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2012年，哈尔滨仲裁委员会共受理各类民商事案件191件，案件标的4.78亿元。2012年共审理案件269件，结案219件，其中2011年结转案件72件，2012年新立案件147件。结案数占审理案件总数的81.41%。其中裁决108件，占结案总数的49.31%，当事人撤案、仲裁庭根据和解协议裁决、仲裁庭调解结案111件，占结案总数的50.69%。未结案件50件，占案件总数的18.73%。
审理中发现，有很多案件的当事人因不熟悉法律知识和有关规定导致争议的发生，之后也不如何维护自己的权利。现选取本年度审理的与老百姓相关的十起典型案件进行整理分析，目的是提醒广大市民在经济活动中注意保护自己的利益不受侵害，同时也规避一些法律风险，避免发生不必要的损失。
案例一 合同未加盖加盖“骑缝章”，不能确认合同无效
【案情】
2012年3月19日，恒远公司与中达公司因房屋买卖合同纠纷，中达公司向哈尔滨仲裁委员会提请仲裁。3月29日， 恒远公司称：中达公司向哈尔滨仲裁委员会所提交的《房屋买卖合同书》前两页系擅自换页造成，其中的价款、给付期限、仲裁条款均非申请人的意思表示，故该合同不成立，仲裁条款亦不成立。因此，恒远公司先行申请对合同及仲裁条款是否成立进行审理。
【仲裁结果】
对恒远公司的仲裁请求不予支持。
【案例评析】
本案核心问题集中在《房屋买卖合同》是否是真实的。经过开庭审理，仲裁庭认为恒远公司提供的证据不能证明《房屋买卖合同书》是伪造的。此外仲裁庭认为不成立的合同，其中的任何一个条款，包括仲裁条款都应视为不成立，不存在合同哪一条无效的问题。申请人一方面请求争议合同不成立，一方面又同时请求仲裁条款无效，其请求是自相矛盾的。综上，申请人的请求不应当得到仲裁庭的支持。哈尔滨仲裁委员会提醒广大市民：法律并没有强制要求合同必须加盖骑缝章，但盖骑缝章的作用是防范风险。因为加盖了骑缝章可以防止对方更换和否认合同内容，并避免因更换或否认合同内容而造成的不必要的麻烦、争议和损失。
案例二 主资费变更不是取消靓号底线消费
【案情】
2012年10月，哈尔滨仲裁委员会依法审理了一起因移动电话套餐资费收费标准的认识分歧而导致的合同纠纷。申请人王先生说，其名下的尾号为777的手机号码的原缴费标准为每月300.00元底线消费，其已于2012年7月到被申请人某移动通信公司将主资费缴费标准变更为0元月租，月使用费10.00元，但截至2012年9月该移动通信公司仍然按照原资费标准收费。王先生要求该移动通信公司返还多收取的话费。
【仲裁结果】
对王先生的仲裁请求不予支持。
【案例评析】
本案争议的焦点问题是：王先生于2012年7月申请主资费变更，是否取消了每月300.00元底线消费。经审理，仲裁庭查明，王先生签字的变更业务受理单的备注条款明确约定，“该号码系特殊号码，需在您选择的资费的基础上设置底线消费，如您当月消费的花费不足底线额度，将按底线消费”。哈尔滨仲裁委员会提醒广大市民：靓号一般都存在底线消费，能否取消底线消费要看双方所签订的协议。一般而言，主资费与特殊号码的底线消费是两个不同的概念，两者共同构成特殊号码资费总额。对此，一定要加以区分和识别，以免引发不必要的纠纷。
案件三 非本市户籍居民在哈市购房有限购政策
【案情】
申请人曹先生于2012年10月25日经第二被申请人某二手房中介公司居间介绍，与第一被申请人夏某签订了二手房买卖合同。按照该合同的约定，申请人将定金3万元交付第二被申请人。随后，申请人得知其属于哈尔滨市限购房产的人，因为自己在哈尔滨市没有一年以上的社保或纳税证明，所以不能办理产权过户。申请人随即找到第二被申请人要求返还定金，解除合同。第二被申请人拒绝了该项请求，并要求申请人于15日内交付房屋全款。
【仲裁结果】
调解结案，双方解除合同。
【案例评析】
我市对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭，能够提供本市一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得在市区内购房。限购的住房包括新建商品房和二手住房。呼兰区和阿城区不在限购区域内。哈尔滨仲裁委员会提醒大家：房屋买卖涉及的标的额较大，为了避免不必要的纠纷，一定要提前了解购房的相关规定和政策。
案例四 撤案后仲裁条款仍然有效
【案情】
2010年5月天丰律师事务所与泰悦公司签订律师代理协议，双方约定：双方因履行本代理协议发生争议向当地仲裁委仲裁。后双方发生争议，天丰律师事务所向泰悦公司住所地仲裁委，即某地仲裁委提请仲裁。泰悦公司未就管辖问题在首次开庭前提出。审理期间，天丰律师事务所撤回仲裁请求。后天丰律师事务所向其住所地仲裁委，即哈尔滨仲裁委提起仲裁。
