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新浪乐居讯（编辑 杨蕾） 金九银十期间，乐居55城邀约自媒体人、行业专家，以视频直播方式，大辩论！ 本期主题：聊聊身边的买房故事和买房心理（点击观看视频） 邀请嘉宾; 《住在上海》博主 江草 合富辉煌上海公司策划总监 黄欣伟 本期主持：乐居 羽蒙 时间：2016年10月19日上午14点30分 地点：乐居直播间
以下是现场实录： 主持人：欢迎各位网友收看我们的《盟主汇》栏目。本期聊天话题是和我们身边两位专家“聊聊身边的买房故事和买房陷阱”，今天聊完之后我们将不再“蓝瘦，香菇”，今天我们邀请了合富辉煌上海公司策划总监黄欣伟，《住在上海》博主江草。 看见江草在《住在上海》写了不少买房故事，给我们正在看直播的观众们分享些这类比较典型的故事，给网友一些借鉴。 江草：最近我们分享了一些大家的买房故事，我个人发现现在大多数购房者都置换客户，基本上“首次上车”的还是比较少的。比如说最近有个案例，他卖了宝山和九亭的房子，在静安买了一手的四房的新房。他这里就面临一个选择，是把两套房直接置换，还是用手上的资金买一套小房子去投资。他最后选择的是一步到位，选择了170平方米的四房。因为如果说大家有一套房，买第二套房首付比例要提高，尤其是非普。为了让自己压力不是太大的话，直接一步到位比较好，而且总价较高房子的涨幅也比较好。 还有一个徐汇的购房者，他是说先买房还是先卖房，他的经验是在这一波上升经验当中，他是先买下一套房子，再卖掉上海小学学区房，他建议大家先卖再尽快卖出，因为现在出手还是相对比较快的。 还有一个购房者是闸北试验的小的学区房，他是从千帆上去看小学的排名，以及相关的升学率还有相关获奖率的情况去看学区房的情况的。 主持人：黄总从业这么多年，有没有典型案例的分享？ 黄欣伟：刚刚的第一个案例当中是把两套换成一套，传统的思维当中，分散风险是不要把所有鸡蛋放再一个篮子，为什么现在要把两个鸡蛋放在一个篮子里呢？第一大家更看重居住的空间属性。第二，或许从一定程度上来说，改善型买房是心理的变化。以前我们认为两代人不能住在一起，但是今天的上海家庭结构属性当中，或许在未来两代人甚至是三代人住在一起又会有一种重新回来的潮流。 因为今天的背景下，双方父母带的可能性比较大，因为牺牲一个人的职业生涯带小孩，压力是比较大的。无非就是隔代带小孩，今天面对的就是两个上海人，一个上海人或者是都不是上海人。有一方父母代来带房子，他锁定了一个居住空间。以前我们说同一屋檐下都是矛盾，但是在刚性的生活结构，同一屋檐下的次要矛盾，要服从整个在上海一个家庭共同成长和彼此扶持成长的主要矛盾。因此两套换一套的方式本身是一种趋势。 第二个，他是把两个次级区域换到主城区域，他还是看好主城区域。因为上海主城区域不会放大。 第二个案例是先买还是先卖的选择。我们要实现买卖时间上的无缝对接几乎不可能，比如说从现在开始7天当中我要7天完成买和卖，几乎是不可能的。因此这可能会面临资金断档或者是面临房子被抢走，那么肯定是先选房子，资金局部断档是可以接受的。因为上海提出婚房刚需到现在正好是一波大概5-7年的时间，前一段时间我们也讨论过，所谓的刚需婚房的生命周期是多久？大家认为也就是5-8年，在这样一波当中，这波人当初为结婚而买房的人，集体到了换房的节点。这个时候大家要换，结果就是大家对上游需求同步放大，但是大家对下游抛出房源的同步供应业加大。这个时候如果说空间一样，先买一定会比先卖来的相对稳妥。这是从你运营资金和选到理想房子过程当中的关系来类比的。 主持人：对于大家来说，买房子肯定是一个大事，从选择到确定购买，每一步都是要小心翼翼的，在买房子的时候我们应该注意什么？比如说注意事项、买房流程和税方面的。 无论是买房还是卖房建议大家准备一个备用手机号，因为身边有很多朋友用自己号码的可能会被骚扰一辈子。 