物业公司2016年度考核计划

物业公司2016年度考核计划

公司实行总经理负责制，成立两个服务部进行经营管理，总经理对公司各项工作全权负责并实行岗位考核责任制管理。

第一部分：考核责任制

一、考核指标：

1、水电费按月收取完成**%。

2、物业管理费按半年一次收取完成**%。

3、清洁卫生、花木修整按规定完成，投诉为零。

4、安全保卫偷盗案件及各种事故发生为零。

5、财务日清月结短款为零。

6、物业服务向上级投诉为零。

7、严格执行考勤制度。

二、考核对象：总经理、部门经理及相关责任人

三、考核办法:

1、物业管理费为每年的**月和**月两个月交纳，由两个管理部分片负责收取完成，门卫配合，特殊问题报股东会研究外，当年物业费未完成的在股东股金中扣除。

2、严格控制公司费用支出，**元以上（含**元）必须先报计划由监事在计划书上签字，同意方可开支，否则财务不予支付，**元以下由部门经理和总经理商量后方可开支，凡支出单据必须由总经理、部门经理监事共同签字财务方可报销。

3、管理部收取的现金一律当日交财务出纳入账，不许留款过夜，否则除应上交款项外一次罚责任人**元，(特殊情况除外)。

4、管理员负责保证各个小区和门店排污管道畅通，如发现堵塞应及时清理解决，每月负责门店水费收取，业主反映需要维修的部位，事先和管理服务部经理查看，再确定维修方案、及预算资金，报监事审批后维修。高空危险的维修部位一律不得擅自维修，否则谁维修谁负责，公司概不承担任何责任和经济损失。

5、清洁卫生采取责任公示，业主监督的方法进行管理。打扫时间具体安排如下：

星期一、星期四：分别打扫********栋楼梯间

星期二、星期五：分别打扫********栋楼梯间

街道保洁员每天清扫道路两次，保持街道清洁卫生，另按规定清扫**#、**#楼楼梯间及其小区道路场地。街道卫生及**#、**#楼的卫生由管理员负责检查，其它小区的卫生由各管辖区的管理部门经理检查。如发现有业主投诉，经核实后，每人次扣除保洁员和管理员或管理部门经理各**元，达三次投诉，保洁员无条件辞退。保洁员必须做到上午工作到**点，下午工作到**点，小区道路每天清扫二次，中途离岗或脱岗，每次扣工资**元。

6、小区内花草树木管理，责任人（保洁员）负责小区花草树木的看管、浇水、施肥、杀虫、剪枝、除杂草、清理花草丛中的垃圾等。由于管理不善，造成花草树木死亡，责任人要及时补栽成活，并承担同等价值的罚款。属人为或意外损坏的，班门卫承担**%的责任，总经理承担**%的责任，所属管理部承担**%责任，责任人承担**%的责任（由责任人补栽成活，其费用按责任比例分摊并分别承担同等价值的罚款）。物业社区微信：街道树木由责任人负责除杂草、打脚枝、剪枝、施肥、浇水、打药。第一责任人是管理员，第二责任人是总经理，第三责任人是街道保洁员。如有损坏或死亡的按第一责任人和第二责任人、第三责任人分别承担50%、30%、20%的实际重栽保活及购买树苗的费用和同等价值的罚款。

7、门卫保安要按规定着装持证上岗，（其服装费用由门卫保安本人出资**%，公司出资**%，统一购买，从购买服装之日起门卫保安服务满一年其服装归其个人所有。如果中途离开公司，公司出资的**%按**个月分摊，扣除在公司工作的时间，剩余的在其工资中扣除）采取职责公示，业主监督的方法进行管理。门卫保安要负责做好小区的安全保卫工作，白班每隔半小时在小区内外巡查一遍，中班、夜班每隔一小时在小区内外巡查一遍，或不定时反复巡查。严禁空岗、睡岗，有序的指导本小区车辆安全停放整齐，非本小区车辆严禁停放，管理部经理对小区车辆进行检查，发现非小区车辆停放一（辆）次处罚当班门卫**元，如果门卫保安私自对外来车辆收费，经查实按实际收款额加倍处罚。出现盗窃事故或其他事故，视其物业公司经济损失的大小，按管理实施方案划分的责任比例给予赔偿。在当月发工资时扣除。

8、管理部经理每星期一上班查一次录像，并做好记录。月底报总经理、监事评出最差员工和最佳员工。作为评季度奖和年终奖的依据，擅自脱岗离岗一次扣工资**元，造成损失的承担一切赔偿责任。累计扣工资**次以上的予以辞退。

