前期物业服务费实行市场调节价的6个必要性（上）

前期物业服务费

实行市场调节价的6个必要性（上）

文/徐鸿涛

本文已经作者授权发布

前言：2014年10月10日，《现代物业》成忻总编就关于物业管理费社会热点向我约稿，初满口答应月余交稿，不想因家事耽误。待静下来沉心思考，却满脑子尽是些滥用的最低工资如何上涨，缺乏力度味同嚼蜡，一次次连提纲都否定，最终陷入迷茫中竟然找不到有价值的论据。上次与成总编的探讨是在6年前，为约这篇稿成总编从以前的单位取得了我的联系方式，怀着这份知遇之情让我感激不已，于是这篇稿成了我心头之憾，闲暇之余不免常常闭门思考，近两年时间始得交稿，如是怠作实在少矣！

关于物业管理费的讨论，媒体曝光得多，大部分是些业主不满高价物业管理费类似事件，而后是物业企业喊冤叫屈疾呼涨管理费；行业期刊杂志讨论的也不少，就个案随笔杂谈的多，或许囿于政策规定系统深度考究的较少。

大陆物业管理费定价，从早期政府定价到现在授权省级物价及房地产主管部门政府指导价与市场调节价定价权，从全国各地看目前前期物业管理实行政府指导价的地方占绝多数，极少数地方实行市场调节价，业主大会成立后的物业服务费定价以市场调节价为主，极少数地方仍实行政府指导价，业主大会的成立是物业服务费定价方式的分水岭；高档住宅（不同地方有不同界定标准）如别墅、高级洋房等无论前期与否绝大多数基本已实行市场调节价，而安居房、解困房、经济适用房等带有政策福利性的住宅无论前期与否绝多数实行政府定价（含政府指导价）。因此本文探讨的对象仅是普通商品住宅的前期物业服务费定价。

物业管理条例出台时国家对物业管理服务定价明确了两个相适应的原则，然而时过境迁中国经济发展日新月异，2014年底国家发改委宣布放开非保障性住房前期物业管理费等七种服务价格，国家发展改革委价格司相关负责人介绍，“随着我国市场经济的发展和完善，相关服务领域的市场化程度发展迅速，比如物业服务。目前，全国已有物业服务企业7.1万家，从业人员超过600万人，服务供给较为充足，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业”，7.1万家物业企业实际上是2012年底的数据，中国物业管理物业管理市场竞争已是非常激烈，个别地方甚至出现了恶性竞争，截至2014年年底，长沙物业服务企业增加到1081家，管理各类物业项目3000多个，总面积1.5亿平方米，行业从业人员超过10万人，物业行业政府主管部门自2014年提高了行业准入门槛，严格控制企业数量，规范企业的市场行为①，此后停止了新注册物业公司的资质办理。

放开普通住宅前期物业服务收费实是明智之举，虽然迟到多年，然而令人遗憾的是，一年半时间过去了，放眼全国各地，真正贯彻落实放开前期物业服务费市场调节价的地方寥寥无几，重庆市发布了阉割版的前期物业服务费市场调节政策：未超过政府物业服务最高等级标准的服务内容及要求，不得超出政府指导价招标。

本文认为，普通商品住宅前期物业服务实行市场调节价的时机已成熟、条件早已满足，现阶段前期物业管理费的政府定价行为，不仅限制了较高收入群体高品质服务消费需求，而且也拔高了低消费需求的物业服务费、使该部分业主享受不了廉价的高性价比物管服务，同时因为没有承认物业服务的市场价值、挤压了物业管理企业的利润与生存空间，抑制了物业服务的多样性、影响了行业的全面发展。

