农村集体土地使用证也简称农村宅基地使用证,随着生活节奏的加快,银行抵押贷款种类的增加,办理宅基地使用证的村民越来越多,但由于不了解流程走了很多弯路。今天小编就现在的土地政策,将农村如何办理宅基地使用证的流程作一一讲解。 第一步,当建房者准备建房并选好地点时,提出书面建房申请,申请必须注明建房者的个人信息、建房原因、地点、四至等相关情况。所选的建房地点要符合土地法的相关要求。申请必须经过建房者所属村组社长和村委会的同意盖章。 第二步、经村组、村委会同意后,建房者将建房申请、个人身份证、户口本复印件递交到乡镇国土管理部门,有乡镇国土管理部门到实地进行核实,勘察,询问四邻意见。 第三步、经乡镇国土部门实地核实、勘察后,符合相关要求的,进一步填写村民建房审批表,报乡镇人民政府审批。经乡镇人民政府同意后,在村组内张贴公示,公示期一般是7天。 第四步、公示7天后如果无村民提出异议,乡镇国土部门将所收集的建房者的材料一并报送县级国土部门,在此期间,经县级国土部门审批,符合建房条件的,建房者要到县级地税部门交纳耕地占用税,税额因区域不同存在差异。将票据递交到县级国土部门。有县级国土部门给建房者办证。 第五步、根据相关的土地法,建房者必须在领取到宅基地使用证之日起的两年内,建盖好所批准地点的房屋,否则,国土部门有权将当事人的宅基地使用证收回。 农村宅基地(使用权)的继承问题个人浅析宅基地(使用权)在我国社会当中是一个既清晰却又模糊的词汇,说它清晰是它作为农村村民居住的前提条件,是最基本的生活资料,是农民发展生产、富裕生活的必需生存空间;说它模糊是因为在我国现行的法律、法规及相关政策中并没有给其一个明确、清晰的定义。随着社会的发展,当以宅基地(使用权)为标的物而产生了一些法律上的分歧时,却没有相关法律给其一个权威的解答,这就导致宅基地(使用权)权利认知的混乱,从而造成宅基地(使用权)权利的保护缺失,有损权利人的合法权益。例如城镇居民基于血缘关系而产生了人身关系是否能继承其父母、子女等在农村的宅基地(使用权)? 本人认为是可以继承的。首先从物权法律的角度分析,宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权,宅基地使用权人对宅基地享有占有、使用、收益以及有限的处分权能。从中可以认为,宅基地使用权是从集体土地所有权当中分离出来的他物权,具有用益物权的一般特征,属用益物权类。因此,当用益物权依法成立后,所有权人不能随意取消,只有在具备法定事由时,所有人才能终止用益物权。且根据用益物权的历史发展方向和趋势来看,当前的用益物权的核心价值已从突出物的“所有”功能发展到突出物的“利用”功能上来,如果宅基地使用权人死亡,其宅基地及房屋的继承却又遭到限制,岂不是对物的利用价值的抛弃和浪费,这是不符合社会和法律的发展方向。再者,房屋系取得宅基地使用权的使用权人以其个人和家庭的劳动及财富建造的,是具有所有权权能的私有财产,然而由于房屋和土地的不可分割性,在发生继承的情况下不可能将房屋和土地分割开,根据“地随房走”的原则和保护公民的合法私有财产,宅基地(使用权)的继承应当是被允许的。 其次,从宅基地(使用权)的社会性角度分析,宅基地(使用权)由农村集体经济组织分配给其成员使用,又没有使用期限的土地使用权,具有一定的社会身份性。表面上看,城镇居民不具备取得宅基地(使用权)的条件,但从继承的角度看,城镇居民(继承人)和宅基地使用权人(被继承人)之间基于血缘关系而产生了身份关系,这种身份关系又能使城镇居民和该农村社会群ti之间也具有密切的身份关系,因为房屋是一个家庭及其成员甚至之与家族的情感依托的物质基础,所以当宅基地使用权人死亡之后,城镇居民作为当然的法定继承人以继承的方式取得其父母、子女的宅基地(使用权)也是合情合理的行为。 再从我国法律、法规和相关政策文件当中看,虽然国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(国土资发[2004]234号)两部文件明文规定:‘禁止城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证’,但它们并没有禁止城镇居民以继承的方式取得农村宅基地(使用权);纵观我国现行土地管理法律、法规,更没有一部法律从立法的角度限制城镇居民以继承的方式取得农村宅基地(使用权)。正如一句法律名言:对于政府来说,法无明文规定不能为;对于公民来说,法无明文规定可以为。所以,只要不违背社会的公序良俗和公平正义,普通公民的合法权益和正当诉求是应该给予保护的。 党的十七届三中全会在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》当中就明确提出“健全严格规范的农村土地管理制度”,“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地用益物权”。作为我国最高层次的具有导向性的政策文件,《决定》就是寄希望在农村土地管理制度上通过改革来完善土地制度,包括农村宅基地制度的改革。本人认为,作为土地主管部门,我们可以在这一问题是为我国农村土地管理制度作出一些大胆、有益的改革和尝试。 农村宅基地使用权的具体分析农村宅基地使用权,是指农民以户为单位,在集体所有的土地上、在规定的地段享有建筑住房、添置生活设施,在庭院种植树木、永久居住的权利,它是我国特有的一项独立的用益物权。宅基地的使用人(农户)与所有人(集体组织)之间的权利义务关系、与农户之间的相邻关系受民事法规调整,在土地管理方面,如土地登记、规划、收回、地政管理等,受行政法规的调整。农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得及继承取得,消灭方式有绝对消灭和相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并担负义务,是关系着我国农村人口的生活与生产的重大问题。那么到底有哪些使用权呢?使用权可否随意转让买卖呢?如何转让和申请登记呢? 农村宅基地使用权有哪些
可否随意转让买卖
转让条件
转让方式 在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征,将相互享有使用权的宅基地进行交换,双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。 转让宅基地使用权 是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权转让给他人,由他人支付价款的法律行为。 租赁宅基地使用权 是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用,由承租人支付租金的法律行为。 入股方式转让宅基地使用权 是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权作价入股并获得股息的行为。 赠与 是指宅基地使用权人将所享有的宅基地使用权以作业方式转让给他人,他人无偿取得宅基地使用权的法律行为。 宅基地使用权转的有关法律规定 一、《物权法》第153条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 二、《物权法》第154条:宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。 申请条件 因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的。 外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的。 因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。 不予批准情形:农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地 原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的。 出卖或者出租村内住房的。 由于各省的规定有些出入,具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定,总的程序和步骤就是上面所述,如有其他问题,请补充提问。 登记 农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后,应当自收到批准通知之日起三十日内,向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记,由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。 由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的,当事人应当自变更之日起三十日内,向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记,由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。
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