——前期用基金四两拨千斤，后期用资产证券化形成退出和滚动开发的通道。

信心爆棚

在园区中国2012年采访郑沂的时候，他表示，2012年万通工社的租金水平比此前又有了很大的提升，但仍处于升级孵化阶段，“我们主要看的，租金收入增长带来的动态增值收益(Capital Gain)，一旦进入稳定成熟的阶段，静态的租金收益水平(Income Gain)就是更重要的衡量因素。”

与TCL合作后，万通新创迅速积累了约60万平米出租物业面积，考虑到TCL在全国拥有21个生产基地或工业园区，厂房及配套设施总建筑面积超过100万平方米，双方仍然还有很可观的合作空间，据说双方也制定了一个长期的合作与收购规划，但最终不了了之。

“成本”显然是工业地产相比于住宅和商业地产要更为看重的因素，因为这一领域的客户需求的价格弹性更强。郑沂对我们透露，曾经也有一家国内知名的通信设备商（据我们私下了解，这家企业正是华为）找到万通控股，希望将自己的物业做售后回租，然而这些物业品质过高，造价甚至不低于北京CBD甲级写字楼，一旦该企业不回租，很难在市场上找到合适客户，这笔交易自然难以谈拢。

与TCL合作的成功让万通控股变得炙手可热，还有更多的制造企业纷至沓来洽谈合作事宜，甚至不乏一些手中拥有闲置工业用地的地方政府和因制造基地转移而转让厂房的外资企业。

由于越来越多的制造企业上市后，投资者希望看到资金更多运用于主业的拓展上，而不是大量被沉淀在这些固定资产中，以便提高资金使用效率和资产收益率。然而尽管有这样“轻资产化”的动力和需求，一些制造企业缺乏专业和闲暇难以运作起来，另一些企业则干脆成立房地产开发公司用地产销售的方式处理了事，而万通控股则敏锐地从其中的“租赁空白”攫取到属于自己的市场机会。

“纵观目前市场，这种与实体企业合作的共赢模式并不多，而且市场需求很大，这算是万通一个独特的核心竞争力，我们下一步就是要不断复制这一模式。”郑沂说，而他们的杀手锏就是金融资本。

在物业发展的不同阶段，有不同收益类型及匹配的风险，因此有开发基金、孵化基金以及REITs等不同类型金融工具相应支持。而在每一个阶段，又可以发展一期、二期等多期基金，在这种立体式的资产与资本配置体系下，规模可以实现快速的扩张，这是美国模式的精髓。

作为这一模式框架下的典型代表，普洛斯的“闭合循环联动资本体系”，正是万通工业地产仿效的经典范例。凭借着REITs上市和旗下多只基金的运作，普洛斯在全球范围实现迅速的并购扩张，一度资产膨胀速度达到每年40倍。在其巅峰期的声势、资产和市值，丝毫不逊于任何一家住宅、商业或写字楼地产基金。

这种海外尤其是美国工业地产商成功的鼓舞，是万通控股看好中国工业地产市场前景并积极投身其中的重要原因，“只有采取普洛斯的这种美国式的地产金融模式，才能快速整合工业地产资源，实现专业化、标准化、规模化。”郑沂说。

瞄准REITs

当时的万通控股信心爆棚，希望3年内在“大北京区”和“大上海区”城市的开发区或高新区管理工业物业的可出租建筑面积300万平米以上，年租金收入达到5亿元以上；而在5~10年的时间里，按照国际通行的管理资产规模（AUM）衡量，成长为中国工业地产领域的绝对领先者，并按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。

在房地产基金方面，万通控股是国内开发商活跃较早的试水者之一。无论是阜成门万通新世界商城的类REITs集合信托产品，还是随后与华润深国投合作成立的万通核心成长股权投资基金，都在市场上取得了不俗的发售成绩，也为万通工业地产对接基金之路积累了丰富的经验。

郑沂当时说，万通控股面临的最大挑战其实来源于自己。目前，REITs模式在中国发展还不成熟，前景还不明朗，相关的法律法规也尚未出台，这对于将重心放在地产资金管理的万通来说是最大的阻碍；另一个挑战在于投资者的认识，其实2012年才是真正的“权益性基金元年”，如何获得投资者的支持、如何松开投资者被绑住的手脚，都需要摸着石头过河。 

