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导读 物业服务合同法律关系中，交纳物业费是业主的主要义务，相关法律文件同时规定，业主基于“正当理由”可拒交物业费。但是实际生活中，业主提出的理由大多未获法院支持，因其并不属于“正当理由”范畴。本文将生活中常见的业主拒交物业费“无理抗辩”情形进行了整理，供大家参考。 家中失窃，物业为何不赔？房屋质量有问题，物业为何不管？违章搭建，物业为何不过问？……作为业主，这些问题是不是道出了你的心声？一旦业主与物业发生矛盾，不少业主会采取拒绝交纳物业管理费的方式来与物业抗衡。对于业主而言，理所当然地认为：好，既然你不作为，那就别想收我的钱。可是，看似“理直气壮”的业主，一旦对簿公堂，却很难获得法律的支持。这是为什么呢？来听听将乐法院的解答吧。 事件回顾 时间回拨 2012年10月起，将乐某小区部分业主以占道停车情况严重、环境卫生维护差、车辆进出管理不严、违章搭建无人管等物业服务管理不到位现象为由，拒绝交纳物业费，导致物业服务人员工资无法及时发放，小区环境愈加脏乱，形成了恶性循环。最终，这些业主被物业公司告上了法庭。 目前，涉及该小区的物业服务合同纠纷案件已达59件，其中56件经法院调解后，业主主动交纳物业费。 那么，业主们这么多看似“正当”的拒交理由没有一个被法院采纳，这是为什么呢？小编通过以下情景模拟为大家解释。 1 情景一 美丽 我不需要物业服务，我干嘛要交这个物业费！ 小编 这样说可不对，你看看这个司法解释。 法条 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 美丽 我还是不大理解？你再说详细点。 小编 别急，你听我说！ 释 法 业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。正因为如此，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。 美丽 原来是这样，看来这钱的确是得交。 可我邻居情况不一样。 11 情景二 微博 我一年到头没几天在家，都没享受物业服务，还要交物业费？ 小编 也是需要交纳的，原因是这样。 释法 关于业主未享受物业公司已经提供的服务问题，就像之前和美丽说的，物业公司请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间，业主需按合同缴纳物业费。如果物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微博 第一翅为一个物业费这么香菇！我交钱就是了！ 小编 一点物业费，毛毛雨啦！ 3 情景三 小鱼 听隔壁微博说，你懂得很多啊！ 小编 哪里哪里！我最喜欢你家”食里香“煎包了！NO.1! 小鱼 哈哈哈！等我问完问题就请你吃！ 小鱼 这物业合同又不是我签的，我干嘛要交钱？ 小编 你这样的想法有误，我们来看看司法解释是怎么说的。 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 小编 你别说话，知道你看不懂，让我细细道来。 小鱼 … 释法 因为物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是物业服务合同的签订，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的，后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但这两种合同在性质上与业主本人签订无异，具体说来： 第一，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从这个角度来说，在建筑单位与物业服务企业签订合同之后，这个合同并没有对未来的业主产生拘束力，但是在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，因此，从这个意义上讲就是对合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同应该对业主有约束力。 第二，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应该经全体业主的同意，但是与物业服务企业签订具体的物业服务合同，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，这些具体物业服务合同是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的，这种业主委员会做的决定，按照我国《物权法》第七十八条的规定，对全体业主具有约束力。 小鱼 原来如此，我真该把这些法律法规好好看看...... 小编 学法是百益而无一害的，要学会用法律维护自身合法权益。 小编 其实，现实生活中，业主拒缴物业费的理由还有很多，比如车辆被盗、找不到停车位等等，但只要物业履行了相应的义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合法依据的。 目前，法院受理的物业服务合同纠纷呈现逐年递增的趋势，同一个小区内往往存在多户业主欠缴物业费的情况。一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护。个别业主拖欠物业费，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。环境的维护与改善需要业主和物业公司的共同努力。对于公共部分的管理，需要全体业主协商进行。同时，业主在发生利益受损的情况下，要及时向具体的责任方主张权利。...... 啦啦啦 |
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