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天袁地访·城事栏目·第26期 约3000字 本期提要 近年，上海的实体商业出现分化。一方面，上海中心城区的太平洋百货淮海店年底谢幕、玛莎百货即将退出、曲阳路上的上海商务中心也即将关门……另一方面，以闵行区为代表的近郊新生代商业综合体整体崛起，出现了开一家火一家的局面。甚至，七宝万科广场的开业吸引了不少上海市区的居民拖家带口前往……这种奇特的商业模式翻转究竟是一时之象还是未来的发展的趋势？本期就由袁童鞋，花费5分钟的时间，为您剖析一下从“去上海”到“来闵行”的这一有趣现象。 崛起：你方唱罢我登场 闵行今年商业综合体格外热闹，呈现出一番“你方唱罢我登场”的格局：虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场、新华联购物中心火爆开业人潮涌动，怡丰城、万象城、上海城开中心、颛桥万达广场或即将开业或施工如火如荼，还有巨大体量的天空之城“天荟”在建……除了闵行本地居民外，松江、奉贤、青浦甚至金山的居民都会前来闵行消费，截流效应愈发明显，闵行本区居民基本消费不必再大老远的跑到中心城区，而松江、奉贤等远郊区的沪C自家车主也能在闵行区找到不逊于上海市中心的商场。 如今，新兴的商业综合体将大量的消费资源引入进来。据粗略地估计，一个闵行人至少80%的日常消费可以在闵行境内解决。如果您并非闵行的老土地，一定会好奇，在此之前，闵行人民的商业活动主要在哪里呢？ 过去：购物要“去上海” 在1992年上海县与老闵行区合并成立新的闵行区之前，商品经济还不发达，主要商业模式是老闵行的“一号路”（江川路）、莘庄的海星商场等，而在90年代中期闵行区逐渐成为人口导入区之后，中高端消费主要前往上海中心城区。闵行人就是看电影、吃饭、买衣服这样的小事也要去徐家汇，人民广场和淮海路。 “去上海”是当时七宝、莘庄、梅陇、颛桥、老闵行、吴泾一带去市中心购物的叫法，徐闵线、东坪线（现816路）、龙吴线（现178路）、沪莘线（现166路）、87、92、704、712等等都是当年重要的“去上海”的公交线路。在地铁一号线由锦江乐园延伸到莘庄之后更是如此，消费外溢十分严重。 当时的徐家汇一带，在上世纪九十年代起的十几二十年间几乎成了闵行区的区外商业中心，梅陇莘庄颛桥老闵行居民沿沪闵路向东北、七宝居民由漕宝路往东、吴泾居民从龙吴路朝北、虹桥居民顺着吴中路一路向前，汇集到徐家汇商圈……感觉那时的徐家汇不仅是徐汇区的政治经济中心，也是闵行区的外部经济中心，颇有高高在上、不可逾越的意思。
现在：“来闵行”成为大热 闵行区的居民直到当时梅陇镇政府西侧的南方商城和七宝巴黎春天落成后，才缩短了中高档的消费半径。 2009年的莘庄仲盛世界商城开业、2011年闵行凯德龙之梦以及梅陇的莲花国际广场、新虹的虹桥天地、颛桥的龙盛国际商业广场开业之后，闵行居民去中心城区消费的比例进一步下降。 今年10月七宝万科广场的开业更是火了一把，影响力甚至扩大到了上海全市。而更大体量的天荟、万象城还在建造中，怡丰城、颛桥万达等也蓄势而发，不仅让闵行本地的居民减少了去中心城区消费的意愿，并且还将松江、奉贤、金山、青浦的部分客流截留在了闵行境内，更有能者则将上海市区的客源吸引过来，形成了明显的“反磁力”效应。
