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北京的旧城更新项目，由于涉及的利益相关方众多，一直被认为是难以让所有人满意的难题。再加上，这些项目都在北京设计周期间公开亮相，吸引了不少的舆论关注。虽然批评无可厚非，但鲜少指向问题的解决。在我们看来，北京胡同的更新改造，其实也已释放出很多积极信号。这些信号提醒我们，在现存的逻辑中，可以发现优化城市更新进程的方法。 本文主要说的是白塔寺历史风貌保护区的旧城更新。它和其他城市更新项目类似，一方面，区内的历史古迹(元代妙应寺白塔、鲁迅故居等)，以及包括胡同在内的建筑肌理，都需要得到保护;另一方面，区内居民的居住条件亟待提高。这一名为“白塔寺再生计划”的城市更新项目，其主要工作包括空间腾退和内容重新植入。据了解，之所以腾退，一方面是响应政策要求，疏解北京核心区人口，改善居住环境;而一方面则是做试点示范院落，以创造“共生共赢的有品质的文化生活方式”，结合公众参与，建筑及基础设施升级改造，“用温和的方式将设计思维和文创理念融入城市更新的长期规划之中。”  白塔寺历史风貌保护区
不信任的“历史惯性”与不难打破的误解 “没有人怀疑‘人民’二字的神圣意义。在道德层面上，它是一尘不染的，人们相信它衬出了更多的丑陋。”王军在他《采访本上的城市》一书中如此写道。几年后的今天，在北京设计周举办后，常见的批评仍然是：这些展览浪费钱，是“表面功夫”;涉及居民切身居住条件的问题，往往绕着走。在这些批评声中，“居民”似乎天然站在道德制高点。 不可否认的是，若干年前，许多居民的利益确实被忽视抑或牺牲，一些开发商的恶劣行径也被暴露。开发商与居民的对立愈演愈烈，相互的信任也被破坏殆尽。这样一种开发商与居民对立的逻辑，由于某种惯性，今天依然流行。单纯对开发商进行批判，不针对问题具体分析，这类做法仍然大有市场。  破败的杂院 很多胡同居民天然不信任实施主体，也极易拒绝或阻挠其发起的改造项目。以大栅栏曾经计划的排污管道改造为例。这个计划的见证人——一位从2011年起就参与大栅栏更新计划的工作人员透露，这条胡同有两大排水系统，一是雨水，一是厕所水，雨水的排水还使用明清时期的系统，但胡同里没有管道去排厕所污水，仍然是每天臭水车去公厕拉走厕所的污水。实施主体曾经计划改造这个系统，建设新的管道，解决胡同居民的如厕问题。这一管道修建，目的是使户厕(私人住户安装抽水厕所)成为可能。但方案却遭到一些居民强烈反对，只能作罢。“他们不能接受在那条路上建一个公共化粪池，他们猜测，那样一定会很臭，所以强烈阻止。可是，难道会比现在的公厕闻起来还臭?”这位见证人如此告诉我们。在大栅栏和白塔寺等片区进行过院落改造的知名建筑师张轲，也对《三联生活周刊》透露，他曾想给大栅栏的茶儿胡同8号建一个院内卫生间，因杂院居民认为这个院内厕所的打扫问题将引发邻里矛盾而终止。 在北京这些胡同的调研中，我们常常惊讶于实施主体与居民间信息渠道的不畅。很多误解由此而生。比如说，“白塔寺再生计划”实施主体的很多工作是公开的。该实施主体公司在公开采访中就已表示，到2020年，腾退院落将占所有院落的15%，也就是说，在白塔寺区域900多个院落中，大约腾退150个院落。而我们在调研中发现，几乎没有居民了解这个数字的存在。虽然大家表示出很关心“白塔寺再生计划”，但仍有约60%的受访居民表示不确定“再生”的目标是什么。 这种基于信息不畅造成的误解，其实没那么难以打破。白塔寺片区某社区服务站的刘站长很受居民欢迎。因为帮一户居民解决了困扰其十几年的下水道倒灌的问题，他还收到过一面锦旗。刘站长起初也认为，“再生计划”和提高居民的居住质量关系不大，并因此对计划抱有怀疑。当我们拿出“再生计划”导览地图上的“院落更新方案”，并告诉他，片区已有几个杂院说服了整个杂院的居民接受院内环境改造之后，他很惊讶——此前不知实施主体有这样的计划。他很快转变了之前稍有不屑的态度，表示对那些杂院空间未来可能的提升非常拭目以待，“我们居民需要看到一些改得好的模板(居住空间和质量有提升)，”他说，“如果能有，那再好不过了。”  改造中的院落