9、总经理每天早晨**点上班与管理部经理和管理员一同对小区巡查一遍，管理部经理和管理员每天对各自的管辖区巡查两遍，发现问题及时解决，管理部经理和管理员负责对各自管辖区内的门卫保安及保洁员的管理。发现门卫不按公司制度执行，私自收取停车费，保洁员不按公司制度执行，小区不清洁，应及时处理。否则管理部经理、管理员与责任人受同等处罚。公共设施人为损坏，未及时发现，管理部经理和管理员应承担相应的损失及同等价值的罚款，每次处罚最低不得少于**元。

10、财务人员要加强责任心，所有的收据底联都要交财务入账不得遗失。所有员工收取的费用都必须开票并当天交给财务入账，做到账目日清月结，每月由会计统计做好物业费收缴报表，每月**号准时发放工资，并搞好每月一次现金盘存。发现短款由责任人赔偿，每月的所有应收款由会计造表交给总经理，安排责任人清收。每月工资发放由总经理根据考勤和各种责任制的考核计算工资，交会计造表发放。（考勤表由舒建新负责、加班记录由胥陈静负责）

11、公司因岗定员、因岗定资，每满一年的加资30元（指保洁员和保安），并与所有员工签订一年的劳动合同。

   

12、公司为了提高员工的工资待遇，及更好调动员工的工作积极性把各项工作做得更好，公司实行季度奖金（保洁员和门卫每季度人平奖金**元，办公室及管理人员每季度人平奖金**元，门卫和保洁员如有投诉（查证属实）或本人的岗位上出现了大小事故，一律不得参加评比奖金。管理人员出全勤者可奖**元。每缺勤一天扣奖金**元，直至扣完为止。

13、认真搞好服务，发现业主向主管部门投诉一次，责任人辞退，并扣除当月工资的**%，总经理罚款**元。

14、房屋装修管理，属人为破坏打墙或监管不严，违反装修管理规定，所造成的严重后果，由所属管理部承担，并每次承担**至**元的罚款。业主按装修责任书的处罚标准进行处罚。物业社区微信：如有业主未到财务办理装修手续就已经装修或入住，由门卫保安和管理部经理承担全部责任，除把应收的款项收齐上交财务外，另当班保安和管理部经理各罚款**元。管理部做好分管查房日志，做到有记录可查。各管理部在****年**月底前把自己管辖区的所有业主走访一次，并做好记录交执行董事检查。

15、公司管理人员及财务，每月****天为全勤，门卫****小时轮流值守为全勤，保洁员每星期七天为全勤。加班及节假日值班按基本工资计算加班费，缺勤请假按日平均工资扣除，补勤不扣，（公司总经理基本工资为****元，其他所有员工基本工资****元）。

16、各种管理制度，经理不执行，扣当月工资****%。

17、员工辞工要提前一个月写出书面申请，不能今天提出明天走人，否则工资不发，押金不退。

第二部分：管理实施方案

为了充分调动全体股东和公司员工积极性和责任感，经公司全体股东讨论同意对公司管理实施如下方案：

一、管理方式：公司实行统一管理，分片经济责任承包的管理方式。

二、机构设置：公司下设二个管理服务部（以下简称管理部）和一个维修服务部，（第一管理部由舒建新、胥陈静负责，第二管理部由****、****负责，维修服务部由李时华负责）将现有的物业按面积和户数一分为二，通过抽签落实到每个管理部 由各管理部进行管理、服务、收费。确定后的物业管理对象为，

第一管理部为                

第二管理部为

维修服务部                  。

三、经济责任承包：公司对各管理部实行经济责任承包，

1、包服务。对管理范围内的业主服务好，对业主要求解决的问题及时解决，不属于物业公司解决的要及时解释。

2、包管理。对管理范围内的保安和保洁员按公司的制度要求管理好，不出事故。搞好装修管理，不得有违规现象出现。

3、包收费。

、物业费按公司标准****%按时收取。（特殊情况不能收取的由股东讨论确定除外）

门店卫生费按公司标准收取每个管理部每月上交公司****元包干，从****年元月份开始。（收费标准及名册见附表）。

车库按公司标准收取（具体标准及名册见附表）。

水费按水厂抄表数包干上缴公司，上缴不清的在责任人工资中扣除（各管理部负责的表数及收费价格见附表）。

⑤包上年接转及遗留欠款回收

4、各小区门卫用电用水实行定量包干。门卫室及路灯的用电和门卫用水，本着节约的原则，超出****%以上的部分在责任人的工资中扣除，****水****吨，电****度；********吨，电****度；****水****吨，电****度，按月结算。

