新西兰建筑知识

除了房子的位置、学区、回报和户型，大家最关心的问题应该就是房子的质量了。因此，我在这里介绍一下新西兰建筑的一些知识。本人不是专业的建筑师，如内容中用错漏，欢迎指正。

首先要说的，是我个人对建筑质量的一些看法。

建房是一个多项工种协调的过程。技术、经验和责任心是缺一不可的。根据我个人的观察，很多Builder不是没有建房的技术，而是没有认真负责的态度。为什么洋人的Builder大家比较放心一些，主要还是觉得大部分洋人比较注重细节，或者比较有经验。

我们看一个房子的时候，外行的人，只关注户型，外观，颜色，地毯地砖，朝向等问题；而内行的人，除了这些，还会根据房子的木工、油漆、批灰、水工的工程质量，来综合判断整体的建筑质量。我们能看到的地方光鲜亮丽，看不到的那些隐蔽工程呢？水管、电线的布局和布线是否合理？防水是否完全合乎标准？房子的很多地方，在建筑的时候，工艺细节差一点点，也许以后就是很大的隐患。

举个最小的例子，就说说抽油烟机的烟道的安装吧。如果安装抽油烟机的时候，烟道的排风管挡住了风扇活门，或者排风管没有完全伸展（去看看建筑工地，有多少的管道是最后是没有完全拉直的），或者排风管有狭窄的弯角，或者排风管过长或弯角过多，那么就会造成出风不畅。出风不畅，排烟就不畅；电机的负荷也过大，因此经常的会自动过热保护，也就是自己停机。还有的时候，由于管道长，有的时候需要结合排风管；如果你的胶布没有缠好，或安装时不小心，露出一点缝隙，那么油烟就会在你的房间夹层中蔓延和积聚；另外，管道的连接，是需要有连接接头的，一个接头10几块钱，有的Builder为了省钱省事就不要了，但是没有接头，是根本无法保证密封的。想想看，你炒菜的油烟，长期积累在您的房间夹层中，那是什么感觉和味道？

一个小小的烟道的问题，在墙壁没有封起来的时候，是很容易解决的，把管道拉直，减少弯道，多打几圈胶带，带上风机试试密封，都能很好的解决。做起来就是10-20分钟的事。但是，一旦房屋交工，那么维修起来就很费劲了，拆墙或天花，找故障，重新步管，复原，补漆。而安装烟道，只是一个非常小非常简单而且不需要License的工作。由此可以想见，一个建筑，有多少类似的工序，Builder的责任心和经验有多么重要。

下面要说的是外墙材料。很多人担心Plaster外墙的漏水问题，所以先从外墙谈起。

必须要说明的是，在新西兰，绝大部分的建筑，其外墙是非承重的。也就是说，外墙的主要作用，就是挡雨、隔音、隔热、美观，这几个作用。所以说，不存在某种外墙更结实的说法。

如果您的房子是木架结构的，那么即使把外墙给推倒了，房子还是会在那里结结实实的立着的，这点要搞清楚。当然，有点冷：）

新西兰常见的外墙材料，主要有砖，Weather Board（木头），水泥纤维板（Hardi Plank），Plaster（即批灰的外墙，又分为Harditex，Solid Plaster，泡沫批灰外墙）。还有一些特殊的材料，比如铁皮外墙，由于比较少见，不在此特别讨论。

先说说很多人的首选，就是砖墙。砖墙的好处是，保温隔热性能比较好，维护少并且相对容易，由于建筑的工艺，所以砖墙一般天生就有Cavity系统。所谓Cavity系统，其实就是外墙与房子的木头框架之间的空腔。换句话说，外墙和内框架不是直接挨着的，有几厘米的距离。这样的话，即使外墙进水了，也会顺着外墙的内壁流下去，流到最下部的导水槽中。一般来说，砖墙不是紧贴着木框架造的，所以一般有空腔。另外，砖墙如果发生损坏，只需要换几块砖，通常很便宜很容易修理。砖墙一般也不需要油漆或特别保养。

除了砖墙，其它的外墙都需要定时的保养和油漆。砖墙看上去比较坚固，因此很多华人朋友特别钟爱砖墙。其实砖墙也是有缺点的。比如，在计算房子的建筑面积的时候，砖要计算在内的。因此同样是200平米的建筑面积的单层砖房，也许实际的室内面积要比同面积的Weatherboard的房子小10个平方左右。另外一点，砖不需要油漆，但是如果因为地震等原因有了裂缝和移动，是非常难修复的。

Weather Board的外墙，也比较容易维护。定时油漆的木头，不容易发生漏水问题。即使发生了，也比较容易解决。需要注意的是，基本上所有2004年以前的房子，都没有Cavity System。也就是说，无论是木头，水泥板，Plaster，都是直接订在木框架（以及Builder Paper）上面的。木头的缺点是如果不定时维护，那么容易腐朽。木头的隔热保温性能良好，材料也很环保。

纤维板的外墙，大量应用于80年代，是那时候的流行新材料。优点是不会腐烂变质，所以需要的维护量并不大，基本不需要油漆。但缺点也很明显，就是脆，容易被撞碎。使劲敲一下木头，留下的是一个坑；使劲敲一下水泥板，这块板可能就碎了一大片了。要更换也只能更换一大片。比较出名的纤维板是James Hardi出产的Hardiplank，在80年代的房屋中非常流行。看下图，有破损的Handiplank一般只有整片更换。