【仲裁结果】
驳回仲裁申请。
【案例评析】
本案争议焦点：一、仲裁条款的效力问题。如双方意思表示共同指向同一仲裁委，某地仲裁委或哈尔滨仲裁委两者之一。则仲裁条款有效；如双方意思表示不同，各自指向一家仲裁委。则仲裁条款无效。在双方未做出明确意思表示前，该条款效力待定。二、在某地仲裁委首次开庭前，双方未对仲裁条款效力提出异议的法律后果。依据仲裁法第20条第2款“当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出”，双方没有对某地仲裁委审理此案提出异议。对于前述效力待定的仲裁条款，双方以行为作出表示，共同选定了某仲裁委审理双方纠纷。三、庭审之后，天丰律师事务所撤回仲裁请求，是否导致变更争议解决方式。天丰律师事务所撤回仲裁请求，其撤回的只是实体上的请求权利，与双方合意确定的争议解决方式无关，与双方已选定的仲裁委也无关，其撤案不能导致双方法律关系退回到仲裁条款效力待定时的状态。如双方再提起仲裁，仍应向某地仲裁委提出。哈尔滨仲裁委员会在此提醒广大市民，双方约定的争议解决方式，独立于合同效力之外，即使合同无效也不影响争议解决方式的效力。
案例五 丈夫擅自把登记在妻子名下房屋的出售行为无效
【案情】
赵女士与孙先生系夫妻，是平房区某小区某房产的共有产权人。南岗区李先生看到房屋中介挂牌出售赵女士房产的信息，遂表示愿意购买此房产，该中介公司即联系孙先生与李先生共同看房。看完房后，中介公司收取了李先生的购房定金5000元，并起草了一份《二手房居间买卖合同》交由李先生和孙先生签字。由于赵女士不同意卖房，所以其并未参与签署《二手房居间买卖合同》，该中介公司于是要求孙先生在《二手房居间买卖合同》上代签了妻子赵女士的名字。合同签订后，妻子认为丈夫无权代表她签订合同，《二手房居间买卖合同》是无效的。李先生依据合同中的仲裁条款向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，要求确认《二手房居间买卖合同》合法有效，并由孙先生夫妇承担逾期交房的违约金和本案仲裁费用。
【仲裁结果】
驳回李先生的仲裁请求。
【案例评析】
赵女士未参与房屋买卖活动，也未授权其丈夫代其签署《二手房居间买卖合同》，事后又未对孙先生的无权代理行为予以追认，所以其代替妻子签订合同的行为是无效的。而李先生在与孙先生签订合同时，未尽到注意义务，具有疏忽大意的过失。上述房屋买卖行为不符合表见代理的构成要件。因此，仲裁庭认定该合同无效。此外，仲裁庭认为仲裁费应按各方当事人的过错比例承担。哈尔滨仲裁委员会在此提醒广大市民：夫妻共有财产应由夫妻双方共同处分，夫妻任何一方无权单方处分夫妻共有财产。夫妻一方擅自处分共有财产后，该单方处分行为遭到另一方的反对，依据《合同法》之规定，该处分合同无效。
案例六 开发商逾期交房应承担违约责任
【案情】
2010年8月，案件申请人张先生与被申请人某开发公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书。张先生如约履行了合同义务，一次性交付购房款。但开发公司未按合同约定，交付张先生所购房屋，构成违约。张先生与开发公司因逾期交付房屋而产生违约金的标准不能达成一致到哈尔滨仲裁委提出申请。
【仲裁结果】
某开发公司给付张先生逾期交付房屋的违约金。
【案例评析】
仲裁庭认为张先生按合同约定按期履行了付款义务，开发公司迟延交付标的房屋，应当承担逾期交房违约责任。同时，双方约定的违约金数额过低，不足以弥补违约造成购房者的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，仲裁庭依法予以适当调整，调高至中国人民银行同期贷款利率标准。哈尔滨仲裁委员会在此提醒广大市民：根据有关规定，虽然可以对违约金进行调整，但也有一定限度，如当事人约定的违约金过分高于造成的损失，即超过造成损失的百分之三十的，法院或仲裁机构不予支持。
案例七 在欠条上签字应承担还款责任
【案情】
2012年11月哈尔滨仲裁委员会审理了一起借款合同纠纷。经于先生介绍，梁先生向王先生借款4172万元，梁先生出具欠条。经王先生再三要求，于先生也在欠条上签字，但没写明自己是介绍人。合同到期后梁先生未还，王先生要求于先生还款，于先生认为自己只是介绍人拒绝偿还。王先生向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求于先生和梁先生共同偿还4172万元欠款。
【仲裁结果】
于先生和梁先生对该笔债务承担连带给付义务。
【案例评析】