我们先以一组数据来说明前期物业管理服务与中国近年来高增速的GDP无缘的现象，看看物业管理行业发展面临的困境。

表一. 近10年中国居民消费价格指数统计表

表二. 近10年房地产业城镇单位就业人员平均工资表

表三.2006——2015年20个城市物管费指导价上限变化表

表四. 2006——2015物业公司成本与管理费指导价增幅对比表

图一. 2006——2015物业公司成本与管理费指导价增幅对比图

物业公司成本中通常“人员费用”占总成本比56.79%，秩序维护、绿化养护及清洁保洁费用、设备设施维保及办公费用约占25%④，为更真实模拟物业公司财务开支变化，“近10年房地产业城镇单位就业人员平均工资”及“近10年中国居民消费价格指数”增加幅度均须按前述比例权重计算物业公司成本增加量，见表四。“人员费用”包含工资并非仅局限工资、大于且近似工资，另外房地产业城镇单位就业人员包含了房地产开发、房地产中介及物业管理服务行业人员，本文仅从大数据的角度统计分析物业管理行业成本开支的增加与管理费增幅的关联程度。

由表四及图一可看出，2006年——2015年10年以来，全国20个大中城市物业管理费增幅14.67%，CPI及人工成本合计增幅达161.51%，成本增幅是物业管理费收入增幅的11倍！而国家GDP增幅与物业管理费增幅之比更是达到了惊人的14.38倍！

11倍和14.38倍是否表明：十年前物业管理是暴利，而如今成本的暴增只是挤压了物业公司的利润空间？或是十年前行业是社会正常利润，而现在物业公司出现了严重亏损？答案都不对，十多年前行业一直提倡微利保本经营何来暴利，主要原因是十年间由于经济高速发展，虽管理费变化不大但物业公司其他可收入的项目及金额增加，弥补了物业公司成本增加造成的差额，部分老小区一旦其他可收入项目及金额增加幅度捉襟见肘则陷入亏损，并且这种增加的费用绝大部分属于共用部位及共用设备设施产生的收益，物业公司挪用了（包干制经营模式下存在）原则上属于业主共有的资金，正是如此，各地少有大规模弃管小区的现象发生。无奈物业管理服务有着“公益服务”的特征，关系到老百姓的日常生活影响到社会稳定事关重大，而物业公司提价的呼声也只是喊喊而已，并未有实际的罢管行动抗议，总体来讲毕竟物业公司还是或多或少有一定利润省省日子还是能过得过去，地方政府承认了物业管理费长期未调整过低的事实，同时也默认挪用业主共有资金的现象，在物业管理行业发展与老百姓安居乐业的天平上，一旦提高物业管理费指导价上限难免会引起社会波动，增加行政管理风险，以致前期物管费指导价调整最终往往不了了之，在全国范围成为普遍现象。

东莞市在2014年上半年物价部门开始调研当地物业管理费状况，8月份出台调整管理费征求意见稿并在媒体大幅宣传，电梯住宅和不带电梯住宅较2004年定价标准分别增长19.4% 、14.6%，为造势市物价局还召开通报会，在收集社会意见后形成最终建议稿，然而在10月份政府会议上遭到否决。

政府指导价下调整前期物管费上限难度如此之高，更何况放开物管费市场调节价则更无法预知将来引发的社会阵痛是否能承受，地方政府的后顾之忧在找到妥善的解决方案之前，保守地维持现状似乎合情合理，但本质上是地方政府不思改革进取、不求无功但求无过的思想作怪，是典型的庸政和懒政行为。

本文将从六个方面探讨前期物业管理服务费实行市场调节价的必要性。

一、前期物业管理服务的本质

前期物业管理服务是商品住宅物理产品的附属服务。物业管理服务起步之初因社会化发展需求承担了一定公益服务职能，由政府主导推广及强制要求，而今物业管理服务早已经市场化，中国特色的物业管理服务，它与房地产业难以割舍，要研究前期物业服务定价，就不能不从前期物业管理服务的本质来寻找答案。

（一）物业管理服务的历史渊源，因商品房催生了物业管理

改革开放后商品房面世，传统的房管机构、管理方法与管理观念已无法适应新形势下人们对房屋管理及生活服务的价值要求，探索创新管理新体制、新模式已是大势所趋。作为改革前沿阵地，深圳创造了中国现代物业管理的雏形，从涉外商品房的试点经验推广到政府直管公产房，再到内销房，成功的经验经过总结，对房地产业明确提出了“谁开发，谁管理”的要求，而后这种建管合一的模式迅速在全国各地普及开来，而后中国的物业管理在短短二三十年间如雨后春笋迅猛发展并取得了巨大成功。建管合一模式由于自有物业服务能更灵活地为房地产服务，在目前国内房地产行业成为一种普遍的现象。