第二，要弄清楚自己真正想要的是什么？我觉得大家不要先开始看某一个地方的房子，而是先弄清楚自己，尤其是自己家人的需求。很有可能你看重的不是你家人需要的。因为大家预算一定是有限的，可以把房子重要的属性排列下来，跟家里人沟通做一个排序，比如地段、房型、交通环境、学区、车位等等，看看自己家人一定需要的是什么？可以妥协的是什么？ 第三，确定自己的预算到底是多少？可能你有500万现金，但是你有没有还款能力，可以贷款1000万或者是500万。这是确定你的贷款预算，建议大家是咨询银行的信贷员，而不是听卖房中介的介绍。因为其他的利益相关方有自己的利益，一旦出现问题就是损害自己的利益。 第四，通过中介时，除了居间合同和网签合同之外，不要在中介任何一张纸上签字。因为我们之前看到过购房者，比如说有些他会伪装成带看单让你签字，但是在上面他可能写了3%的佣金，或者是带看之后不成功也要付佣金 第五，在签合同之前，确保自己的资料一定要自己保管，不要把身份证和房产证放到中介那里。 第六，在签订合同之前，不要付给上家任何费用。可能有的人会听说有一个意向金。但是实际上在付意向金的时候，后面佣金比例可能没有和中介约定清楚，这是有风险的，而且这是交给中介而不是商家的。 第七，产权调查。二手房可以房地产交易中心拉到产权调查，可以防止一房两卖，或者是付了首付被查封的风险。这是很重要的，建议自己陪同中介去拿到这个调查，而不要仅仅看照片。 第八，除了可信任的亲戚朋友，其他人告诉你有关房子的任何信息都是谎言，你一定要拿到书面材料证明不是在骗你。比如说上家小孩有没有用过学区房名额，或者是上家贷款还有多少，这需要自己去搞清楚。 第九，政策一直在变化，包括税费、首付比例和贷款比例，建议在合同当中约定，如果说有政策变化突然增加或者是没有办法贷款的钱应该如何处理，比如由于政策的变化自动解约。 一手房相关注意事项。一手房首先去案场应该看到这个商品房已经拿到了预售许可证。在外地会有开发商没有拿到预售许可证，开发商跑路的情况。 第二，要去看小区红线内变电站、垃圾站的位置。比如说最近开盘的有一个项目是靠近垃圾站的，这会影响房屋将来房价。第二要考虑小区外的因素，比如说有没有垃圾焚烧站或者是化工厂。 第三，销售说的话不要完全当真。比如说之前有一个楼盘承诺某一个学区的情况，建议要写到网签合同当中。 第四，一手房一般都是期房，建议大家去看一下自己买的那栋房子的那个楼层的情况，包括采光等等。 第五，好好看预售合同，合同当中会有小区的规划，比如说停车场，地下停车库的入口，绿化分布情况。之前有的一手房样板间外面有很多绿化，但是交付的时候把绿化搬走了，给大家造成误解，这个要在合同当中看仔细和约定清楚。 个人觉得一些比较靠谱的大开发商在开发期房上比较有优势，如果说预算允许可以多考虑。 主持人：江草女士为我们提供了很多实操的技巧。听了很多的买房故事，但是每个人的买房心理还是要因人而异，不同任买房需求不同。比如男性和女性，年轻人和中老年人，单身和已婚他们的买房需求都不一样。黄总能不能谈谈。 黄欣伟：我接着江草女士讲到的一个关键词“妥协”。其实我们今天在这里讲一个房子的产品，和今天你要选这个房子的产品心态是不一样的，你今了和明天要带钱去付的时候心态也是不一样的。买房是主动过程，孙燕姿有一首歌，要一所大房子，前面要有花园什么的。但是你真正的买房过程当中，这些细节是你放弃的过程。你把你要的权重列下来，你最看重的是哪些，如果说你被一定的不能超越的总预算红线所卡的情况下，你就开始扔掉你的一些不重要的权重。比如说地铁重要还是单价重要？你购买力足够的情况下，你肯定是地铁重要，但是购买力如果说差一些，这个时候你就要妥协。其实你真正买房之后，人家说装修是后悔工程，买房是妥协工程。比如说你看一个，连通主卧和客厅的大阳台，非常的漂亮。但是你真正要为这个付钱的时候，你会妥协，因为你不是生活在阳台上的。