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很多人会认为，签订房屋买卖合同后，后面就都是中介的事了，其实不然。无论是卖家还是买家，龙猫君都建议最好能提前了解手续办理的流程及各项费用，以便及时进行跟进，最快速度get到房款or房子。 由于龙猫君买的房子未满两年，一手证未办、且房东也是贷款购房，所以龙猫君承担了未满两年各种税、一手证办理、房子解押、提前还款违约金等各项最全的费用。 下面，龙猫君将以自己所购的房子为例，跟大家分享下各项手续办理的流程、时间及产生的费用情况，欢迎有识之士批评、指正、补充。 一、第一步 1.时间：2016年4月24日； 2.事件：决定买房、约谈房东、确定条款、签订合同、支付定金； 3.情况：在该环节，买方、卖方和中介除了签订中介公司提供的三方合同范本外，还应结合实际情况，签订补充协议，尽可能详细地对各项费用的承担方进行界定，需另外明确界定的费用包括：面积补差费用、一手证办理费用、各种税费、房子解押费用、提前还款违约金、中介费等。如果房子处于出租状态，补充协议中还应界定房租及押金移交的时间及方式； 4.支出：经过三方商谈，龙猫君最终以164.6万的房款与卖家和中介签订了三方合同，该房款为卖家实收，其他费用皆有龙猫君承担。因为卖方急用钱，而公积金贷款耗时太长，所以卖方的一个要求是必须做商业贷款。合同签订后，龙猫君支付了10万元押金给中介。（据悉，2016年9月份起，这部分押金需直接支付给卖家，不管支付给谁，小主们记得及时索取收款凭证！） 二、第二步 1.时间：2016年4月27日； 2.事件：卖家向其贷款银行申请提前还贷； 3.情况：银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提出的还贷申请后要审批，所以全程大概需要一个月左右的时间。为了提高手续办理效率，建议卖家签订合同后第一时间向银行提出该申请。 三、第三步 1.时间：2016年5月5日； 2.事件：卖家前往市民服务中心办理一手证（房产证&土地证）； 3.情况：办理一手证的步骤为：办理维修资金业务→办理《房屋所有权证》（约15个工作日）→缴契税和印花税款领证→办理《土地使用权证》（约15个工作日）； 4.支出： 专项维修资金=14443.5元（根据最新政策，无固定公式） 契税=房价*1.5%=24432.97元（首套房的话，建筑面积小于90米的，交纳总房款1%的契税；建筑面积90平米以上的，交纳总房款1.5%的契税） 印花税款=5元/本*2本=10元 房屋登记费(所有权登记)=80元 工本费=10元 房屋登记费(抵押权登记)=80元 土地登记费=100元 四、第四步 1.时间：2016年5月19日； 2.事件：龙猫君和爱人办理征信证明；卖方拿到了产权证； 3.情况：福州办理征信证明地址——福州市行政服务中心二楼中国人民银行办理点（温泉公园路69号）。为了保障征信证明上不要有污点，影响后期贷款，小伙伴们记得信用卡要及时还款，不要有逾期的记录。 五、第五步 1.时间：2016年5月20日； 2.事件：垫资赎楼解押改成担保赎楼解押； 3.情况：由于卖家也是贷款购房，龙猫君需要帮卖家进行房子解押，签订购房合同时，中介建议垫资赎楼，龙猫君当时完全就是个购房小白，不大了解房产行业相关知识，所以听取了中介的建议。直到5月份陪朋友看房，才了解到除了垫资赎楼外，还有一种解押方式，那就是担保赎楼解押。垫资赎楼解押和担保赎楼解押有以下不同：首先定义上，A.担保赎楼是指在卖方不采取自主赎楼的清况下，可由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，赎出房地产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及重新抵押登记等手续；B.