思考：四大原因致开一家火一家 有人会问，市区的实体商业都出现了“关店潮”，闵行区一下子开那么多，为什么还能持续开一家火一家？难道不怕以后关门吗？ 作为在闵行区居住了二十余年的袁童鞋，个人能想到的合理解释有许多，包括区位交通优越、租金比中心城区相对较低等等。但最重要的，袁童鞋个人觉得有四点：一个是弥补历史欠账，一个是前期调研扎实、一个是注重体验主题、还有一个是截留郊区消费。 1、弥补历史欠账的合理回归 闵行自1992年以来，一直是人口导入大区，常住人口从上世纪90年代中期的50余万增加到如今的约260万，20年间激增200万，在全市仅次于浦东位居第二。在古美、七宝、莘庄、梅陇、虹桥、浦江、马桥等区域，均是居住用地先于商业用地开发，早年“卧城”效应显著，本地商业供给长期不足，历史欠账较多。而随着诸多产学研机构与诸多世界500强的投资入驻，诸多高校的引进，国家级闵行经济技术开发区、紫竹高科技园区、虹桥商务区、莘庄商务区等等的完善与启动，闵行区产业能级不断精进，相应导入与吸引的常住人口消费能力不断提升。因此，开一家火一家的原因并非外因，而是区域本身的内需所决定。 历史的欠账终于到了该还的时候，闵行这些商业综合体的火爆与其说是闵行区本地居民的消费力爆发，不如说是消费场景的转移与回归，由原先舍近求远往徐家汇、淮海路的消费“外溢化”转为消费“本土化”。过去闵行区本地中高端商业缺失，消费外溢严重，如今供给侧的中高端商业逐渐完善，算是弥补历史欠账之后的合理回归。
2、运营者前期调研比较扎实 在闵行扎根的这些商业综合体，不乏国内外知名的财团、开发商，有些开发商是深耕闵行多年。袁童鞋认为这些综合体的运营者前期的调研应该是做的比较扎实、比较接地气的，他们知道需要引入哪些业态，哪些业态需要规避，比例也在不断调整，比较接地气，因此定位比较精准。 这些城市综合体一般选址较好，外部交通便利，内部动线合理，不预留未来业态调整的余地。大型卖场、电影院这些目的性消费场景都是标配，餐饮娱乐业态占有非常重要的比例，根据闵行区人口年龄结构的特点儿童教育特别突出，体验性业态的引入力度非常大，停车需求巨大的同时也不断完善停车空间，并特别注重细节设计和景观体验。 这些综合体的设计理念不仅仅是“我是一个卖东西的购物中心”，而是达到了“我是一个一家老小能够玩一天的主题公园，顺便可以购物消费”这样的层次，扎实的前期工作，才打造了如今后期的火热局面。
3、注重体验避免“千店一面” 开发的晚、多花点时间做前期调研，有时候不一定是坏事，后发优势会逐渐体现出来。正式因为这样的后发优势，近年闵行区新开业的商业综合体基本上都属于新生代城市商业综合体。新生代的城市综合体都比较注重体验，并且主题突出，减少“千店一面”的可能性。 简而言之，除了购物之外，你在这些商场内，可以品尝美食、可以聚会聊天、可以看电影、可以唱K、可以运动、可以看书、可以学习、可以发呆、可以参观、可以探索、甚至什么也不做就被寄存着也行……一家老小都能找到合适的地方消遣，也不必担心风吹日晒，在一个城市综合体内呆上半天一天也不会觉得闷。也许，上海市区内原先需要走一条商业街的活动，你在一栋楼里都解决了，甚至不想逛了，上个楼顶，看看屋顶花园、在运动场地内打一场篮球也是一种选择。 莘庄龙之梦商场楼顶的洛克公园运动场地。除了买买买，闵行的这些新生代城市商业综合体总有不同的去处满足不同消费群体的需要，图片来源于大众点评。 4、形成“商圈之链”，截留郊区消费 闵行区近年兴起的这些城市商业综合体，还有一个突出的特色，客源不局限于闵行本地，更注重服务其他郊区甚至外省。 虹桥天地、新华联购物中心、七宝万科广场、宝龙城、莘庄龙之梦、仲盛世界商城、南方商城、莲花国际尤为如此。