无论是商业还是工业收租型物业，其发展阶段大致分为三个阶段，即没有现金流产生的“开发阶段”、租金收入水平尚低但快速增长的“孵化阶段”以及租金收入步入稳定的“成熟阶段”，而只有最后一个阶段才适合做成REITs。但实际上，国内的工业地产除了外资和部分国有园区能够达到这种稳定阶段，绝大多数都不能满足REITs的要求。

实际上在万通控股之前，国内并不缺乏尝试将工业物业打包成REITs的先行者。2006年孟晓苏主导的天津领锐基金、2007年嘉富诚操作的江苏快鹿产权式REIT、2008年中信信托与嘉德置地联手的中信凯德科技园基金和2009年初上海四大国企牵头的浦东版REITs方案，都是将工业地产作为核心资产包，也都是轰动一时的“国内首个工业地产REIT”有力角逐者，然而最终都未能成行。除了相关政策环境的桎梏和各自存在的一些缺陷外，共同的原因就在于这些工业物业资产未完成规模性整合，同时租金低、空置率高造成难以按REITs所要求的分红率估值。

在工业地产基金上，万通也确实在落地操作。根据郑沂的介绍，万通控股在2013年发起了中国第一只人民币工业基金，投资总规模超过20亿元，所投资的资产主要集中在上海、杭州、成都、无锡以及武汉等地区。这些城市主要是一二线城市，对2.5代工业有较大的需求。“目前，我们完成收购的项目面积已超过120万平方米，仅去年（2013，TCL万通无锡工社）就增加了60万平方米。投资人的信心不断增强，基金的发展也形成了良性循环。”

根据他的介绍，这只工业地产基金实际上是PE型基金，它具有多个特点：第一，不对投资者进行本金、收益的承诺；第二，采取“5 1 1”投资期限的模式对资产组合进行投资，而非针对单个项目的投资；第三，以往许多基金都是先有项目再进行基金募集，但这只工业基金是先募集基金再进行项目投资；第四，当资产规模发展到一定程度后，将与资本市场进行对接，也就是以资产证券化的方式退出。

2014年，万通控股筹备发起20亿元规模的二期基金，基本投资策略将保持不变，主要围绕着人口在800万以上的一二线城市进行项目投资。这些项目会配备70%以上的物流设施，且仍以2.5代工业为主。

但随后，这只基金已经没有了下文，进展不详。

园区中国联系到郑沂本人，他回复称，自己已经在2014年就离开了万通。按照这个状况来看，工业地产基金的命运也许凶多吉少。

直线陨落

有了案例、品牌和资本的支撑，2012年，在高调宣布了工业地产美国模式之后，万通又趁热打铁，和汇源签署了战略合作协议。万通方面发布的新闻稿称，双方初步确定以“部分售后回租＋增值管理”的模式进行合作。“汇源集团近年来的快速发展形成了丰富、优良的工业土地和厂房资源，而且未来汇源集团还会不断地发展、扩大，双方可以此为基础进行长期、持续的合作。”

但这次，无论是冯仑，还是朱新礼，都并非公开露面，对于更具体的细节和日程更是讳莫如深。从一开始，这场合作就更像是一场为冯仑背书的作秀，而非实实在在的交易。

毫无疑问，万通希望在汇源乃至更多实体企业身上复制和TCL的成功经验：

第一，收购目标企业在使用中的优质工业厂房和土地。

第二，物业营运，提升价值，打包放入基金。

第三，通过复制扩大规模放到基金。

第四，变现，用基金上市，放到其他上市公司里面，或者把资产再处置，或直接出售给公司、基金等，多种方式实现退出。

冯仑很得意的说，万通工社介入的时点上，有两块利润，一块是土地增值部分，它潜伏着，工业企业挖掘不出来或者没有能力挖掘，一块是万通的品牌运营能力附加上后，产生的增值。所以，合作让双方都吃到肥肉，简称“合肥”。

