分享

土增税不及时主动自行清算,是要吃大亏的!

 默默LU 2016-11-07


引子


20151116日中国税务报公众号推送了《土增税不及时主动自行清算,是要吃大亏的!》一文,以一房地产开发企业土增税清算案例告诫房地产开发企业应主动早清算土增,避免事后诸多麻烦。但真的如作者所言:案例中的房地产开发企业主动想早清算土增税就能够清算的吗?只怕事实并非如此!
原文

笔者观点


“本案例企业如在2012年主动进行自行清算并将应缴纳的土增税款计入当期损益,就完全避免了因企业短期内无法注销而造成资金被企业所得税税款长期占用的情况了。”、“土地增值税自行清算时点就应当在销售达85%以上,且会计、税收政策规定应当确定企业所得税计税收入、结转计税成本的当年。”、“一些开发企业对土地增值税自行清算的意识不强,把自行清算这一重要税收政策规定当儿戏,缺乏主动性,只要税务机关不通知清算就不积极主动进行自行清算”

从以上言论观之,作者显然是混淆了“应当清算”与“可要求清算”(以下简称:“要求清算”)的概念。国税法[2006]187号及国税发[2006]91号文均有规定:

符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算
  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  4.省税务机关规定的其他情况。

上述案例中,2012年已售面积达总可售面积95%,只满足了“要求清算”的条件,尚不满足“应当清算”的条件。注意!可以要求清算的主体是主管税务机关,而非纳税人。土地增值税清算的法定义务没有达到,何来不及时主动自行清算之说?如果是达到了“应当清算”条件而不清算,本质上是违法,应依据《税收征管法》进行处理;而纳税人如果只是达到“要求清算”的条件,应在收到税务机关书面通知的情况下,按规定进行清算;如果在项目既没有达到“应当清算”条件又无税务机关要求的情况下,纳税人自行实施清算的行为,恐怕并无政策支持。

若依《土增税不及时主动清算》一文所讲,可能先需将政策修改成:“符合下列情形之一的,纳税人自行进行土地增值税清算”为宜。

实务中,纳税人确实可以在达到“要求清算”条件时与主管税务机关进行沟通清算事宜,但这个主动权并不在纳税人手中,仍需主管税务机关书面通知清算。因此,文中将造成后果的原因通通归咎在纳税人 “不重视”上难免有失偏颇。要知道,在这件事上,与其说纳税人是“缺乏主动性”,不如说是“身不由己”。

文章中,项目于2012年已达到95%的销售率,2014年6月主管税务机关通知纳税人清算,使得元素倒有兴趣再来说说“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”这件事:

在这里,国家税务总局以“可”措辞,而不用“应当”或者“必须”,就相当于授予了主管税务机关选择性的自由裁量权(其可以自由选择做还是不做,当然,大家也额外品出了可以选择“何时做”的意思)。
不要小看了这个权利,差异大得很呢!

如果一个项目,增值额超大,那么只要一满足“要求清算条件,税务机关就可以要求清算,及时入库。
而另一个项目,可能清算出来的税负还不如预征率(即要退税),那么税务机关就可以不马上要求清算,纳税人需要继续预征,交的越多,最终清算退的越多。但是,退税的难度,你懂的!

更值得一提的是,出现了纳税人之间的税收待遇不公平:有的企业达到清算条件马上就要清算缴税,而有的企业只要不全部销售,就可能一直不进行清算,占用资金。几年下来,光资金利息的差距就是一大截。

关键是这样居然还理所应当。原因为何?无非是税收文件给了税务机关一个忽有忽无的“要求清算”的权利。使得“要求清算”也对、“不要求清算”也对。可是,清不清算、何时清算对于纳税人来讲可是非常重要的!!!

央视报道了3.8万亿土地增值税,这3.8万亿是否属实姑且不论,但事实摆在眼前:这么多达到“要求清算”的项目,到底清不清算?又谁先清谁后清?

借我借我一双慧眼吧

让我把这纷扰看得清清楚楚明明白白真真切切



对于“要求清算”有没有人和笔者一样觉得这个问题值得说道的?欢迎大家一起讨论。



来源:元素说税

    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。
    转藏 全屏 打印 分享 献花(0

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多