积极探索土地增值税清算工作取得新突破黄岛分局

积极探索土地增值税清算工作取得新突破黄岛分局

2016-07-14 07:37:00 | 来源：青岛市地税局黄岛分局 | 作者：刘岩

    近年来，青岛市地税局黄岛分局不断加强土地增值税的税收征管工作，尤其在土地增值税清算工作中，开阔视角，拓展思路，以体系建设的不断创新，实现土地增值税清算质效的提升。去年，清算入库土地增值税10413万元，占土地增值税比重达36%，同比提高8个百分点。

    一、创新突破，建立“指标体系库”破解审核难题

    一是成立了土地增值税清算重点项目攻关小组，将历年来国家、省、市和分局的土地增值税相关政策、清算规程和工作指引等文件进行归集、分类和整理，结合土地增值税清算的工作实际，编写了《土地增值税清算政策指导》，进一步理清了开发项目土地增值税清算各环节的涉税规定，针对工作中遇到的各类问题统一了清算审核的政策执行标准。二是制作了房地产开发项目从取得土地、规划报批、开工建设、竣工验收、预（销）售以及后期管理等各环节的“房地产开发业务流程图”。清算审核人员通过将审核项目与流程图的比对分析，提高了对开发项目的直观认识，对收入的认定、成本费用的准确分类和数据归集提供了帮助。三是通过广泛收集第三方信息，开展与建筑成本造价鉴证机构的座谈会、深入房地产企业调研等手段，掌握房地产开发收缴费项目及标准、建筑施工成本费用消耗额、开发各环节区域平均成本经验参考值等指标，编制了《房地产开发项目成本指标测算分析表》，其中包括项目资源表、成本测算表、成本费用汇总表和建安造价预估表。该表提供了包括前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费和开发间接费等五大类77个指标的测算数据，清算审核人员可以此为参照强化开发项目成本费用审核的针对性和准确性。四是在《房地产开发项目成本指标测算分析表》和《土地增值税清算政策指导》的基础上，编写《土地增值税清算审核操作手册》，将清算政策融入实际操作，将指标测算分析贯穿于成本费用的审核，从而实现审核工作的标准化、程序化和精细化。

    二、突出重点，清算审核做到精益求精
    （一）强化案头审核，重点审查“四个符合”。一是审核比对企业账载数据与申报归集数据是否相符。在实际清算工作中，经常会发现企业申报数据与账簿实际列支金额存在差异，究其原因：一是为增加成本或减少收入有意而为之，或是财务人员在多则几千笔的业务数据归集工作中疏忽大意造成。比如，在某项目审核中，成本费用扣除明细表中列有支出95550元，因为单笔金额在10万元以下，所以未附发票复印件，而在发票检查明细表中同笔支出仅为9550元，属于财务人员笔误造成。由此，在清算审核时，加强对金额异常或明显不合常理支出以及部分关键性数据的多方面比对尤为重要。二是审核比对账载摘要与所附原始票据载明的事项是否相符。记账凭证的摘要栏是清算人员了解成本费用支出内容并进行项目归集的切入点，原始单据则是对摘要内容的具体验证。实际工作中，摘要栏内容往往写得比较简单，容易造成清算人员项目归集发生偏差，如一笔“工程款支出”，既能归到“建筑安装工程费”，也可以归集到“前期工程费”或“基础设施费”中；涉及多期开发的项目支出，简单的摘要说明容易给清算人员在数据归集与取舍上造成偏差。三是审核比对实际发生的收支与相关合同记载的事项和金额是否相符。1、支付的款项与施工单位实际业务是否一致，比如合同中约定工程总包方工程内容包括外墙抹灰等工程，如果开发企业又支付给其他单位同类型款项，该支出则存在较大疑点。2、归集到清算项目的款项与合同或者协议约定的范围是否相符，比如某企业将补缴的土地出让金全部归集到一期项目中，而对照土地出让合同的补充协议发现，该笔出让金应属于一二期共同承担，需要进一步分摊后归集列支。3、将企业归集的支出款项与合同标的金额、预（决）算报告金额、工程审计结算金额、工程量确认金额、材料采购明细单等进行比对，确保清算归集金额的真实性、合理性和完整性。四是审核企业申报的清算信息与日常税收征管中掌握的资料是否相符。比如，将取得土地情况与当初土地过户时税务机关出具的完免税证明信息进行比对；将企业提供的施工合同与在税务机关办理项目竣工完税证明时提供的资料进行比对；承揽项目的外地企业在税务机关办理外管证登记核销信息进行比对等。通过项目开发前、中、后期申报数据的一致性比对，重点查找施工款项总体金额和项目归集中存在的问题。比如在某项目的开发间接费的审理工作中，审核人员将企业提供的项目施工现场工作人员名单与征管系统中个人所得税全员明细申报内容进行比对，发现一名工程师并未在申报名单中，经核实该工程师属于总公司的派驻人员，其工资不在开发企业缴纳，审核人员以此调减开发间接费中所列之的该工程师的工资支出12万元。

