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房地产开发企业取得开发建设用地后，有的还要负责拆迁安置工作。在拆迁安置过程中，有的针对单位拆迁，有的针对个人拆迁。从拆迁安置方式来看，有的以实物调换方式，有的用货币资金终结产权的方式。因此，在土地增值税的拆迁安置费用的认定和相关涉税资料的归集上，因为业务特殊，企业不能掉以轻心。 例如：某房地产开发企业2008年取得一开发用地，根据土地使用权出让合同的规定，还要负责对一家企业进行拆迁安置。开发企业与被拆迁企业经过几个月的协商，最终达成以终结产权的方式支付价款800万元并取得了被拆迁企业开具的收款收据。 2014年在土地增值税清算审核中，主管税务机关认定该企业因未取得合法有效凭证即未取得被拆迁企业开具发票，作出了不予认可扣除并补缴土地增值税的决定。 关于房地产开发企业的拆迁安置补偿费用在土地增值税中的合法扣除问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号文规定： 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，以及采取异地安置且异地安置的房屋属于自行开发建造的，其安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文的相关规定确认为收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费； 2、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费； 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 4、对自行开发用于拆迁安置的收入确定问题：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 因此，不同的拆迁方式与不同的安置补偿形式决定了拆迁安置费用在土增税中的扣除确认与资料归集上的不同处理，房企必须高度重视，切莫掉以轻心。 对以房屋调换形式的拆迁费用的处理： 房地产企业按照政府相关部门批准的拆迁要求和与被拆迁单位或个人双方所签订的拆迁补偿合同或协议规定，用建造的本项目房地产或外购房地产安置被拆迁单位或个人的，房地产开发企业在办理自建安置房或外购安置房移交被拆迁对象时，应当按照不同的房源以企业同期同类销售价格或税务机关认可的售价或外购价格，向被拆迁单位或个人开具销售不动产发票并办理相关产权过户手续。在此业务中，主管税务机关审核的重点就是根据拆迁安置合同或协议，参照企业同期同类开发产品的实际销售情况，确认开发企业自建房用于拆迁安置计价的合理性和外购安置房支付价款的真实性以及核实补差款项处理的正确性。 对以货币资金终结产权方式的拆迁费的处理： 房地产开发企业按照与被拆迁单位或个人双方签订的拆迁合同或协议的规定，采取以货币资金终结产权方式的，凭合法有效凭据直接计入开发项目的拆迁补偿费。 关于拆迁安置费用在土增税扣除中的合法有效凭证问题： 房地产企业用建造的本项目房产或外购房产安置被拆迁单位或个人，这种房屋产权调换形式应当属于“以物易物”关系，双方都发生了销售与购置行为，按照财务会计制度规定，被拆迁单位或个人都应作新房购置与原房地产销售两项业务来处理。 对被拆迁单位应依法向开发企业开具或申请税务机关代开原自有房产转让发票，原自有房产转让发票的开具金额=取得开发企业开具的销售不动产发票金额+收到的补差款或-支付的补差款；如果采取以货币资金终结产权方式的，被拆迁单位开具原自有房产转让发票金额应为合同或协议确定的产权终结款金额。以被拆迁单位开具的发票作为开发企业拆迁安置补偿费的合法有效扣除依据。 对被拆迁对象为个人的是否开具发票问题，由于拆迁对象特殊，情况复杂，目前各地基本上都没有必须要求被拆迁个人向开发企业提供发票的要求，但税务机关在清算审核时，开发企业必须提供双方签订的拆迁合同或协议、原产权证复印件、原产权人身份证复印件、款项支付凭证，并要与拆迁清册等资料凭证一一对应。其扣除项目金额的确认与被拆迁单位所开具发票金额计算确定相同。 在实际拆迁安置业务中，对房地产开发企业以外购房屋用于拆迁安置单位或是个人的，可按以货币资金终结产权方式来处理，不必将外购安置房的产权关系转来转去。 总之，在土地增值税清算时，在对拆迁安置补偿费的扣除项目审核问题上，房地产开发企业应准备和提供经政府相关部门批准的拆迁批文或拆迁公告、签订的拆迁合同或协议、原产权证复印件、被拆迁单位开具的发票、原产权人为个人的身份证件复印件、开发项目总拆迁情况清册、款项支付凭证。只有形式和实质都合法了，才能作为合法有效的扣除凭证得到主管税务机关的认可并予以扣除，否则，企业将承担较大涉税风险和损失。 |
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