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第一部分：商品房交付阶段的纠纷 1、交付的法律意义 1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权利，也是它的义务。 2）卖方通过交付履行了合同的主要义务，同时也转移了风险与责任。 商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条二款 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 3）房屋交付之前，买方只享有合同上的权利，没有任何意义上的物权。收房是其由买受人变成业主的基本条件。 区分所有权纠纷司法解释第一条二款 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 4）无正当理由拒绝受领，是违约行为。 2、交付条件与交付标准 案例： 某商品房交付时，买受人甲在验房时提出，厨卫水龙头的品牌与宣传资料不符，因此而拒收房屋，要求开发商更换后才收房。其维权理由是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？ 从这个案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义。 买受人发现的问题是客观存在，但如果允许他因此而拒收，势必大大加重卖方的责任，有违双方订约的真实意思，不利于合同的公平履行。 问题的关键就在于，这两个不同的法律概念，不容混淆。 交付条件 是法定的商品房交付使用所应具备的基本条件 交付标准 是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态 包括：装饰装修的档次、做法；设备部品的品牌、质量、规格、功能等。通常在合同附件中约定。 不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改、差价赔偿。但一般不影响买方合同目的实现，故不存在买方单方解除合同的权利；是否涉及延迟交付的责任，应依合同约定。合同无约定的，如果不影响正常居住，则不应当成为拒收的理由。 以不符合约定而拒收，是交付中最常见的纠纷，实质上属于交付标准的纠纷，即使查证属实，也只是部品品牌不符合约定的违约责任，完全可以通过更换、赔偿来解决，既不影响房屋的交付使用，也不应支持买方以拒收来维权。 3、竣工验收合格以何为标志 案例： 某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。 买受人甲的观点是否正确？ １）传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。 ２）《竣工验收备案表》不是验收合格的标志 ３）商品房买卖合同中应避免约定以备案表为验收合格证明 4、交付通知的法律意义及风险预防 案例： 某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。 教训： 未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。 １）交付通知是不是必须的？ Ａ.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件 商品房买卖合同纠纷司法解释第11条 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 深圳市官方合同范本第9条 出卖人向买受人交付前，应发出《交付通知书》，《交付通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。 B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。 C.这种规定与约定是不正确的。因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。 2）避免交付通知疏漏的方法 Ａ．从根本上避免风险的方法：合同约定“未收到交付通知书的，以合同约定的最后交付期限为交付时间，以房屋所在地为交付地点。” Ｂ．通知地址以合同记载为准；通知行为要能证明（发函公证、特快专递回执），特快专递物品内容栏中写明“××花园×栋×号交付通知书”。 Ｃ．集中交付后，清理未来的客户，逐人再通知，留存再次通知的证据。 Ｄ．对虽然到场，但拒不办理收房手续的，要请其填写《意见表》，以证明其确曾到场，不收房另有原因。 Ｅ．确实联系不上的客户，必要时可以在当地主要媒体上以公告通知。 5、买受人拒绝收房的正当理由—— 根据法律规定与现实合理性，个人认为只有下列情形可以作为拒收的正当理由： 1）房屋未经竣工验收合格；2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件； 4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人； 5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。 以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。 只要房屋符合交付条件，买受人没有理由拒收 6、交付中应注意的事项 １）修改官版合同中的不合理条款； ２）交付前模拟验房，发现与消灭观感瑕疵； ３）对拒收的客户，避免争论，请其说明理由，并写在验房意见表上； ４）不随意承诺，不轻意按客户要求签字； ５）对携带摄像机、录音机取证的客户，避免作表态性回应； ６）对客户提出的意见与要求，当场无法确定的，事后及时研究、回应，必要时以书面形式，请客户签收； ７）筛选问题客户，有针对性地保全必要证据，准备将来与客户对簿公堂； ８）避免搭车收费，给客户拒收提供口实； ９）有条件的交付现场应安装监视器并录像，以利于安全保障 第二部分：质量纠纷 结合实务，主要谈以下问题： 1、关于客户验收的权利。 