“像TCL、汇源所在的家电、饮料行业所需的厂房一般标准厂房就能满足，只需要对一些局部的细节进行微调，整体上仍属于标准厂房的范畴。不像汽车组装等行业需要专门定制厂房，给宝马做的厂房大众过来就没法用。一般这类企业更乐意从政府手里买地自建厂房，或者请人代建厂房。”世邦魏理仕工业与物流服务部副董事胡晓睿表示。

而万通工社的操作平台就是万通新创。根据其当时对自身的介绍，万通新创是一家专业的工业地产项目运营和开发管理公司，倡导美国工业地产“持有 基金”的先进发展模式，制定了一套成熟的投、融、管的运作体系，在全国优质区域选址布局，通过收购与回租、领先性园区设计开发、增值物业管理等灵活解决方案，可满足其客户的个体需求，同时力求为投资者提供长期回报。 经过不懈努力，已打造出 “万通工社”工业园区品牌。

此后，万通新创的确完成了几笔收购。如2012年11月，万通新创宣布正式收购广德国际投资(浙江)运动用品有限公司。其所在园区，总土地面积为22.9万平方米，已建建筑物面积6.1万平方米，即日日新彩印包装产业园。

万通新创称，将根据园区所处区域的产业和规模，对原有物业资产进行重新定位和升级改造，对空地进行市场定制开发，结合杭州余杭经济区产业升级和城市化进程的要求，打造专业的印刷包装产业园区和电子商务综合园区。

2013年2月，万通新创成功收购成都勤恒投资有限公司，将在中国西南地区打造一个现代化工业园区-成都勤恒工业园。该园区位于成都市新都区，总土地面积为7.56万平方米，已建建筑物为十栋钢结构厂房和五栋办公楼，总建筑面积3.9万平方米，操作方式如出一辙。

在众多产业地产人士看来，中国的这一市场超过美国乃至任何一个其他区域市场，由于世界工厂的地位、产业结构调整带来的巨大机会以及13亿人口快速城市化激发的收租型物业强大需求，中国工业地产市场完全可以超出美国数倍之多。

“众人未看到的机会是最大的机会。做到最大的工业地产公司，不一定比住宅、商业地产公司规模小，10年之内，也许我们会做到与万科或万达一样的世界级公司。”郑沂当时称。

与他的表述相似，冯仑的语气则更加确定一些。“我们通过第一个个案四年的准备，现在准备发力，我们一发力就变成全国第二，所以如果工业地产基金我们发二期三期，就和普洛斯差不多，那就是第一，第二之争了。”

言犹在耳，然而5年之后，万通工业地产和基金非但没有做成龙头老大，甚至就此销声匿迹，万通当年为了工业地产而聚集的黄金团队也都不知所踪。其实，就连冯仑和万通自己都几乎变成了赔了夫人又折兵的“泥菩萨”：

2015年，冯仑和万通控股失去了万通地产上市公司的控股权，嘉华控股成为新的上市公司控股股东。在此之前，冯仑希望能够主导一直业绩不佳备受投资者斥责的万通地产，但并未成功。

2015年8月8日，万通地产董事会重组，冯仑系人马撤出，嘉华系上位，随后一年，泰达集团业逐渐退出，冯仑当年的“傍大款，走正道”战略彻底崩盘。

用冯仑自己的话说，“万通地产已开始窒息性死亡。”然而作为创始人和董事长，冯仑实在难辞其咎。

2016年9月更有媒体曝出，冯仑可能连最重要的旗舰平台万通控股都要放弃，接盘方有可能是宁高宁掌握下的中化集团。

熟悉冯仑的人说，自从海南“逃生”和六君子分家之后，冯仑的万通一直希望以一种“巧劲”玩四两拨千斤的游戏，万通地产卖身泰达集团也好，后来的立体城市、工业地产、众筹建房也好，无不是这种思路的延续和发挥。冯仑一直沾沾自喜于企业家自身的光环和企业曾经的品牌，但事实证明，这种四两拨千斤的游戏在中国并不算太吃香，尤其是很多领域走得太超前的话，更是雷声大雨点小，难以真正运转起来。

六大硬伤

很多事情回过头来看，机会不一定就真的能成为战略。园区中国认为，万通与TCL合作的成功，有很多天时地利人和的因素促成，而不是完全就能够归结为万通美国模式的胜利，相反，万通的工业地产模式天生就有六大硬伤：