    （二）注重实地调查，做到清算之初的“总体性调查”与清算期间的“专项性核查”相结合。在房地产开发建设过程中，房屋用途、设计结构以及建设面积往往发生改变，仅靠案头分析无法准确掌握真实情况。因此，对所有清算项目，审核人员一般会在清算工作开展之处就来到项目现场，对项目规模、结构数量、配套设施、景观绿化、已售未售、自用出租以及周围楼盘情况等进行初步了解，提高项目清算工作的感性认识。随着清算工作的深入，针对一些容易与开发企业产生争议、需要现场深入了解和进一步明确的问题，清算人员会再次进行实地核查。比如，绿化苗木的数量和品种、装修标准的确认、基础设施的共享、公共配套的交付情况等。通过案头分析和现场核实，结合企业的解释说明，争取做到用事实化解争议、还原真相、达成共识。

    （三）强化建筑业发票的项目化管理，为开发项目工程成本的准确核算提供保障。建筑业发票是房地产项目施工成本归集的主要凭证。当前，从事建筑安装业的纳税人无论是自开还是代开发票，在项目一栏大多只标注“工程款”、“安装费”等内容，很少注明具体项目名称，税务管理人员很难从发票开具内容上对工程项目整体纳税情况进行归类分析，这不仅给土地增值税清算工作中的成本归集带来困难，对纳税评估、日常管理、税务稽查等税收工作也带来一定难度。建筑业发票的管理一直是黄岛分局税收征管工作中的重要一环，以“项目定发票”的管理办法有效避免了纳税人虚开发票以及不同项目间混用发票等现象，为税务机关在收入、成本费用的监督检查上提供了便利，对提高营业税、企业所得税、土地增值税等税种的管理水平有极大促进作用。

    （四）借助第三方信息以及相关专业机构，提高清算结论的准确性。土地增值税清算工作中的信息取得基本上都是靠企业提供的，审核人员只能就数据审数据，在一些明显感觉异常的非税收专业的数据面前显得束手无措，工作非常被动。为了打破资讯不对称的格局，保障清算工作的顺利进行，清算小组主动出击，借助协税护税网络，通过第三方信息平台广泛收集信息进行分析比对。通过社会有资质的中介机构，对房地产项目施工预决算情况进行合理性评估，为清算人员提供专业知识解答、提出审理建议，提高土地增值税清算审核效率。

    三、“四个到位”把好土地增值税入库的最后关口
    （一）责任到位，成立专业化清算团队。为确保土地增值税清算各项工作顺利进行，黄岛分局改变原来由各业务处室抽调人员成立清算小组的模式，自2013年1月1日开始，土地增值税清算工作由分局纳税评估处负责完成，分组开展房地产项目的土地增值税清算工作，改变了以往多部门参与而容易造成清算人员不稳定、集中工作时间无保证、政策理解把握不一致等现象的发生，做到了派发任务统一、审核流程统一、政策执行统一、参考标准统一、岗位职责统一的“五个统一”，极大地提高了清算工作质效。

    （二）质量到位，吃透政策保证清算质量。归集整理土地增值税实施以来的各项政策、法规、规定和办法制度，结合工作实际，进一步规范了实际审核中各环节应把握的切入点、适用政策、方式方法以及注意事项，为审核人员理清了思路、明确了方向、控制了风险。同时，注重工作中难点问题、焦点问题的收集调研，及时向市局请示，统一相关政策执行口径，对土地增值税清算审核的全过程实施有效控制。

    （三）控管到位，把握清算工作的主动性。改变以往由征管一线处室上报清算项目的办法，主动出击，积极从区城建局获取历年竣工备案信息、从房产交易中心获取开发项目销售信息，将预售许可证取得时间、销售比例等各项数据逐项目进行落实，按照“已符合清算条件、年内符合条件、2014年符合条件”三个类别对开发项目进行归类。通过对新旧项目的收集、甄别、分类和整理，理顺了工作思路，明确了努力方向，制定了计划措施，为清算工作的扎实有效开展提供了保障。

    （四）辅导到位，注重内、外部的齐抓并进。对内，加强审核人员的政策培训，注重相关政策的学习、审核技巧的提升和责任意识的强化。除了积极参加市局组织的各项培训外，先后邀请了市局、省局的领导进行业务指导，解读政策、现场答疑，为土地增值税清算工作指明了方向。对外，通过项目调查摸底，将符合条件和即将符合条件的清算项目落实责任到组、到人，第一时间做到政策提示和辅导跟进。定期组织召开清算业务辅导会，对企业财务人员和税务师事务所进行政策宣传讲解，涉及收入确认、成本费用扣除方面的问题重点强调；对政策把握、报告格式、报表内容、完成期限、申报流程、税款入库等问题进行规范明确，实现项目清算工作的提示到位、辅导到位、进度到位、质量到位和责任到位的“五个到位”。