（二）前期物业管理服务是建设单位的法定义务，建设单位通过外包采购前期物业管理服务。

《物业管理条例》出台是物业管理行业发展划时代的里程碑，条例出台前以政策引导建设单位提供配套物业服务，条例出台后则是通过立法来确定建设单位的前期管理义务，充分体现了物业管理服务与房地产的整体性、不可分割性。

建设单位作为前期物业服务招标方，通过招标文件发布服务价格、服务需求（含所需的服务种类及服务标准），让物业服务提供商首先准确了解地产项目设计风格、思路及其客户群体定位，确保所提供的物业服务与未来业主需求相符；通过评标选择符合建设单位期望值的物业公司。

前期物业管理服务采购体现了如下关系：前期物业服务由建设单位提供，建设单位委托专业物业公司来实现，恰如商品房的建设，商品房实际由施工单位建造，而由建设单位销售给业主。

《北京市物业管理办法》继承和发扬了物管条例的精神并得以创新，第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件”，更加明确了建设单位前期管理的义务。

（三）商品房销售与前期物业管理的关系。

早在1998年颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》，列举了房屋销售合同须明确约定商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求及双方的违约责任基本要素外，而且还以同等重要程度要求约定物业管理方式。物业管理条例第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业管理合同是销售前由建设单位与物业管理企业签订，购房人签订一旦了购房合同就意味着已同意了物业管理合同；反之，如购房人即使愿意购买房屋但不同意物业管理合同，同样无法签订房屋销售合同。

由此我们可以推导出商品房前期物业管理的关系：

1.从物业管理的历史渊源可得出，商品房是前期物业管理的基础，没有商品房就没有前期物业管理，是商品房派生出了前期物业管理；

2.购房人接受建设单位已签订的物业管理合同是商品房交易的前提，否则不能签订购房合同；

3.商品房买卖合同与前期物业服务合同是包含与被包含的真包含逻辑关系。

房地产与物业管理相互依靠、密不可分，在开发建设流程上虽有先后之别，但实则是一个整体。

（四）前期物业管理服务产品由建设单位依据商品房的特点进行开发设计。

在住宅小区开发建设过程中（销售前），建设单位根据商品房的特点、潜在业主需求、销售策略等制定了物业服务内容及服务标准、确定物业服务价格。物业管理单位根据商品房项目的建筑规划、容积率、户型面积、园林绿化、社区规模、装修档次、项目区位及周边环境等因素全面分析，并根据潜在客户群体需求确定物业服务的深度及开发个性化的、特色的服务，进行物业管理方案详细策划。因此建设单位就是物业服务设计者，物业管理单位是物业服务方案的细化落实、执行者。

（五）建设单位是前期物业管理阶段服务监督的重要主体。

前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，商品房销售时由业主承诺遵守该合同，业主是前期服务的受众，因此物业服务实际的供求双方是物业服务企业与业主，由于服务的特性服务质量难以量化衡量、受众个体量庞大以及物业服务带有准公益服务的特性，解约物业公司需要经过业主大会程序表决等繁琐程序，所以前期物业管理中物业服务企业相对业主更具有地位的优越性，物业服务企业违约难以承担责任。建设单位是服务双方的桥梁和纽带，如果在前期物业管理合同中要求物业企业交纳履约保证金、详细列明可量化的服务标准及明确物业企业违约后果，反而比业主更能起到监督物业服务质量、制裁违约物业服务企业的作用。建设单位不仅仅起到名义上的合同主体，更是作为合同当事人、大业主，如果建设单位积极参与物业服务质量监督、主动协助协调业主执行业主公约及关键公共管理事务，那么前期物业管理服务的社会效果将更优质、健康，小区更加和谐。

（六）物业服务是商品房产品的销售卖点。

商品房产品销售的是建筑物物理空间及共用部位与设备设施的区分所有权，以及从属于商品房的附属服务。为了提高产品的销售量和价格，建设单位千方百计提高产品的性价比或特有的优势，以此来作为楼盘优势及销售卖点，除了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，与什么样的人做邻居、交楼后业主是否住得放心满意、物业是否能保值升值等，无不时时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。物业企业品牌、消费者口碑、企业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。

