随着“营改增”政策全面试点，原缴纳营业税的应税行为全部转变为缴纳增值税。增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税，一般纳税人一般计税方法适用当期的销项税额减去当期的进项税额，计算出当期应纳税额。但由于一般纳税人特殊应税行为可适用简易计税方法，因此存在进项税额无法划分而需要计算不得抵扣的情形。
一般企业政策
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕年36号）附件1第二十九条规定，适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷当期全部销售额[案例一]：Y公司主要经营房屋出租，同时还代收水电费，系增值税一般纳税人。由于出租的房屋在2016年5月1日之前购入，其出租收入按照政策可适用简易计税方法。
2016年8月份取得房租不含税收入100万元，代收电费不含收入10万元。当月取得进项税额：电费12万元（其中3万元系办公部门耗用），进项税额2.04万元；取得其他办公用及汽车油费进项税额0.8万元。
企业财务人员计算8月份应纳增值税：①简易计税出租收入应缴增值税为5万元（100×5%）；②一般计税计算应缴增值税为-1.14万元（10×17%-2.04-0.8），即留抵税额为1.14万元。这样计算出来的增值税是否正确呢？②计算是不正确的。Y公司取得收入分两部分：出租收入、电费收入，此时纳税人管理部门耗用的电费及办公支出，有服务于一般计税方法的，也有服务于简易计税的，因此其取得的进项税额有用于一般计税也有用于简易计税。
当无法准确对其进行划分时，就要运用公式来计算不得抵扣的进项税额。
不得抵扣的进项税额为1.19万 元[（3×17%+0.8）×100÷（100+10）]，Y公司一般计税计算应纳增值税为0.05万元[10×17%-（2.04+0.8-
1.19）]。
房产企业政策
[案例二]：Z房产公司开发A、B两个楼盘，A项目适用简易计税方法，B楼盘适用一般计税方法。2016年7月发生广告费106万元（取得专用发票，税额6万元），假设该广告费无法区分专门针对哪个楼盘。A楼盘已符合交房条件，当月确认销售收入为5000万元。B楼盘尚处于预售阶段，当月预售房款为2000万元。
此时，计算不得抵扣的进项税额为6万元[6×5000÷（5000+0）]显然是不正确的。
如若单纯依据财税〔2016〕年36号规定，计算出来的结果无可厚非，但《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）进一步对此进行了明确，房产公司开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
而此处的“建设规模”是建筑面积，假设案例中的两个楼盘建设规模分别为2万和4万平方米，则不得抵扣的进项税额为2万元[6×2÷（2+4）]。
房产企业兼营其他业务如何处理
[案例三]：Y房产公司开发C、D二个楼盘，C项目适用简易计税方法，D楼盘适用一般计税方法。C楼盘已符合交房条件，2016年9月确认销售收入为5000万元。D楼盘尚处于预售阶段，当月预售房款为2000万元。同时Y房产公司将C楼盘的二间商铺出租，取得出租收入21万元。企业当月取得办公用及汽车油费进项税额发票1万元，假设无其他进项发票。
企业财务人员根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）规定，对房租含税收入21万元选择适用简易计税方法征收，换算为不含税收入为20万元[21÷（1+5%）]，但对于取得进项税额如何进行处理产生了困难。如果按财税〔2016〕年36号计算不得抵扣的进项税额为1万元[1×（20+5000）÷（20+5000+0）]，计算出的结果没有考虑按一般计税方法计算的D楼盘情况；而按18号公告来计算则没有考虑房租收入因素。上述问题产生，是由于房产行业特殊性，适用两个不同计算方法。
笔者认为房地产行业应用个性化政策加以处理有一定的合理性，但可能导致某些业务不便于执行。鉴于本案，个人认为还是按收入来划分，并且建议按预收款作为房地产的收入划分标准。