在当地居民看来，基础设施的改造滞后于这些“各式各样花花绿绿”的展览的速度，因而很难大力支持展览。一个居民如此表达：“外面再怎么如火如荼，我就是住在我自己家。”费孝通先生曾经批判的中国基层传统社会里的“自私”性，也能在某些胡同居民身上看到。比如，有位接受我们访谈的中年男士，一边抱怨家门口的电线没有入地“很乱”，一边却在院墙门口堆了很多建筑垃圾(废砖头等)。当然，基础设施建设成效缓慢，以及此片区公房长期居住质量低下，其原因很复杂，有历史遗留问题，也有居民不信任对工程建设进行阻挠等因素。 房屋质量低下及“半公益”的改造 《北京城区角落调查》一书分析了老北京的房屋维护质量低下的原因，“大多数居民租住在产权名义上归政府，由房管所管理维护的平房四合院里，可是低廉的租金根本就不足以维持平房四合院的基本维护，更谈不上居民住房条件的改善与历史风貌的保护。”王军也在《老北京的死与生》一文中指出，“考察北京房屋交易的历程，可知过去收入不足以维护房屋者，多可通过出售产权使其获得新的补养，但后来在城市大改造的背景之下，四合院的交易长期陷入困境，加上行政强制力介入拆迁，被拆迁人不能享有谈判地位，四合院终落得无人轻易敢修，无人轻易敢买的境地，不是被拆掉就是自己烂掉。”他进一步认为，“大量公房产权主体缺位以及公私产混杂的现状，使院落细胞失去生命之核，还排斥了市场交易的可能。” 在白塔寺片区，居住用地占到60%，而质量较差的房屋又占到70%之多。有些院落是私产，居民可以自行改建或盖起小二层，还有不少是由房管所管理的所谓“单位托管公房”，并且承租权可以承继。居民每个月交几十元租金，不用担心房屋被收回。公房也经常私搭乱建，甚至出现多手转租。且由于“公房”不在征税之列，城市的公共服务投入出现严重短缺。  人们参观改造中的院落
“白塔寺再生计划”即是在这样的背景下开始更新和改造的。参与到院落更新的主要是两类院落，一类是腾退后的私产，这些院落产权归实施主体所有，并支付设计师委托费实施改造;一类仍是居民院(一般是公产)，而居民院的改造不是免费的，而是由居民出资、实施主体也分担一部分的“半公益”性质。实施主体认为，“只有这样，居民才能有参与的路径，他们有资金在里面的话，才能有参与感和区域荣誉感，才能够更加珍惜改造完成的成果。”不过，让大杂院的居民——最多的甚至有20多户，意愿统一，这谈何容易?不过，实施主体告诉我们，片区已有几个杂院说服了整个杂院的居民接受院内环境改造。 谈到片区整体更新的资金问题，该实施主体表示，“政府给了一部分钱去启动，另外还要偿还国家开发银行的贷款。也就是，我们要以目前的启动资金去撬动市场，来运作完成这个项目。” 在这样的情况下，实施主体也会优先选择和腾退可以形成小区块的院落，提高利用效率。以白塔寺的青塔片区为例，13个院落中已有5个协议腾退，其他8个依然是“居民院”。所以，实施主体在给已腾退的院落改造时，考虑了其他居民院可以参与的可能性，比如在化粪池中留有接口给“居民院”，如果居民要解决院厕问题，是有路径可以接入的。 负责“白塔寺再生计划”的实施主体表示，“到2020年，这里的基础设施和区域环境还是会有一个明显的提升和改观。大幅提高居住舒适度。”他们早前也向《北京晚报》透露，已对白塔寺片区内28条胡同梳理了一个环境整治和景观提升计划，包括对水电气暖等区域进行基础设施改造，以及对胡同街巷景观及电箱、电表、空调、檐口、绿化等设施进行更新，对胡同的墙面进行粉刷，对路面进行铺装等。 但其中也确实面临一些改造的困难：“老城区基础设施改造难度很大，比如户厕和院厕问题，就遇到了技术难题。因为区域内的地势低，不论是阜内大街还是赵登禹路，路面都高于居民区，下水是靠自重力排水的，外面的城市主干道高，里面即使修了排水系统，水也排不出去，还有引入天然气问题，一部分胡同太窄，不具备施工条件，天然气和电力管线是有施工安全半径的，太近了就不能施工。 旧城更新的模式，已从以往对政府职能部门的依赖，转向由实施主体联合市政部门去承担相应基础设施的服务;同时，实施主体公司有改造基础设施的意愿，居民更有需求，下一步就是相互对接。一些社会企业和第三方服务机构，在此大有可为。白塔寺社区所属的新街口办事处就支持成立了一个服务站，召集了社区志愿者，为居民提供便民服务，包括房屋翻建、室内装修、疏通下水道等，他们曾经“帮居民扑灭过初期火灾”，“帮居民翻盖了快要被大雨浇塌的房屋”。而其他一些更难的任务，是否也可以采取居民自治和市政辅助相结合的方式去完成呢? |
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