浅析抵押房产买卖合同的效力和房屋过户问题
案例简介
案例一
2012年5月19日，杨某签约购买某房产公司开发的房屋一套，约定总价款44万，当日支付18万，剩余26万办理按揭贷款（经调查，抵押权人为农商银行某支行，抵押期限15年）。杨某按约履行。
2014年4月3日，杨某与白某签订《房屋买卖合同》，由白某购买杨某的该房屋，总价60万，全款支付，杨某应当在收款后90日内交付房屋。同日，白某支付全款，杨某出具了收到条。
杨某一直未解押房屋，并拒绝过户，白某诉至法院，请求确认《房屋买卖合同》有效，解除《房屋买卖合同》并返还购房款60万元。
法院审理认为，原被告双方签订合同，原告按约履行义务后，被告既不解押，也过户，导致买方无法实现合同目的，作为守约方，买方有解除合同的权利，遂判决支持了原告白某的诉讼请求。
案例二
2010年12月10日，孙某与丁某签订《房屋买卖合同》，由孙某购买丁某房屋一套（经调查，该房屋为丁某从某房产公司购买，有抵押，抵押权人为工商银行某支行，抵押期限20年），总价55万，合同签订时支付定价和佣金共计2万，立契时支付首付款（待定），剩余款走银行按揭贷款，丁某应在拿到房产证后45日内协助孙某办理过户。
2010年12月13日，双方签订补充协议，定金变更为10万，丁某收到定金单日交付房屋，立契前月供由丁某承担。孙某支付了定金，丁某出具了收到条并交付房屋给孙某。
丁某取得房产证后一直未解押房屋，并拒绝协助办理过户，孙某遂诉至法院，请求判令被告协助过户，支付违约金。
丁某认为，孙某居住该房屋，未付过月供，给自己造成巨大经济损失，2014年10月份，自己就向孙某发出了解除通知。遂反诉请求解除《房屋买卖合同》及补充协议，孙某返还房屋，并案每月2000元标准支付占用期间的租金。
法院经审理认为，丁某承担月供为合同约定内容，对可能造成的损失应有合理预期，孙某并未违约。相反，丁某自己没有按约定履行过户义务，属于违约，应当继续履行、赔偿损失或支付违约金。但，涉案房屋有抵押，不具备过户条件，因此无法支持被告请求判决被告协助过户的请求。最终法院判决驳回原告部分诉讼请求和被告全部反诉请求。
案例三
2013年3月12日，马某与张某签订《房屋买卖合同》一份，约定由马某购买张某房屋一套（经调查，该房屋为张某按揭贷款购置，贷款期限30年）。马某支付了全款35万，被告出具了收到条。
后张某既未交付房屋，也未协助过户。马某遂诉至法院，请求判决被告张某交付房屋并办理过户。
法院审理认为，该房屋为按揭贷款房产，贷款还清前，未经抵押权人银行同意，所有权人不得转让房产，《房屋买卖合同》应为无效。本案中，买卖双方对此明知，均有责任。据此，法院判决《房屋买卖合同》无效，被告张某返还购房款35万。
律师分析
1、为什么三个类似案例会出现不同结果？
我们不妨对三个案例做一下简单归纳，在这三个类似案例中，买方提出了不同的诉讼请求，出现了不同的诉讼结果。案例一中，买方认为合同履行没有希望，无法实现合同目的，依据合同法第九十四条第四项，提出解除合同、返还购房款的请求，并得到了支持；案例二中，买方坚持要房产，提出过户、支付违约金的请求，仅支付违约金的请求得到了支持；案例三中，买方也坚持要房产，提出过户、交付房屋的请求，因合同无效，两项请求均未得到支持关键点就在于房屋有抵押。
在这里要重点分析一下第三个案例。审理法官认为，未经抵押权人允许，抵押人转让房屋，应为无效合同，因此判决驳回买方诉讼请求。笔者认为，该《房屋买卖合同》不存在无效合同，即使该合同内容有违反合同法第五十二条第二项规定，即损害第三人利益的嫌疑，但也并不会产生实际损害，因此该合同应为有效。
2、如何化解过户难的问题？
通过简单分析，我们会发现，这三个案例中的共同点就是：涉案房屋具有抵押，那么从解决实际问题的角度出发，买方在碰到类似情况时，怎么处理才更有利于追求利益最大化呢？
既然合同有效，那如何推动合同的履行呢？在审判实践中，不少法院主动消除抵押权，来推进合同的履行。具体做法是通知抵押权人到庭，由买方一次性支付解押款（即便合同约定应由卖方承担解押义务）的方式来破解这个难题。因此，为了更有效的维护自己的利益，在诉诸法律，选择具体诉讼请求之前，买方不妨考虑以下几个因素：
（一）在不断变化的房产政策和价格背景下，该房屋是否仍然必须购买；
（二）资金方面是否支持己方承担解押责任，是否存在垫资压力；
（三）合同履行的程度、双方的违约程度、追责成本和违约收益。
法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；……
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。
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