综上所述，可以得出如下结论：前期物业管理是附属于商品房产品的售后服务，是商品房产品的重要组成部分，是衍生、包含于商品房的延伸产品。见下图商品房产品的分解图。

图二. 商品房构成分解图

二、物业管理与购房还贷支出对业主日常生活的影响

（一）物业管理行业发展早期提出了 “社会化、专业化、市场化”的三原则。

首当其冲的“社会化”， 是指90年代末开始的中国住房制度改革，传统的行政房屋管理由物业管理取代，“变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在委托授权的范围内集中实施社会化管理，落实各项管理任务和内容，以克服各自为政、多头管理、相互扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一⑤”，物业管理行业的诞生注定负有一定的政治使命承担大量的“公益服务”功能，物业服务“政府定价的目的是为了住房制度的深化改革；政府定价的依据是城市居民平均生活水准⑥”，而如今住房制度改革早已完成成为历史，物业管理企业扛起应尽的社会责任后，不能再让昔日的物业管理荣耀变成了物业服务行业沉重的包袱。

改革开放后人民的生活质量有了质的飞跃，住宅早已超出了九十年代当初自住需求，成为了商品在市场上流通交易乃至投资，然而住宅物业管理服务的定位一直以来还不曾有大的改变，物业服务的商品属性未得到体现、其价值未得到承认和尊重。

（二）商品房还贷压力与前期物业管理费支出对比

衣食住行是老百姓日常的固定开支，其中尤以住的成本最高。为分析住的成本中月供楼款与物业服务费的比重，以分析二者的差距，本文收集国内有代表性的十三个大中城市，统计了大量资料后进行对比，见表五、国内十三城市购房还贷与物管费支出表。

表五、国内十三城市购房还贷与物管费支出表

由表五可看出，在20年七成贷款的基础上，杭州与深圳购房还贷支出是物业管理费的49倍！还贷管理费压力比值最低的重庆也达17.44倍，如果还贷时间更短或首付更低，则该比值将更高。就对老百姓日常生活影响大小因素来看，平均还贷支出是物业管理费的30.58倍，物业管理费与之相比几乎可以忽略，从社会稳定角度来看物业管理服务费用都实行政府指导价，近年来一路狂奔的商品房价岂有不实行政府定价的道理？前面已阐述了物业管理费是商品房产品的附属服务，与商品房产品有主次之分，当附属的物业服务都已实行政府指导价，核心的商品房产品哪有不执行政府指导价的理由？

改革开放以来我们既一直承认了商品房的市场化特征，却又把物业管理服务锁于囚笼之中，即便如此物业管理服务自承载深化住房制度改革使命完成，其定价则应放开市场化。让商品房像野马一样在市场中自由驰骋，而物业管理服务却成了老牛忍辱负重，同一产品两种定价先天就面临不同命运，逻辑上是自相矛盾的，现实中竟然存在了这么多年，不得不说是一种奇迹。

三、国内各城市物业服务费均价与政府指导价上限的对比

为方便物业服务费均价与最高价对比，下表中“物业费均价”数据来源于中国指数研究院发布的《2015年中国物业服务价格指数研究报告》。该报告选取样本的特点：物业服务和设备设施在三星级以上、仅限城区不含下辖县市、2000年后竣工且入住1年以上、北上广深10万平方米其他城市5万平方米的商品住宅项目。总体上来讲该报告的样本涵盖了普通住宅与非普通住宅类别，但非普通住宅的绝对值体量相对较小，对报告物业服务价格均价的影响有限，所以该报告的物业服务费“均价”其绝对值一定程度上可能提高了现实中物业服务费的平均价格，但同时也可能拉低了新建商品房项目物业费的平均价格。

