没 房 产 证 的 房真的不能买嘛 昨天，大家的朋友圈都被“罗一笑/罗尔”事件刷屏了吧。甚至有了这种说法“彭宇案之后，再无人敢扶老人；罗尔事件之后，再无人敢网络捐款”。作为一个专注于地产方面的公号，对于道德范畴的事儿，本号一贯的原则是不掺和（一定要讨论的可以私下交流），当中是非曲直，每个人心里面自有评说。真正勾起我兴趣的，是罗尔（罗一笑父）在回答别人的质疑“有三套房为何不卖房给女孩筹钱治病”的时候，说的那句“深圳的房子用于自住，东莞的两套房子购于2015年，还没有房产证，所以无法进行买卖。”
“没有房产证，所以无法进行买卖”。这句话从房地产交易的领域来说，显然是错误的。暂时没有房产证的交易，只是影响房产的过户、贷款等涉及机构手续的执行，但本身并不影响二手房交易的成立，而且其合法性，连法院也是认可的（非法买卖的村产权之类房子除外）。北京市场上，没有房本就进行买卖的二手房交易，怎么也占据所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些刚入住不久的次新小区，几乎会出现所有在交易二手房全部都没有房产证的现象（比如你去年上半年去买臻园、保利中央公园等小区）。我本人也亲自买过2次没有房产证的房、也卖过2次没有房产证的房，最后都顺利完成了交易。当然了，我对于罗尔是真不知道、还是假不知道“没房产证的二手房也可以买卖”这一点，没兴趣也不会进行探讨。今天主要是来说一下买没有房产证的二手房，需要注意的一些点。 一、首先需要搞清楚是什么性质的“没房产证” 这一点最为重要，因为同为“没房产证”，彼此之间差别可大了。有些是“如果不出意外，可预期的期限内，肯定能拿到房产证，只是暂时还没有”、有些是“如无意外，基本拿不到房产证”、有些是“本来就只卖使用权”、还有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。 我个人的建议是，只买“暂时没有房产证的正规商品房”，因为这种出问题的概率极低（尤其在帝都能公开销售的商品房），不同case之间的差别，也就是拿房产证的具体时间。 那哪些房很危险、最好别碰的呢：比如，“号称很快能转大产权的小产权房”、“没房本的军产房（军产房有房本都不一定能上市交易，何况没房本的）”、“单位集资房，号称到某个时间给单位一笔钱就能给房本的房”、“回迁房立项，偷改了性质拿出来卖的房”。。。等等。这类房子，共同特点就是：不是正规商品房，现在没房产证，但向你许诺过一段时间可以拿到（口头的，绝对不写入合同）、价格便宜、一般必须全款。说实话，这类房，不排除有极个别case最后真的多年小三熬成大房的。但普通购房者，除非你确认自己已经非常了解后面的各种内幕、或者认为反正房子便宜自己愿赌服输，否则绝对不建议购买，碰都不要碰。 这里面，唯一靠谱点的类型，大概就是“正经回迁房，暂时没房产证，房产证下来以后按正规流程走贷款过户”这类了。但回迁房的房产证啥时候办下来，其时间相比商品房，有很多不确定因素，而且也需要业主出面配合很多事情，所以节外生枝的概率还是高很多，仍然不是太推荐。 上面说的这些“高危房”，如果你最后一定要买，但又吃不准，建议能引入其他金融机构介入、一定要引入（比如贷款、比如抵押；银行不愿意介入，可以找诸如担保公司等机构）。毕竟多一个其他权威机构来帮你鉴定，你的风险会相应减小。如果连担保公司都不愿意介入的房子，其风险可想而知。 当然，还有一类房，卖的时候，就明确说了“没房产证，卖的就是使用权”，比如绝大多数小产权房、单位使用权房等等，如果你确认自己可以接受“使用权性质”，完全可以交易。 所以，以下的内容，基本都基于“购买暂时没房产证的正规商品房”来进行讨论。 二、买卖合同细节非常重要。其中一定要明确业主最晚办下房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。 这类交易，合同签订时候有很多细节要注意，补充协议肯定会很复杂。这里面，最最重要的就是，一定要明确业主最晚办妥房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。 