垫资赎楼是指由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。其次区别上：A.款项不同：担保赎楼，赎楼款项来源于银行，垫资赎楼款项来源于担保公司；B.办理效率不同：担保赎楼，需担保公司和银行审批，办理相对较慢，而垫资赎楼仅需担保公司审批，办理相对较快；C.收费标准不同：垫资的收费标准要高于担保赎楼。 顾名思义，垫资赎楼解押就是向担保公司借现金进行解押，而担保赎楼解押是用我们贷下来的款进行解押。当时卖方还欠大概104万元的房款，垫资赎楼解押大概需要6.5万元；而担保赎楼解押仅需1.2万元。费用方面的差距比较大；时间方面，担保赎楼解押会比垫资赎楼解押多花大概7-10天左右的时间。 了解清楚情况后，龙猫君第一时间找卖家说明了情况，承诺代他支付由于办理时间延长需多支付给银行的1千多利息。龙猫君、卖家和中介在协商一致的情况下，签订了将垫资赎楼解押改成担保赎楼解押的协议。 六、第六步 1.时间：2016年5月底； 2.事件：出房地产估价报告； 3.情况：房地产估价报告十分重要，因为在收入和征信达到要求的前提下，商业贷款金额为评估价的80%。你所购的房子评估价越高，贷款越多，需支付的首付就越少。但评估价过高也不行，银行将不予接受，贷款便批不下来。需要特别注意的是评估公司的选择，每一家商业银行每年有不同的评估合作机构入围，简单来说，就是你选择的评估公司银行要认可。龙猫君的朋友就是做房地产评估这方面的，而且他所在的公司有入围龙猫君申请贷款的建行，所以龙猫君当时在这方面没有花太多心思； 4.支出：评估费1000元。（熟人帮忙评估，只收了1千元费用，如果是中介介绍的公司，基本评估费都要3-4千元左右） 七、第七步 1.时间：2016年5月30日； 2.事件：龙猫君和爱人到建设银行签约、申请贷款； 3.情况：即提交评估报告、收入证明、征信证明、身份证、户口本、等材料申请贷款的过程。这时候银行会冻结一部分房款，这部分房款处于资金托管状态，钱还是在你卡上，但是你不能使用。 4.支出：冻结的房款=评估价-贷款金额=152.21万-120万=32.21万元。 八、第八步 1.时间：2016年6月6日； 2.事件：龙猫君和爱人的贷款通过了审批； 3.情况：贷款通过了审批后，就是等银行放款，一般需要10-15天的时间。 九、第九步 1.时间：2016年6月17日； 2.事件：银行放款给担保公司，担保公司出钱给卖家解押； 3.情况：担保公司收到银行的放款后，通知龙猫君一次性缴纳了担保赎楼解押的费用12528元，随后，担保公司负责人、龙猫君和卖家一行三人一同前往卖家原贷款公司进行解押。银行贷款还清后，办理房屋抵押注销，这大概需要一周左右的时间； 4.支出：担保赎楼解押费用12528元；提前还款违约金4250元；垫资赎楼解押改成担保赎楼解押造成卖家多支付给银行的利息1133.34元。 十、第十步 1.时间：2016年6月28日； 2.事件：房屋抵押注销完成，担保公司拿到房产证，按正常下一步即可办理过户手续，但龙猫君遇到6月28日-7月7日期间福州地税系统升级，福州市房屋登记中心无法办理房屋转移登记手续，所以过户手续推迟办理。 十一、第十一步 1.时间：2016年7月8日； 2.事件：买卖双方前往福州市市民服务中心办理过户手续，完成递件后，龙猫君向卖家支付了房子尾款、向中介支付了中介费、交易服务费和按揭代办服务费。 3.支出： 房子尾款=23900元 中介费=30000元 交易服务费=800元 按揭代办服务费=1500元 十二、第十二步 1.时间：2016年7月20日； 2.事件：缴税领产权证；产权证重新提交银行进行抵押登记；进行土地证过户； 3.