池州日报报道,随着“80后”生育高峰的到来,池州市主城区学龄前儿童迅速增多。为给学龄前的孩子找个具备公益性、普惠性的幼儿园,很多年轻的家长把有配套幼儿园的房产作为自己购房的首选,一些房地产商也把小区配套幼儿园作为房产营销的一个“卖点”。可是有的购房者在购房入住后发现,小区内的配套幼儿园并不姓“公”,一些小区内的配套幼儿园被开发商或者物业租给一些私人办起“民办园”,有的小区内的配套幼儿园还被开发商拍卖了。 新建小区配套幼儿园的产权到底该归谁?业主、开发商和教育界人士给出了不同的说法,法律界人士则认为,目前小区配套幼儿园的产权归属比较模糊,亟需出台地方法规对其进行规范。 幼儿园“私有化”,学费会提高? 前段时间,一则拍卖公告引起了市民对小区配套幼儿园归属问题的关注。上月初,一家拍卖公司对池州市主城区一处小区内的幼儿园进行了拍卖,拍卖参考价为200多万元。有市民看到这则公告后,就对小区幼儿园该不该拍卖提出了质疑。他认为,小区幼儿园应属于公益性公用配套设施,如果开发商用拍卖的形式“私有化”后,即使购买者仍开办幼儿园,但幼儿园的办学成本会增加,幼儿入学的学费肯定会提高,这对已在买房时分担公用配套设施的业主来说,很不公平。 拍卖小区幼儿园在池州市并不多见,据记者了解,主城区小区内的幼儿园多采用出租给个人或机构,由个人或机构办民办幼儿园的模式。主城区某小区内一家私立幼儿园的园长就坦承,她办幼儿园的场地是从该小区物业处租来的,每年租金5万元,以后逐年递增。至于这笔租金,她不知道最后是交给了开发商还是留给了物业,但她可以肯定地说,这笔租金肯定要分摊到在园就读的家长头上。 小区配套幼儿园,产权属于谁? 不管是拍卖还是出租小区内的幼儿园,都牵扯到小区幼儿园所有权的归属问题。那小区幼儿园的产权该归谁呢?记者在主城区河滨花园小区、汇景花园小区及和泰星城小区随机采访了好几名业主,她们多表示没想过这个问题,也没留意购房合同上的有关规定。只有和泰星城小区的一名业主认为,购房时开发商曾许诺该小区内有市实验幼儿园分园,她就是听到这个“消息”才决定在此购房的。因此,她认为,小区内配套的幼儿园提升了开发商开发地产的档次,也无形中提高了房产的房价,业主在购房时已经分摊了这部分成本,因此小区内幼儿园的产权应该归全体业主所有。 对于这名业主的说法,一名不愿透露姓名的物业管理人员很不赞成,他认为,按照“谁投资谁受益”的原则,小区内的幼儿园是由开发商投资建设的,租金应该归开发商或者开发商委托的物业。而教育界的一名工作人员则认为,小区内的幼儿园属于公益性设施,不该私有化,我省有些市区合肥市和淮南市已经出台相关细则,规定小区配套幼儿园建成后要无偿移交给教育部门,由教育部门将其办成公办幼儿园或普惠性民办园,不得开办以营利为主要目的的民办园。 产权归属问题,亟需配套规范 对小区配套幼儿园的归属问题,业主、物业和教育界人士各执一词,那小区配套幼儿园的产权到底该归谁呢?记者就此问题采访了安徽始信律师事务所的周文广律师。周律师认为,根据现有的法律规定,小区幼儿园的归属问题比较模糊。像《物权法》第七十三条就规定,除规定的情况外,建筑区划内的道路和绿地属于业主共有,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。小区配套幼儿园属不属于业主共有,《物权法》里没有像“小区内的道路、绿地、物业用房属于业主共有”这样明确规定,所以小区配套幼儿园的归属问题就相对模糊不少。 《物权法》里没有对小区配套幼儿园的归属问题明确界定,那业主是不是就没办法判定自己小区幼儿园产权的归属了呢?周律师认为,根据相关法律,业主还可以从以下方面判断小区幼儿园的产权归属问题:首先看小区配套幼儿园的产权登记,如果产权登记的是建筑单位,那产权就归建筑单位,但建筑单位不得改变规划配套幼儿园的用途;如果产权没有登记,业主还可以看《购房合同》中有没有就此问题的约定,如果有约定,以合同约定为准;如果小区配套幼儿园既无产权登记,也无合同约定,那根据“谁投资谁受益”的原则,要看小区业主有没有分摊配套幼儿园的建设成本,如果业主分担了建设成本,那就应该属于业主共有。 “但要看业主有没有分担建设成本,这也有一定的难度。”上述教育界人士说,与其让业主与开发商在此归属问题上扯不清,不如借鉴池州市对社区居委会用房建设的管理办法,由相关部门联合出台一个针对小区配套幼儿园管理的规定,明确小区配套幼儿园的产权,把小区配套幼儿园办成公办园或者普惠性幼儿园。 (记者刘玉琴) |
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