虹桥天地、新华联购物中心的客源有不少来自于青浦区及往来虹桥枢纽的外省游客；七宝万科广场和宝龙城的客流前文所述相当一部分来自于闵行区以外，9号线、沪松线沿线的松江客流占有一定比例，尤其是九亭和泗泾；莘庄龙之梦的客源除了莘庄本地居民外，松江东北部莘闵地区、新桥镇也是一个主要客源方向；莘庄仲盛世界商城则有很大一部分客源来自于奉贤、金山方向，西渡南桥石化都有；南方商城莲花国际的客源中，因为是几条莲X线的起讫点，莲X线所途径的金山朱泾、枫泾、石化、亭林，松江南部的叶榭等区域的客源比重不低。 这些商业综合体，大部分自北向南沿七莘路-沪闵路、新镇路-水清路-都市路一线形成了互补共享的“商圈之链”，依托公共交通换乘之便利，或外环外沪C通行无限制的便利，相较于中心城区的商圈，发挥了独有的优势，截留了相当部分的远郊区消费。 体验：从北到南十五大综合体，“一店一品”的一句话短评 闵行区的商业综合体近年进入你方唱罢我登场、一店一品的格局，图片来源于网络。 虹桥天地：可以远程值机的虹桥枢纽商旅综合体，自带演艺中心。 龙湖虹桥天街：虹桥枢纽西大门，全家庭式体验购物中心（12月17日开业）。 新华联购物中心：融时尚、科技、智能与知性于一体的巨型天幕购物中心。 万象城：53万平方米的全维度超大城市综合体，自带上海地铁博物馆（博物馆已落成，万象城即将开业）。 七宝宝龙城：与闵行文化公园相映成趣的宝龙集团总部商业综合体，自带艾美酒店。 七宝万科广场：毗邻七宝老街，人来人往，一座“为家而建”的娱乐购物主题公园，“进去就不想出来”。 怡丰城：来自新加坡，毗邻春申湖，尚未开业已获三座国际房地产终极大奖的城市综合体（即将开业）。 上海城开中心：梅陇南方商圈新地标，淀浦河畔的大型商务商业聚合体（即将开业）。 百联南方商城：梅陇南方商圈的开山鼻祖，具有区域影响力的老牌购物中心。 莲花国际广场：坐落在梅陇镇政府原址的新生代商办综合体。 莘庄龙之梦：毗邻莘庄老镇，屋顶有足球场和篮球场的莘松路沿线商业地标。 天荟TOD TOWN：空中之城，上海西南未来重要的交通枢纽，莘庄城市副中心的重要商业载体（建造中）。 仲盛世界商城：莘庄地铁南广场区域的一站式城市商业综合体标杆。 龙盛国际商业广场：颛桥目前的商业综合体标杆，接地气、聚人气的社区综合体典型。 颛桥万达广场：将会是吃喝玩乐，一步到位的地区中心（建造中）。 （其他的还有不少，恕不一一列举，欢迎大家在留言中补充） 总结：生态宜居主城区的澎湃新动力 在闵行区居住了二十多年的袁童鞋认为，近年你方唱罢我登场的闵行区商业服务设施并不是盲目地一窝蜂地增长，现在如雨后春笋般的发展，恰恰是在还历史上闵行区本地消费供给不足、就业机会不足、服务设施薄弱的欠账，也算是供给侧的改革。 莘庄的天荟TODTOWN、怡丰城（莘庄商务区）、城开中心（梅陇南方商务区）、万科广场（七宝漕宝路）、宝龙城（七宝新镇路）、万象城（吴中路）、虹桥天地（虹桥枢纽）、龙湖虹桥天街（虹桥枢纽）、万达广场（颛桥）等等新生代商业综合体以及早年开业的仲盛、龙之梦、南方商城等等有自己的定位，也会由自己独特的特性，并且慢慢培养人气和服务受众。 感谢这些商业项目的入驻，必将给闵行区的现代服务业注入新的活力，也将改善闵行区“卧城”的现状。这些火爆的商业综合体也将成为闵行区成为生态宜居主城区的澎湃新动力。 欢迎参加【城事】小调查，您对这些综合体有什么看法、意见与建议，也欢迎您在文末留下观点。 |
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