5、维修部负责所有的维修所属管理部负责配合和门店的水费收取，水费按水厂抄表数按月上缴公司，上缴不清的在工资中扣除。负责管理****#、****#、****#楼的物业用电，用电量如超出管理得最好的管理部管理的物业用电，用电量平均值****%以上的部分在其工资中扣除。

6、物业费的收取必须严格按公司与业主签署的“物业管理服务合同”约定的价格执行，业主一次交费不足一年的没有优惠，一次交费达十二个月以上的（包括十二个月）各管理部有权优惠****%，超出部份由当事责任人本人承担。所属大华公司的关系户需减免的一律凭大华公司的减免函件执行。顶楼物业费，各管理部按每平方米每月****元收取包干，多退少补、按月结算，结算时差额部份由各管理部经理写出欠条交公司财务。升益部份由财务写出证明给管理部经理，年底作为现金参加责任制奖赔结算。

四、责任制奖赔办法

1、****年和****年以前的物业费到****年****月底前必须完成****%。在****年****月上旬由财务把应收的物业费收据全部开完，分到两个管理部，由有管理部经理写出欠条，到春节放假前还不能到财务结清时，即在股东的股金中扣除。第一管理部在****的股金中扣除，第二管理部在****的股金中扣除（按****  %，****  %的比例扣除）。物业社区微信：****年上半年的物业费在****年春节前应完成****%的收费工作，在****年元月底由财务按****%应收的物业费开具收据分到两个管理部，由管理部经理写出欠条到2014年2月底前还不能交清时，分别在股东的股金中扣除，第一管理部在****的股金中扣除，第二管理部在****、****的股金中扣除（按****  %、****  %的比例扣除）。2016年春节给每个管理部奖金2000元。

2、历史遗留款由股东按实际情况研究决定分到两个管理部负责收取，要求完成****%。（详见附表）完不成的在其股东的股金中扣除。

3各种费用未收齐的到年底，各管理部从各自所属股东的分红和股金中扣除。其扣款比例按“责任制奖赔办法”第1款执行。

4、物业所有楼道用电电表按表数平分到两个管理部，****、********块电表，每个管理部负责管理****块。（具体负责的楼栋表在水表划分时注明）。如有偷窃用电或人情用电与另一管理部管理的电表用电数相差超过****%以上的部分由该管理部全部承担，在其责任人的当月工资中扣除（计算方法：如管理比较好的管理部****块表****个单元用电该月用了****度电，即每个单元用了****度电，管理比较差的管理部管理的****块表****个单元用了****度电，即每个单元用了****度电，按超出****%以上的全赔的标准，即该管理部应赔****度电，折算金额是****元）。

5、小区出现的任何责任事故物业公司的实际损失金额按1、2、3、4的比例分摊赔偿，公司总经理****%；管理部****%；公司****%；直接责任人****%。

6、管理部责任分担比例：第一管理部****承担该管理部****%的责任，********承担****%的责任；第二管理部****承担****%的责任，****承担****%的责任。

7、为了尽快地把物业费收到位，特定于****年****月****日对两个管理服务部进行物业费收费评比，看谁收的户数最多，收取多的每多收一户发奖金****元。（如甲管理部收了****户、乙管理部收了****户、即乙管理部应得奖金****元）。

五、管理人员的配置、分工及工资报酬

董事；职务津贴****元，负责协调协会、房管、环卫等部门工作。主持召开每月一次股东会和其他有关工作。

监事兼会计；监事津贴****元，会计工资****元，在第二管理部拿工资****元，合计月工资****元。物业社区微信：负责协调税务部门工作、管理公司财务，兼任公司会计和第二管理服务部的工作。

总经理；职务工资****元，其中留****元作为年终考评一次性发给，在第一管理部拿工资****元，每月应发工资****元（包括社会养老保险在内）。负责公司的全部工作，协调与大华公司的工作兼任第一管理服务部经理。

第二管理部经理；在第二管理部拿工资****元（包括社会养老保险在内），负责第二管理服务部的全部工作。

法人兼出纳，法人津贴****元，出纳工资****元，在第一管理部拿工资****元，合计工资****元（包括社会养老保险在内）。负责工商及外部协调工作，兼任公司出纳和第一管理服务部的工作。

维修服务部管理员，维修工资****元，收费工资****元，其他工作****元，合计每月工资****元（包括社会养老保险在内）。负责公司的各项维修和门店的水费收缴工作，还要完成公司分配的其他工作。年终考评各项工作全部完成发奖金      元。

六、未有涉及的部分按公司责任制执行。本方案执行时间暂定一年，时间从****年****月****日起到****年****月****日止。

责任人签字：

****年****月****日