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昨天，有不少小伙伴问姐，听说就凭万达商业一次退市，一次上市，王健林个人财富要超过巴菲特了！这是真的吗？ 细细研究那篇报告后，姐就想说：研究机构作出的市值预估，岂能像起标题那般随意、简单、粗暴？主要问题有三个：
1、用于估值的万达商业净利润到底该怎么取？ 大家都知道，市盈率=市值/净利润，所以市值=市盈率*净利润 所以万达商业2015年净利润299亿元，所以似乎乘以房企A股平均市盈率就等于未来的市值了？ 错错错。大家有没有发现，万科2015年的净利润是180亿元，而万达竟然有299亿元之高？同为千亿龙头，万科的盈利能力也就中游水平啊，差那么大为什么？而且盈利能力最强的中海也不过277亿元而已！！ 差距在重估增值。万达商业由于有大量的持有物业，每年重估一次，（呵呵哒，三四线的物业，不贬值不错了，竟然还呼呼注水），而扣除公允价值影响后，万达的核心净利润为170.1亿元，好大的差距！（每股盈利也会从6.62元缩水到3.75元了） 呵呵哒那么即便万达商业在A股上市后市盈率能达到22.51倍，万达的市值也只有3828.9亿元…岂有文中说的6746亿元啊！！ 妈蛋！！其实用屁股想想就知道了，万科现在才2700亿元市值，绿地想当年3000亿元市值已经是房企老大了！！万达商业上市估值6746亿元，你TM当A股股民是韭菜种子啊？ 更重要的是，根据证监会对企业IPO的规定： 《证券发行与承销管理办法》第五十六条：发行人及其主承销商公告发行价格和发行市盈率时，每股收益应当按发行前一年经会计师事务所审计的、扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以发行后总股本计算。 什么叫扣除非经常性损益的净利润？？就是核心净利润！也就是说取万达299亿元净利润去算是无比无比错误的，应当取170亿元啊喂。那么王健林股权对应的价值就是2055亿元人民币，约合317亿美元….嗯大概是巴菲特的一半吧
2、A股上市房企的平均市盈率到底是多少 文中选取了六家上市房企的平均值，那么在姐看来，这六家房企的概念和万达商业对比下来的情况是这样的： 问题一：嗯没错，除了保利地产一家是正常的（其实还是带点国资改革概念的），其余有两家有险资举牌，两家特特特大重组，剩余的也是销售高增长的….与之相反的是万达的夕阳红概念…再加上盘子大的房企市盈率本来就不会特别高嘛！ 问题二：现在呢正好是尴尬时期，有些房企发了2015年报，有些房企年报还没发，有些房企快发2016年一季报了吧…. 市盈率是根据房企的净利润算出来的，这个净利润取值是以年为单位的。如果发了2015年报那自然最好，但是如果只有2015年三季报的话…就有N种算法，比如2015年前三季度净利润总和+2014年四季度单季净利润，又比如2015前三季度净利润除以三再乘以四。 这时候全部拉出来很不科学啊同志们，个人觉得四季度结转的净利润通常会更高于前三季度均值，特别是2015年三季度开始市场回暖了，房企加快工程进度也是大有可能的。也就是没发年报的房企市盈率应当是偏高的！ 不信？从原作数据来看似乎是取的东方财富网数据，也就是乘以三除以四算法。 万科A，2015年年报净利润180亿元，市盈率大约14.9倍。如果按2015年三季报算，前三季度净利润68.5亿元，除以三乘以四是91.33亿元，哈，这下市盈率变成29.5倍啦！略diao啊呵呵呵….. 别笑啊喂，上面绿地控股的24倍市盈率就是2015年前三季度净利润如此估算的结果，如果绿地2015年年报里，能像万科一样四季度结转大爆发的话全年大概能有129.8亿元净利润吧，市盈率瞬间变成了12.3倍….金地同理，市盈率会从骇人的40倍+，缩水到24.7倍…你再平均一下试试？ 当然了，姐上面的算法也是十分简单粗暴的，但姐只是为了举例说明市盈率这玩意儿变化太大了，用来为公司估值靠谱吗？即便是要以此为依据估值，好歹也要用统一的财报节点吧？比如万达商业也该用前三季度的净利润去估算！ 更何况，房地产企业的市值本来就不该靠市盈率去估，而是应该用净资产估值法才对！
3、313亿元的净资产差距想追就能追？ 其实，文中的GC是，即便忽略掉完全不合理的万达商业市值计算，只取文中的结果，即假定王健林的净资产为559.5亿美元，和巴菲特的608亿美元差距有多大呢？ 差距是48.5亿美元，约合313亿元人民币。什么概念？ 万科2015年净资产1001.8亿元，2014年净资产881亿元，2013年净资产768亿元。 两年内，中国最大的房地产企业，净资产也不过增长了233亿元。 那么个人呢？
大胆假设、敢吸引眼球的心态是对的 技术上出错也不可怕 然而….审不出来问题才是最可怕的 毕竟牌子再被这么消费下去，哪天做坍特了，就再也回不来了 |
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