千万别相信业主/中介口头的承诺的“很快，也就几个月，房本就下来了”之类话，合同里面只写上“等房本下来之后，该如何如何”等等，而不约定房本办妥的最后时间。 写了上面内容，也一定要写清楚，如果房东未能在约定时间办下来房产证，如何处理。建议写成“如果超过约定时间xxx日，卖方构成根本性违约，买家有权单方面解除合约，并向卖家追讨违约金”。因为任何事情都很难说的，如果开发商出问题导致楼烂尾（外地这种估计多一些）、有些业主自己出现问题断供/玩消失之类，都可能导致正规商品房也无法按期取得房产证。写上这条，才能做到比较保险。 另外，有时候拿房产证需要多个流程配合（比如交契税、还贷款等），可以把每个流程步骤的最晚完成时间都写到合同里面。 记住，千万别相信中介 or 业主的任何关于房产证的口头承诺，一定要写到合同里。 三、买没房产证的房，最大的风险其实来自于人性的考验。 即使你前面准备功夫都做足，买没房产证的房，最后出现纠纷的概率，仍然高于正常交易。这主要是因为，没房产证的房，从开始交易到最终交易完全完成，常常需要比较长的时间，基本上半年起、一两年也是常事。这么长的时间里面，如果房价上涨过多，很难保证业主能经得起诱惑，毕竟这个世界上最不应该做的事之一，就是拿利益去考验人的底线（感情、金钱等。。。），非要考验的，大多数都受到了教训。 那怎么防范这种由于交易时间过长而导致的人性风险呢？ （1）首先是观察对方是否靠谱。有句话叫“一个靠谱的买（卖）家至少值20万。”对于没房产证的房，这个要求可能更高，沟通过程中对方流露出任何让你觉得可能不靠谱的迹象，我觉得果断放弃，都不是坏事。 （2）尽量不要选择房产证预期拿到时间过久的的房子。“一年内可以办下房产证”和“二年内可以办下房产证”，两者完全是不同的概念，后者出现纠纷的概率，可能是前者的10倍。我个人建议，对方承诺办下房产证的时间和签合同日期的间隔，最好在半年以内，超过一年以上的，就别碰了，宁可放弃。 （3）在最终完成交易之前，交付的房款最多不要超过70%，房产证时间越长，给的比例越低。 （4）终极杀招，就是要求业主提前交房，自己先住进去为安。没房产证的房由于无法网签，对于买家，除了合同，可以说没有任何保障（而在中国打官司，你懂的）。但一旦你拥有了房屋的实际使用权，就拥有了部分主动权，后续业主想违约，他的成本也会比较高。 （4）这一条对我来说，其实是一个底线条件。购买暂时没房产证的房子，如果业主不同意在支付了部分首付款（一般在70%以内）以后提前交房，我铁定不买，哪怕房子好得和天仙一样，也绝对放弃。再次强调，“交完约定的首付款后就交房”，是我个人买没房产证房子的底线。大家如何，请自己掌握。 四、所谓“改底单”的房子，“网签”后再推进流程。 还有一类没房产证房子，叫做“改底单”。这类房子猫腻也很多，建议轻易不要尝试。如果实在要买，一定记住“不见兔子不撒鹰”。所谓兔子，就是“网签改为买家名字”。开始无论中介卖家如何忽悠，只给少量定金，在网签之前，不给付定金之外任何款项。 这里面有两类情况：（1）原买家还没网签，这类比较简单，给了定金，让买家把购买关系在开发商那里转成你，然后继续推进后续。（2）原买家已经网签。这个就需要开发商和原买家配合撤销原来的网签、然后以新买家名义重新网签。这种情况，卖家（原买家）一般都会忽悠“自己和开发商很熟悉，你先把大部分房款给我，我才能推进，否则不给办理云云”，这时候一定要顶住，坚持只给定金，哪怕是把首付监管给银行，都不要做。因为“改底单”这事，不是那么容易就一定能做成的。 五、其他注意事项 没房产证的房如果有贷款，可以提前还款，并在开发商送到银行抵押之前拿出原始房产证，可以省去银行出还清证明、解抵押等流程，大约节约1-2个月时间。 但一定要注意，如果房子开始是按揭购买，即使你提前还清所有贷款，如果不主动告诉开发商，开发商仍然会把你的房产证当做“有抵押”送到银行，仍然要走一遍“开结清证明、拿材料、解抵押”的流程。我当年卖一套无房产证房子，就由于不知道这点，以为还清了贷款就万事大吉，结果导致流程多了1个多月。大家一定注意这点。 最后的最后，如果条件接近情况下，能买有房产证的房子，还是买有房产证的吧。这才是规避风险的最根本方法。 |
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