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在商品房交易中,违约行为数不胜数,在购房时,合同中一般都会对违约责任进行约定,但到底要多少违约金?怎么要违约金?为此,《法制晚报》记者采访了房山法院的吴阳法官,为您详细解释如何要违约金。 2011年11月3日,郝小姐与北京某公司签订了《北京市商品房预售合同》,原告向被告购买位于房山区拱辰街道的商品房一套,房屋总价款为188万元,被告应在2012年12月31日前向原告交付该商品房。合同约定,约定期限内未交房,每逾期一日,出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之一的违约金。 合同签订后,双方按照合同约定进行了履行,但是自被告交付房屋之日(2012年12月29日)至2014年2月21日,被告对原告采取过渡性供电措施,于是原告要求被告按照合同约定支付违约金80489元,但是被告当庭答辩双方约定的违约金过高,要求法院予以减少。另外,原、被告均未提供证据证明该供电方式给原告造成的实际损失。 法院认为,本案的争议在于是否应该适用违约金条款。根据《合同法》规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 本案中,原、被告签订合同真实有效。依据查明的事实,原告购买的房屋自交付之日至2014年2月21日,市政双路供电未能达到开通条件,在双方未另行作出约定的情况下,被告向原告提供替代性履行合同的方式,违反了合同约定。 本案中,法院应对原告的违约金主张予以支持,但需适当调整。调整依据的标准得综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错、预期利益等因素,酌情确定被告向原告给付逾期提供市政供电违约金13164元。 吴阳法官认为,此案涉及举证责任的分配。违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任,一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。 守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度,如果不能证明对方的行为违约,其主张违约金的请求将得不到支持。 |
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