本案核心问题是：于先生在欠条上签字的这一行为性质。通常情况下签字的性质存在3种可能：债务人 或介绍人或保证人。一般而言，介绍人（证人）不承担还款义务。保证人（担保人）根据《担保法》的规定要承担一般保证责任或连带保证责任。如明确约定系一般责任保证，则仅承担一般保证责任，保证人享有先诉抗辩权；如约定不明或未约定，则应承担连带保证义务。无论是一般责任保证或连带保证对主债务人均享有追偿权。仲裁庭认为，欠条中有于先生签名，尽管于先生主张自己是介绍人但没有证据加以证明，因此依法认定其与梁先生为共同为债务人，承担连带还款义务。哈尔滨仲裁委员会提醒广大市民：当我们为他人介绍借款，自己不是借款合同的借款人时，一定要在借条上明确表明身份，否则可能引发不必要的纠纷。
案例八 物业服务不达标，业主可以要求物业公司减少物业费或改善物业服务质量
【案情】
本市某小区业主以小区物业公司提供的物业服务不达标为由，依据业主委员会与物业公司之间签订的《物业管理服务合同》约定的仲裁条款，向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求为减少物业费。
【仲裁结果】
调解结案，小区物业公司适当减少物业费。
【案例评析】
如果物业服务公司提供的物业管理服务，没有达到物业服务合同约定的标准或质量，严重影响到业主的预期利益，则物业公司的行为属于根本违约，业主可以通过仲裁或诉讼等法律途径维护自己的合法权益。
哈尔滨仲裁委员会提醒广大业主，如果物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主可以可以采取以下措施：（1）与物业公司协商，要求改善物业服务或要求减少费用；（2）向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司交涉；（3）提议召开业主大会，由业主大会解聘物业公司并重新选聘；（4）提起诉讼或仲裁，追究物业公司的违约责任。
案例九 房屋买卖要与产权人交易
【案情】
陈女士通过中介看中了一套房，房价是35万元，但是签订买卖合同卖方自称是房主张女士“侄子”，作为张女士的代理人与之签订合同，合同签订后履行房屋过户手续。事后，陈女士与房主张女士联系后才知道，与陈女士签订房屋买卖合同的张女士的代理人并不是其“侄子”而是中介公司的员工，并且张女士卖房价款是32万元。买方陈女士遂将中介公司诉至哈尔滨仲裁委员会，请求中介公司返还购房差价款3万元。
【仲裁结果】
调解结案，中介公司返还了购房差价款3万元。
【案例评析】
中介赚取差价的方式主要有：1、办理委托手续，对双方隐瞒交易价格。2、在上家报价的基础上，约定成交价超过报价的部分与上家分成。无论是中介公司还是中介公司员工的个人的违法违规行为，赚取差价都扰乱了市场秩序，也给当事人造成了损失。哈尔滨仲裁委员会提醒广大市民：通过房屋中介买卖房屋时，最好在与上家或下家见面时再口头确认一下交易价格。一旦发生中介赚取差价的情况，可向房地产管理部门投诉，行政部门会依法进行处理，同时还要注意保留相关的证据，以便通过诉讼或者仲裁要求中介公司返还差价。
案例十 保修期内，房屋维修费用应由开发公司承担
【案情】
李先生购买某开发公司的别墅一套，房屋交付使用后2年时间里，因地下一层渗漏无法正常使用，李先生投入数十万元对房屋进行了修缮并多次找开发公司协商解决，均未果。李先生依据合同中约定的仲裁条款，向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求开发公司支付房屋维修费并承担仲裁费用。开发公司以李先生未经开发公司同意擅自维修，破坏了房屋地面防水层为由，不同意支付维修费用。
【仲裁结果】
支持李先生的仲裁请求。
【案件评析】
该别墅地下室防水工程属于工程保修期内，开发公司应当对该房屋地下室漏水质量问题承担修复责任，开发公司虽然进行了两次维修，但在修复失败的情况下，没有在合理期限内及时予以修复，影响了房屋的正常使用。依据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，李先生据此申请仲裁要求开发公司支付房屋维修费有理且证据充分，其主张应予得到支持。哈尔滨仲裁委员会提醒广大市民：我们在接待立案的过程中，出现过市民产生纠纷后欲提请仲裁，但合同中却没有约定将争议提交哈尔滨仲裁委员会仲裁的仲裁条款，以至于纠纷发生后难以通过仲裁的途径来保障自身的合法权益。广大市民要提高维护自身权益的法律意识，在今后的民商事活动中，特别是涉及的标的额较大时，一定要签订合同，并在合同中约定：“因履行本合同发生的争议，双方协商解决，协商不成的，提交哈尔滨仲裁委员会仲裁”。
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