情况：二手房过户时税费的基数不是成交价，而是交易申报价。交易申报价是指中介或者你本人在进行纳税的时候申报的成交价，这个价格可以是成交价，也可以是比成交价低或者高，但是这个价格只是你的个人申请价格，地税局还需要专门的评估公司对你的房子的价值进行评估，以保证按照市场价格收取税费，避免国家税费的流失，他们最终确定的价格叫评估价。你的申报价和地税局的评估价哪个高按照哪个收税。按照这个政策，不难看出，我们的申报价不宜过高，要是申报价不小心比地税局的评估价还高，那不是自己给自己增加税费。但世界之大，无奇不有，不排除有人愿意主动多承担税费，为国家做贡献，那就另当别论了，哈哈哈哈哈…… 4.支出： 契税=房子申报价*1.5%=5714.28元（首套房的话，建筑面积小于90米的，交纳总房款1%的契税；建筑面积90平米以上的，交纳总房款1.5%的契税） 增值税=房子申报价÷(1+5%)×5%=19047.62元 个人所得税=（合同价-房东原购房成本）*20%=3809.52元； 城市维护建设费=1333.33元 地方教育附加=380.95元 教育费附加=571.43元 房屋登记费（所有权登记）=80元 工本费=10元 房屋转让手续费=385元 十三、第十三步 1.时间：2016年8月3日； 2.事件：银行放款给担保公司，担保公司将款转给卖家；缴费领土地证；住宅专项维修资金过户；水电过户；物业交接等； 3.情况：A.卖家到这一步才拿到大部分房款；B.很多小伙伴会忽略住宅专项维修资金过户这一步，其实住宅专项维修资金还是十分重要的，能过户的话最好一起过户；C.小伙伴们在物业交接时记得让卖家结清之前的物业费、水费、电费、网费等各项费用，以免日后不必要的纠纷。 4.支出： 土地登记费=100元 土地使用权交易服务费=694元 水电过户手续费=15元 2016年4月24日至8月3日，龙猫君花了3个半月的时间，完成了购房的全部手续，顺利拿到了房产证和土地证。依稀记得物业交接完回去的路上，公交车上正播放着孙燕姿的《完美的一天》，歌词非常地应景：我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光洒在地板上，也温暖了我的被子；我要一所大房子，有很多很多的房间，一个房间有最快的网路，一个房间有很多的吉他，一个房间有我漂亮的衣服，一个房间住著朋友和他的爱人。 经统计，以上十三个步骤的各项费用合计约57万，即首付57万元；龙猫君贷款120万元，分30年还款，每个月还款6000元。拿到红本本的那一刻，有欣喜，有激动，但更多的是责任与无形的压力！白岩松曾有篇文章写得特别好：每一代人的青春都不容易，但现今时代的青春却拥有肉眼可见的艰难。时代让正青春的人们必须成功，而成功等同于房子、车子与职场上的游刃有余。可这样的成功说起来容易，实现起来难，像新的三座大山，压得青春年华喘不过气来，甚至连爱情都成了难题。青春应当浪漫一些，不那么功利与现实，可现今的年轻人却不敢也不能。房价不断上涨，甚至让人产生错觉：“总理说了不算，总经理说了才算。”后来总经理们太过分，总理急了，这房价才稍稍停下急匆匆的脚步。房价已不是经济问题，而是社会问题政治问题。也许短期内房价会表态性地降一些，然而往前看，你会对房价真正下跌抱乐观态度吗？更何况房价动不动就三万四万一平米，它降不降还跟普通人有关系吗？确实，在房子供不应求的大城市，房价跟你能不能承担得起已没有任何关系。无奈的我们或许会怀念曾经小小的幸福小小的感动小小的房子，那是我们大大的幸福大大的感动大大的天地。但怀念终究只能是怀念，它不会让你马上买得起房子，更不会让房子瞬间降价！怀念之后，我们能做的，依然是不断向前，永不停歇！ |
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