一张表读懂我国房地产开发建设程序

房地产开发是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。

房地产开发建设程序是指房地产开发建设全过程中各项工作都必须遵守的先后次序，也就是说各项工作应该要分阶段、有步骤地实施。

我国房地产开发建设程序一览表（供参考）

阶段	环节	具体内容
房地产 开发项 目前期 阶段	投资 意向	投资主体发现社会存在合适的投资机会所产生的投资愿望。
	投资机 会分析	投资主体以土地资源和市场调查为基础，对投资机会进行的初步考察和分析，在认为机会合适、有良好的预期效益时，则可进行进一步的行动。 一般应包括以下几方面的内容： 房地产市场宏观分析 项目区域房地产市场分析 项目分析 结论性建议
	可行性 研究	可行性研究是投资决策的基础，对拟投资项目在技术上是否可行、经济上是否合理、如何进行开发建设等内容所进行详细的分析论证，为投资决策提供依据。 一般应包括以下基本内容： 市场分析 营销分析 建设方案 财务评价 国民经济评价 社会评价 综合评价
	投资 决策	对可行性研究报告进行审查，做出投资决策，正式进入工程项目的开发建设准备阶段。
房地产 开发项 目建设 实施阶 段	用地	1. 参与土地挂牌交易，签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金； 2. 完成项目概规方案； 3. 向地名办申办《标准地名使用证》； 4. 向规划部门申请用地测绘； 5. 向国土部门申请地界测量； 6. 向国土部门申办《国有土地使用权证》
	立项	申请项目立项（应提交项目申请报告、资金筹措证明、用地证明、项目概规方案、项目成本估算等材料）。
	规划	1. 立项批复后向规划部门申办《建设用地规划许可证》； 2. 设计审核获批后向规划部门申办《建设工程规划许可证》。
	设计	设计前期工作： 地质勘察 市政管线、道路调查 周边建筑物、构筑物调查
		项目设计： 建设方案设计 施工图设计 （包括交通影响分析、环评、人防设计、防雷设计、白蚁防治设计、消防设计、小区地址明细、设计方案和施工图等，报有关部门审核。）
	发包	建设单位或其代理机构在上述准备工作完成后，须对拟建工程的施工和监理进行招投标，择优选定施工单位和监理单位，并完成备案手续。
	报建	1. 完成施工单位的备案手续； 2. 完成质监、安监的备案手续； 3. 缴纳各种建设规范； 4. 向建设行政主管部门申办《建设工程施工许可证》。 5. 办理临建相关手续。
	施工	组织施工，完成项目建设工作。
房地产 开发项 目预售 阶段	预售	1. 工程进度达到预售条件时，制订预售方案，整理预售资料；并向房管部门申办《预售许可证》，组织项目预售（销售）工作； 2. 商品房销售合同的备案登记。
房地产 开发项 目工程 竣工验 收与保 修阶段	竣工 验收	1. 工程项目按照设计文件规定的内容和标准全部建成，现场清理完毕达到验收条件； 2. 组织综合验收（建设、施工、勘察、设计、监理）； 3. 消防、环保、人防、水电、防雷、白蚁防治等其他部门的验收； 4. 工程竣工备案； 5. 建筑面积、房屋面积实测； 6. 项目附属设施备案； 7. 已售房屋交付； 8. 权属登记。
	工程 保修	工程竣工验收交付使用后，在保修期内，承包单位要对工程中出现的质量缺陷承担保修与赔偿责任。工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
房地产 开发项 目建成 后评价 阶段	投资后 评价	1. 竣工验收后应对项目工程进行决算； 2. 竣工验收一段时期后或销售完成后则应进行投资后评价，即对项目的立项决策、设计施工、竣工验收、投资情况、财务成本、经济效益、社会效益等全过程进行系统评价。 一般分为三个层次的评价： 项目单位的自我评价 项目所属行业（地区）主管部门的评价 各级计划部门（或主要投资方）的评价

以上阶段和环节不能任意颠倒、随意删减，但视工程项目的性质不同、规模不一等具体情况，在遵守房地产开发建设程序的大前提下，同一阶段内各环节的工作可以合理交叉。如果人为将建设程序颠倒或删减，会产生怎样的后果呢？

这样↓↓↓↓

——楼倒倒

这样↓↓↓↓

被索赔——

亦或是这样↓↓↓↓

——罚惨啦！

甚至是这样↓↓↓↓

失去自由——