为更全面了解全国物业服务收费定价状况，本文全部采用了《2015年中国物业服务价格指数研究报告》中20城市的所有样本。

表六、国内20城市物业服务费均价与政府指导价上限对比表

图三.物业服务收费均价与最高限价对比图

通过对比可看出全国20个有代表性的城市中，北京、成都、长沙、重庆及合肥5城市普通住宅物业服务费定价实行市场调节价，宁波、天津、杭州、武汉及上海5城市虽然实行政府指导价，但由于均价突破了政府指导价上限，表明大面积的小区物业服务费定价超出了指导价上限，可以说政府指导价名存实亡；南昌、昆明、苏州三市物业服务费均价虽然低于最高限价15%，且绝对值也非常接近，大量的新建住宅小区必然超出了政府指导价上限，这一点从搜房网正在销售的众多新建商品住宅物业服务费价格完全可得到印证。

合计起来20城市中有5个城市已实行了市场调节价，5个城市的物业服务费均价超越了政府指导价，3个城市服务费均价略低于指导价上限但已非常接近，其他城市服务均价低于指导价上限的城市，从身边了解的物业服务费案例及打开搜房网查询，新建住宅超出指导价上限的小区比比皆是，广州、深圳更是如此。由此可见，现实中物业管理费政府指导价已经遭受了市场自发调价的严重挑战，放开政府调节价已是大势所向。

 

四、前期物业服务指导价各地政府执政形态

前期物业服务费指导价远落后于CPI及人工工资增长幅度，这已是众所周知的事，很多物价部门甚至在媒体也如此公开承认，但除少数省市放开前期物管费定价外，绝大部分的地区仍实行指导价。实行指导价还是放开定价权限，对于地方物价主管部门来讲，都是个痛苦的抉择。面对行业的呼声和实际情况，既要适度照顾物业行业需求当然也不能引发老百姓的普遍反对，于是执行指导价城市的各地物价部门将“指导价”的限价方式发挥到了极致。

（一）沿海地区 “欲擒故纵”型，这种指导价模式在全国范围比较普遍。

从表六的对比看，宁波、天津、武汉和杭州物管费虽然均执行政府指导价，但其物管费均价早已超出了指导价上限，大量的新建项目物管费纷纷突破和远超了上限的范围，上限实际已经限制不了更高价。广东省的广州深圳两市物业服务价未超出最高限价，在2015年物业服务均价分别只有最高价的83.21%、80%，似乎表明广东对政府指导价执行非常“严格”，但这种样严格也仅是“程序严格”。例如东莞只要容积率、住宅项目绿地率、建筑密度、出入口、文化设施、电梯部均服务面积等硬件达到一定数量，是可以轻松突破指导价上限的。

（二）长沙市“告朔饩羊”型。

长沙把酬金制模式的前期物业服务实行市场调节价，包干制的则实行指导价。在包干制经营模式中截止目前为止少有新建项目物业服务费突破指导价上限，这首先得益于长沙市把指导价的上限提得很高，一般情况下根本够不着上限；其次物业公司如提供超出菜单中的服务可以自行定价，这是一种指导价和市场价结合的全新定价方式；其三颠倒定价流程，采取先进行前期物业管理招投标，然后签订前期服务合同，亟待商品房销售后，凭前述资料到物价局备案而告终。长沙市这种拉橡皮筋式的指导价其实是走形式走过场、玩文字游戏，是对政府指导价严肃性的莫大讽刺。

（三）武汉昆明地区采取的是“无可奈何”型。

从表六及图三中可看出，武汉市前期物管费均价是政府指导价上限的1.22倍。武汉市物价主管部门对前期物业服务费定价念起“拖”字诀，凡超出政府指导价的均不予批准，同时又对超出指导价的收费行为采取默认、放任态度，既不查处也不追究。

面对大量业主对突破物业服务费上限的投诉，昆明市发改委官方公开表态，物业服务收费统一标准只是指导价而非硬性标准，前期物管费定价并不是以物业成本来定，而是采用菜单定价方式，当物业服务没有全部达到标准或提供菜单服务内容时，物管费应不能高于原标准中所制定的物管费最高上限，反之则是允许物管费超出原标准最高上限的。而昆明市发改委及住建局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知第一条就明确规定，开发建设单位与物业服务企业所约定的前期物业服务收费标准不得超出最高收费标准，看来昆明市物价部门是有意歪着念经的。

（四）按部就班型。严格按照指导价的范围控制上限并不得突破，目前极少城市执行。

明日文章：《前期物业服务费实行市场调节价的6个必要性（下）》