再比如说绿化率45%还是50%有差别吗？有。但是你受到总价影响的时候你会说，其实绿化只是你每天走回来时遇到的，你也会妥协。 第二，不同人的选择不同。年龄大的人，认为最重要的是医院和菜场，年轻人则是地铁和超市。年龄大的人对医院的要求这是他考虑自己的生活轨迹，而年轻人看重的是上下班的动线。其实他们两个人有一个重合的部分，就是菜场和超市。年龄大的人他会选择菜场，因为他觉得超市贵，但是年轻人绝对不会去菜场，他觉得菜场多脏，而且超市可以实现一站式。因为你到菜场去买酸奶是没有的，而超市是有的。因此大家的侧重点是不同的。 因此你要考虑家庭当中各个人的需求，只是说这些人的需求大家加在一起合并同类项，或者说在这个过程当中大家存在妥协。比如说你要靠近超市，他要靠近菜场，那么就要妥协，看谁花的钱多，谁和超市发生关系的比例高，比如说你们家里谁买菜，做饭占比高。甚至多年前，我们讨论过买同样15平方米的卧室，男性和女性对这15平方米当中要多大面积大家也是不一样的。女性要一个15平方米的房间，这个房间里面他要求要带衣帽间和卫生间，因为他要把自己所有空间动线在这一个空间里全部完成。而对男性说，15平方米的卧室给我住的话太奢侈了，因为没有必要，这只是睡觉的地方，因为我更多时间是在客厅，甚至是在外面。上海地段好一些的地方，讲一个相对虚无的观点是说会所都不需要，因为在好的地段，出门之后所有都是你的会所。这样的话，4个平方米也有，就是睡觉。同样是男性、女性结婚有了孩子之后，他对卧室要求的动线又发生变化了。 正是因为大家对同样一个事情，因为年龄不同，看的角度不同发生变化之后，才有房子改善需求的需求。如果说这个东西我十年前喜欢它，二十年后我还是喜欢，那没有必要换的。因为人对房子的要求花心了之后才会改变，开发商才会根据你的要求去开发产品。因此见异思迁也好，花心也好，其实是褒义词。 主持人：江草女士有什么看法？ 江草：大家还是要顾及到每个人的需求。可能之前看到家里老年人不支持儿女换房，有一些老人的钱反而被骗子骗了买保健品。如果说有换房买房需求的话，要好好和家里人沟通。 主持人：两位老师给正在准备购房的人一些建议吧。 江草：现在预算有限，没有办法达到每个人的需求。在这样的情况下，建议首先是先选一个自己不一定很满意，但是买得起的。先上车比较重要。因为收入积累速度不一定赶得上房价的增值速度，建议一开始不要太挑剔，尤其是首次上车的买房者，先上车比较重要。有人上半年问我应该买什么样的房子，但是到现在还没有行动。大家一开始不要太犹豫，先上车比较重要。 黄欣伟：我们有一个误区，我们说房子有存在刚需，改善的需求，一步改善需求或者是终极改善需求，这些都是伪命题。因为如果购买力允许，我会选一个终极改善。在目前的情况下，如果说有一定的购买力，你不要按照先刚需再刚改这样的过程。因为这个过程和你没有关系，这个过程是人为臆想出来的，这和吃菜不一样，不要一道道走规矩。如果说你购买力足够，你结婚可以直接买三房。你把后面结婚生子孩子长大的过程合并同类项。这样的房子如果说只是婚房使用周期是5-8年，我把这个5-8年延长到5-12年，这样的话，本身也是对资金可控的一种使用方式。所以表面上看起来，今天我的支出是比首次置业要多一些，当然这一定是建立在可承受范围之内的。不在承受范围之内的话，你根本贷不出这么多款，没有必要强求。在可接受范围之内，延长你对房子的需求生命周期，因为他的生命周期是你给他的。因为对一套房子来说，用5年、10年是消费者设定的。我们作为使用者来说，根据自己的条件来延长或者是缩短他的使用周期。 主持人：再次感谢两位老师做客我们的《盟主汇》栏目，感谢各位网友的收看，谢谢大家。 内容投诉
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来自： wuqiuwei2004 > 《买房》