2、三个层面的质量问题：主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用、保修。 3、保修产生的赔偿责任及保修期应否顺延 1、如何看待客户验收的权利？ 质量问题之第一层次：房屋主体结构质量不合格 《商品房纠纷司法解释》第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ——法律责任很明确： 退房、赔偿损失。但究竟由谁核验，如何核验？现实中很难落实，可以说此路不通。 质量问题之第二层次：“严重影响正常居住使用 《商品房纠纷司法解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 1）解决了重新核验的困境，能够解决实际问题； 2）何为“严重影响正常居住使用”，缺乏清晰界定，易加入法官主观感受； 3）客观标准宜从“功能缺失”与“安全隐患”两方面规定，不宜随意扩大。 ——可定义为“房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷，无法整改的。”包括以下两个方面： 功能缺失：休憩、盥洗、炊事、储藏等房屋基本功能不能实现；卧室、起居室、卫生间、厨房等主要功能空间不能使用；房屋不具备遮蔽性；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等设施无法使用。 安全隐患：违反强制性规范，强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。 质量问题之第三层次：保修期内的维修及赔偿责任 《城市房地产开发经营管理条例》第31条 房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 《商品房销售管理办法》第33条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 如何理解造成的损失？应当是质量缺陷直接造成的损失，如天花抹灰脱落砸坏的物品、渗漏泡坏的地板、维修期间不能居住使用的补偿。 3、保修期是否因发生维修而顺延？ 案例： 某小区质量保修期即将届满。公司发函通知业主，自某月某日之后，公司不再负责保修。但有业主激烈反对说，我住的这栋楼，从交付后几乎年年都发生渗漏，都进行了维修，说明质量存在严重缺陷，你们必须从最后一次维修完成之日起，保修五年，而不是从交付时起计算保修期。经核实，该栋楼交付后，在第一年和第三年，屋面的局部分别重做过两次防水。 业主的要求，有无法律依据？公司应当如何处理？ 1）保修制度的目的，是承诺在一定期间内，如果发生了质量问题，由建设单位承担责任，而不是保证在一定期间内，绝不发生质量问题。故只要依约履行了保修义务，就满足了保修责任的要求。业主要求中断保修期间，没有法律与合同依据。 2）对发生过维修的部位，应有合理的保修期间，但不是重计五年。 3）提高质量管理水平，提高维修质量。 第三部分：面积差异纠纷 深圳示范文本中关于面积差异的约定： （一）差异值在±0.6%以内的，买卖双方互相不退、不补。 （二）差异值在±0.6%以上至±3%以下的：面积超出的，超出的面积视为出卖人无偿赠与；面积不足的，出卖人应当双倍返还该不足部分的价金予买受人（扣除0.6%的误差后）。 （三）差异值在± 3% 以上的，买受人有权解除合同。买受人不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行。 建设部示范文本中关于面积差异的约定 （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 正确看待面积差异 公平合理约定面积差异 （一）以面积为计价单位的，计价的面积发生变化，双方按实结算，多退少补。面积误差超过± %的，买受人有权解除本合同，出卖人承担相当于面积差价款 倍的违约金。买受人不解除合同的，由出卖人承担差异面积的房款。 （二）以套计价的，实测套内面积大于合同约定面积时，买受人无须支付差价；实测套内面积小于合同约定面积 %以上时，买受人有权解除合同，出卖人承担相当于面积差价 倍的违约金。 （三）交付的露台、阳台、花园、庭院等非计价部分，实际面积小于合同约定的。前款买受人解除合同的，应当在知道实测面积之后 日内通知出卖人，未通知的，视为同意继续履行合同。 第四部分：车位纠纷 1、小区内的车位是谁的？ 2、建设单位应当如何处分车位？ 3、“首先满足业主需要”有无时间限制？ 4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？ 5、人防车位的产权 6、车位不能登记的地方，车位如何处分？ ７、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。 ８、开发企业预防车位风险的措施
第五部分：目前逆势下容易出现的纠纷 房地产纠纷的最大特点，是与市场波动密切相关。每当市场下挫，买卖合同纠纷必然大量增加。表面原因微不足道，借题发挥是普遍规律。 目前市场已经出现严重向下迹象。行业形势不仅动摇了投资人的信心，也为毁约提供了理想的借口。前期高价买房的人以各种理由拒收、索赔、要求解除合同，将成为今后一段时间房地产市场上的普遍景观。 1、降价索赔风潮； 2、因贷款落空而退定解约。
贷款落空是否属于情势变更？ ——需内部报最高院核准使用情势变更 １）情势变更不适用于商业风险。 ２）贷款落空是预见到的风险。 ３）继续履行不导致不公平的结果。 ４）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。 《合同法解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 主讲：颜雪明 PP来源:豆丁网 |
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