首先冯仑与李东生企业家之间的默契至关重要，对于其往下推动业务起到了顶层设计的关键作用，但随后进入到一板一眼的战略层面就可能开始出现问题，每个制造业企业，每个资产包千差万别，企业家的诉求，职业经理人的诉求完全不同，进一步推进就变得困难重重；

其次，无锡工社的成功，很大一部分在于TCL特殊情况下愿意接受售后回租，并承租了60%左右的面积，起到了旗舰店的招商效果。但大多数制造业在土地不断增值、制造业本身又不断萎缩萧条的情况下，谁又愿意干把资产卖掉再回租这样的亏本买卖呢？

第三，心态的变化。冯仑和李东生做成第一单之后再无下文，与汇源的合作也是无疾而终。2010年之后，中国房地产市场并未如人们想象的那样直坠深渊，相反却是越来越火爆，土地资产的升值无以复加，把资产放在手里并无不可。更何况，在制造业企业看来，万通所做的厂房改造的事情，难道我自己不能做？后来TCL也开始自己做起厂房改成文创园的活计，包括中集、三一重工开始进入产业地产，这些就是一个个的显证。

第四，万通使用的是杠杆操作，以投资者的钱来撬动工业物业并购，但这个钱是有回报率要求和期限的。万通必须快速把钱投到合适的项目上，而并购一个像万通工社这样一个特殊产物的项目又谈何容易？工业用地公开市场拿地又障碍重重，万通只能去一些偏远地区收购一些质量较为低劣的项目，这就形成一种恶性循环，一边受到资本的催逼，一边又缺乏优质资产和快速的改造效果，因此后期基金杳无音信也就在意料之中了。

第五，冯仑说过，把万通工社称为工业地产综合体，其实，应该叫产业地产综合体。一字之差，内容大变。在这种变化中，实现了从“工”向“商”的转变，自然产生了工业用地和商业用地的价格差。这种价格差，是在万通地产和TCL之间分配的，政府的角色就是办理规划手续，不再搞什么土地重新出让。因为，随着文化创意产业、高科技产业、现代服务业的蓬勃兴起，工业的内涵也在发生着变化。科研办公楼、创意空间等类办公性质的建筑堂而皇之地被视为工业建筑，实际上发挥着写字楼的功能。这类似美国高科技公司产业园中的办公空间，里面吃喝玩乐自成一体，多余的部分可以对外出租、出售。万通与TCL合作，实际上就是增加其商业含量，提升土地价值。

冯仑确实很精明，很早就看到了这个重要的趋势，但是他忽视了政府在其中可能发挥的一些能量，这种改造，尤其是在北上广深，都有着严格的政府法规条条框框约束着，其实你想转变就转变的。政府已经看到这种“吃差价”的红利，岂能随意流到外人田中？随后的种种掣肘，可想而知。

第六，就是很可惜，万通这家公司越来越显得志大才疏，眼高手低。这并不是我们恶意的抨击，实在已经成为行业的共识——不可否认，1990年代初创立于海南的万通，曾是中国房地产市场化诞生的象征之一，在2003年年底，这家公司资本金和营收都双双进入过中国房地产业的前十。

然而除了早期所谓的“阔过”以外，这些年来万通展现了一个品牌迅速陨落的全过程，最终沦为一个二流的小开发商角色。冯仑本身除了在网上继续发挥他思想家的段子和文章之外，再难在大场合上见到他标志性的光头。

总是先知先觉，却总是无法落地，立体城市、美国项目、工业地产、众筹建房，哪有一点体现一个品牌开发商实力的地方？确实，思想有多远，舞台就有多大，但你必须有足够的演员、剧本、道具和能力把这个舞台hold住吧，而不是思想飘远了，舞台都丢了。

最后，也是最重要的一点，产业地产，重在一个心态的“稳”，而不是原有的业务做不下去了，把这里作为一个新的掘金点。在传统地产领域一败涂地，江河日下的万通进入工业地产，仅仅做了个巧合的成功项目，就提出要成为工业地产的万达和万科，信誓旦旦地超越普洛斯，浮躁和张扬尽显，这本身就昭示其不可能有一个“稳”的心态在其中，如今的结局也都是规律的合理体现罢了。