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2016-06-19
朱鱼翔
瑞安达财税
江苏瑞安达税务师事务所自6月15日开展“瑞安达房地产营改增公益辅导”活动以来，已辅导了包括绿地香港、万达地产、雅戈尔置业、新城地产等10多家大型房地产企业。在实务辅导过程中，各房企财务人员关注重点主要是增值税申报、预缴税款的账务处理等实务操作。为此，笔者将房地产企业预缴增值税的账务处理作简要介绍： 一、一般计税法 1、5月10日，收到预售房款时 借：银行存款 1110 贷：预收账款 1110 【说明】有些企业在取得预售房款时就将预收账款进行价税分离，即预提增值税销项税额。个人认为，预收账款部分的增值税可以在工作底稿中计算，不需要反映账面，否则财务处理有点麻烦。
2、6月5日，根据预收账款台账计算预缴增值税，申报预缴增值税（1110/1.11*3%=30） 借：应交税金—应交增值税—已交税金（预缴）30 贷：银行存款 30
【说明】预缴税金通过”应交税金—应交增值税—已交税金“核算，可不另设预缴税金科目。 3、6月15日，取得施工方开具的建筑服务发票 借：开发成本—建安成本 200 应交税金—应交增值税—进项税额（11%） 22 贷：应付账款 222
4、6月30日，交房开票，结转收入 借：预收账款 1110 贷：主营业务收入 1000 应交税金—应交增值税—销项税（11%） 110 【说明】结转收入的时间应按照合同约定的交房时间，若实际交房时间早于合同约定的时间，则以实际交付时间结转收入。
同时，计算允许扣除对应的土地价款 （444/1.11*11%=44） 借：应交税金—应交增值税—营改增抵减的销售税额 44 贷：主营业务成本 44
【说明】这里是冲减的是“主营业务成本”，而不是“开发成本—土地成本”；土地增值税清算时允许扣除的土地成本是”开发成本—土地成本“，即案例中的44不作为土地增值税清算时土地成本的减项。 5、6月30日，计算缴纳增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）44 贷：应交税费—未交增值税（一般计税）44
6、7月3日，申报缴纳增值税 借：应交税金—未交增值税（一般计税） 44 贷：银行存款 44
二、简易计税 1、5月10日，收到预售房款 借：银行存款 1050 贷：预收账款 1050
2、6月10日，根据预收账款计算预缴增值税，并申报。 借：应交税金—未交增值税（简易计税） 30 贷：银行存款 30
3、6月30日，交房开票，结转收入 借：预收账款 1050 贷：主营业务收入 1000 应交税金—未交增值税（简易计税） 50
4、7月5日，申报缴纳增值税 借：应交税金—未交增值税（简易计税） 20 贷：银行存款 20 以上会计处理可根据实际情况作适当调整。（朱鱼翔/文） 来源：江苏瑞安达税务师事务所有限公司 转载请注明来源 |
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