接着说说Plaster。首先要说的是，其实在90年代初期以前，Plaster是被广泛应用在新西兰的房屋中，也并没有什么特别严重的问题。出问题的Plaster主要集中在90年代初期-03年这段美好的岁月。在那段时间，伟大的NZ政府出台了一个新的建筑法规，就是木头框架可以使用未经处理的木头了。最主要的原因是那时的人们认为未经药水浸泡的木头更加环保（而恰恰是这种烘干处理的辐射松，在潮湿后更容易腐烂）。在这以前，木框架都是要经过防腐（H1.1，H3.1 or H3.2）处理的。在这个时候，NZ Plaster的主要生产厂商，James Hardi出品了一种新的Plaster材料，HardiTex，由于这种材料安装工艺简单（一大块一大块往框架上订就行，不用像砖一样慢慢砌），外观现代（都是很流行的所谓地中海式建筑），所以被极为广泛的应用。

再强调一点，04年以后，由于政府出台了新的建筑法规。按照新的标准，所有的Plaster都有Cavity System，并使用防腐处理过的木头，所以是可以放心购买的。需要注意的是，新的法规是04年中出台的，因此从理论上说，从04年以后的全新建筑，才是完全按照新规建造的。

Plaster为什么会容易漏水？漏水的危害是什么？听我详细解释一下。

首先是那个时代的Plaster其实本身是完全不透水的材料；它的问题是，一旦水从接缝中进去了，就很难出来。就像我们穿着一件完全防水的塑料布雨衣，如果漏水了，水在里面就出不来，时间长了，木头会生蛀虫和霉菌，腐朽并影响健康。

另外就是，由于Plaster比较坚硬，不易热胀冷缩，因此接缝处容易出现裂纹。不定时保养去堵上裂纹并刷漆，就容易漏水。

更容易漏水的地方是铝合金门窗。那个时候的规定，很多铝合金门窗是没有Flashing的，就是窗户上那种挡雨的斜下来的长条小铁片。如果没有Flashing挡雨，风容易把水吹进窗户的接缝处，造成漏水。

阳台也是个大问题。如果阳台正上面有金属扶手直接插入Plaster，这几乎一定会有漏水的隐患。阳台和房间的连接处也是经常出问题的地方，因为这里肯定有接缝的。如果阳台下面是房间，那就更要小心。因为漏水会顺着框架蔓延的。

如果再加上有些房子的设计上没有屋檐，或屋檐不够宽（60cm），或外墙有很多曲线，那就会让情况更糟。没有屋檐的保护，风雨会更直接的冲刷外墙。复杂的外墙曲线，造成接缝更多，更容易渗水。

没有Cavity系统，意味着外墙漏水，会直接让木框架的含水量增高。水气长期积累在木框架和保温棉中，造成含水量比较高。判断有没有Cavity很简单，肉眼看看就知道，Plaster外墙的厚度是出来6CM左右一块，还是薄薄的1公分不到的厚度。再用手摸摸下面，外墙和里面的Building Paper是否隔着一定（6厘米左右）的距离，另外下面是否有坚硬的导水槽（如果是软的，很可能不是Cavity，而是泡沫的Plaster外墙系统。这种系统比HardiTex外墙要好的多；毕竟一层泡沫再附加一层Plaster是很不容易渗水的，也有不错的伸缩性）

再加上那个年代的木头框架没有经过防腐处理（记住，经过防腐处理的木头，是可以抵御一定的风雨的。看看码头的那些木头，都是经过特殊的码头级防腐处理的，立在海水中很多年都没事的）。被水浸了的未经处理的木头就会容易生蛀虫或霉变腐烂。木头生虫后，还会逐渐蔓延。而木头框架腐烂变质，这才是归根结底的大问题。你能想象支撑一个房子的木框架有很多腐朽的地方，那会是什么后果吗？

总结一下，什么样的Plaster房子风险最高？98-03年的HardiTex或Stucco，没有Cavity，未经处理的木头框架，没有屋檐，窗户没有Flashing，有上面带金属扶手的阳台（阳台下面是房间），那么这种房子风险就比较高了。如果您持有这种房子，需要非常小心的定时保养。

还要说明的一点是，Solid Plaster，水泥的外墙，其实很多真正的豪宅，都只会用这些材料的，和那个时代的HardiTex并不是一个概念。

最后要告诉大家，现在很多朋友对Plaster有些过于紧张了。很多的时候，不是房子有漏水问题或隐患，而是因为大家不懂，所以根本不敢去碰这样的房子。造成市场对这样的房子严重不认可。其实有的时候会因此错过真正的好房子。

最近有的朋友问我Re-Cladding的问题，也就是更换Plaster外墙的问题。更换外墙的基本工艺是，拆除所有Plaster外墙（如果是混合的外墙，有可能也要拆除其它的砖或木结构的外墙（因为蛀虫是会生长的，有可能长到别的地方去），然后换掉所有已经腐朽的部分，对木框架整体做防腐处理，重新安装Building Paper，加装Cavity Batten（就是在框架上订上一些小木条，这样就有排水的空腔层了），加装Flash等，然后在这些木条上安装Weather Board，最后刷漆。需要注意的是，更换外墙是要申请建筑许可的，需要有资质的公司来做，通常这是一个耗时耗钱的工作，常常需要十万或更高的资金。

最后总结一下：砖墙，木墙，Hardiplank，Plaster外墙，实际各有优缺点。我个人见过漏水损坏很严重的砖墙，也见过质量上乘的Plaster。了解了这些外墙的知识，也许你在下次看房的时候就会胸有成竹。