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一、深圳市“十二五”住房建设规划实施现状 1、有效衔接相关规划计划，实现经济社会城市发展和谐统一“十二五”住房建设规划明确了住房建设模式、结构优化、土地供应、空间布局等住房发展战略，统筹指导了全市住房建设与发展，贯彻落实了《深圳市国民经济和社会发展第十二个五 年总体规划》的相关要求，确保实现住房建设工作的基础配套作用，全力加大住房保障建设工作，为经济发展方式转变、提升发展质量奠定基础；与《深圳市土地利用总体规划大纲》充分衔接，贯彻土地资源节约集约利用的相关要求，大力推动以新增用地减量发展，多渠道解决住房建设问题；与《深圳市城市总体规划（2010-2020）》充分衔接，借力交通体系建设的大力推进，立足于深圳大都市圈发展趋势，结合产业结构调整，引导住房发展空间合理布局，有效推进了新城区的开发建设和老城区的更新改造。 2、落实优先供应民生住房用地精神，完成存量为主的土地供应模式转变“十二五”住房建设规划考虑到全市土地资源紧缺的实际，立足于新增供应与存量供应相结合，继续加大住房供应结构调整力度。至2014年底，全市商品住房供应用地总量为501.4公顷，其中招拍挂新供应用地112.5公顷，城市更新等存量用地供应388.9公顷；保障性住房供应用地总量为335.6公顷，其中新供应用地146.1公顷，城市更新等存量用地供应189.5公顷。 保障性住房新供应用地规模超过商品住房新供应用地规模29.9%，充分体现了优先供应保障性住房用地，切实保障民生住房建设的土地供应策略。同时，存量用地占比达69.1%，已逐步实现土地存量供应的模式转变，城市更新日益成为城市用地的主体。 3、严格落实国家房地产宏观调控政策，促进房地产市场持续健康发展贯彻落实国家房地产宏观调控政策，严格执行“限购”、“限贷”、差别化信贷等各项调控政策，有效抑制房地产市场投资投机行为，确保自住需求得到满足；加强住房有效供应，2011到2014年底，商品住房累计施工9675.75万平方米，较2006-2010年同比 累计新开工2439.01万平方米，较2006-2010年同比。 通过制订并公布房价控制目标，建立健全市区部门住房价格监控联动机制，整合新建商品住房、存量住房交易价格和住房租赁市场租金等数据信息等手段，有效监控房价走势，确保市场稳定发展，确保房地产投资有序进行，2011-2014年，商品住房累计投资达3284.25亿元，年度增长率达20%以上。 创新实施了存量住房交易按核定价格征税和计税价格整体评估技术，定期开展了房地产市场秩序综合整治，完善了个人住房信息系统建设，加强了房地产市场秩序巡查监管，促进市场有序健康发展。 4、深化完善住房保障制度，超额完成保障性安居工程建设工作“十三五”规划期间，形成了包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、安居型商品房以及货币补贴等在内的具有深圳特色、广覆盖、多层次的住房保障体系，出台了《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》和《机构养老设施用地供应暂行办法》等一系列保障性安居工程土地供应创新策略文件，以及《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》等一系列安居型商品房建设分配管理文件，不断完善保障性安居工程政策体系，深化完善了住房保障制度，确保住房保障工作的顺利开展。 2011-2014年持续大力推进保障性安居工程建设，累计新增安排保障性住房18.27万套，超额完成规划目标，并积极引入社会力量开展保障性安居工程建设，探索推进BOT等新渠道新方式的应用，首个BOT项目——龙珠八路西项目顺利开工，开拓了建设与合作的新领域。 不断完善保障性安居工程分配管理工作，建立了全市安居型商品房、公共租赁住房轮候库，实现了申报工作的信息化管理，提高分配管理效率，并创新开展了围绕重点企业的大产权管理制度，提高了分配效率，扩大了分配范围。 5、加强城中村综合整治工作，改善非户籍居民和外来务工人员居住环境推进城中村居住区和旧住宅区综合整治的分类开展，加大引入规范物业的力度，完善城中村和旧住宅区住房的基本居住功能和安全标准，消除火灾隐患，整治山体边坡、防止滑坡塌方和排除水浸内涝。 改善道路交通条件、完善市政管网建设、配套社区卫生医疗和基础教育设施，修缮建筑质量较差的居住建筑，增设丰富居住生活的文化体育设施和公共活动空间，提高治安管理综合服务水平，多渠道完善居住配套，改善居住环境。 并通过没收违法建筑、征收原农村集体经济组织统建楼用于产业配套用房，提升了产业园区员工和其他外来务工人员的居住水平。 6、推进住宅产业化和绿色建筑建设，提升住房质量和住房建设效率“十二五”期间，完成了保障性住房标准化设计研究，通过分析深圳市保障性住房居住功能需求和空间布置，采用模块化分解组合的方法和BIM技术，开展精细化、适老化、可变性、绿色技术和工业化建造等专项设计研究。发布了《深圳市保障性住房建设标准（试行）》、《预制装配整体式钢筋混凝土结构技术规范》、《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》等技术文件，加强住房绿色低碳和新技术应用的认证、实施体系建设，鼓励绿色建筑建设、高性能新型建材应用、太阳能利用、信息化技术应用，促进智能型住宅、社区交流空间、小区配套养老机构等设计建设。 在保障性住房社区建设中，率先推行雨水收集、中水回用、太阳能光热光伏节能门窗玻璃等“四节一环保”住宅产业化技术逐步提升住房建设的多样化、技术化和人性化水平，并实现新增建设保障性住房全部达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，以居住质量的发展提升社会生活质量。 二、当前实施住房建设规划存在的问题1、住房结构存在缺陷，需通过规划长期实施逐步改善建市以来，我市通过持续的住房建设，住房总量达5.2亿平方米，住房供应总体较为充足，但住房供应结构存在严重缺陷；商品住房套数在住房总量中占比较低，供应有限，无法满足居民持续增长的购房需求，导致住房买卖市场存在价格持续上涨的预期；原村集体及村民自建住房套数占比较高，因其质量低、环境差，且存在不同程度的违法建设问题，客观上不能在市场上流通，难以支撑我市改善型住房需求；保障性住房供应占比较小，公共住房政策惠及人群范围有限，不利于促进社会公平发展和吸引人才来深就业。我市住房供应结构存在的缺陷，难以在短期内彻底解决，需通过住房建设规划的长期实施逐步调整和改善。 2、土地资源紧缺，住房市场供应不足，房价持续上涨深圳市新增建设用地几近枯竭，住房用地供应紧张是制约深圳市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。由于土地资源紧缺、人口结构倒挂、资本流动性充裕，以及居民投资意识较强等因素，住房市场长期存在有效供应不足和供求关系紧张等问题。“十二五”期间，尽管深圳市通过执行“限购”、差别化信贷税收等宏观调控政策，抑制投资投机购房行为，但住房市场供应仍难以满足本市广大普通居民家庭日益增长的住房刚性需求和改善性需求。 住房市场供求关系的持续紧张，是造成我市住房价格持续较快上升的主要原因。2011年初至2015年中期，我市住房价格从2万元/平方米水平上涨到3万元/平方米左右；房价的持续上涨，对我市“宜居”、“宜业”城市建设带来一定影响。 3、保障性住房建设效率较低，住房保障制度有待完善“十二五”期间，深圳市通过新供应土地、“工改保”用地、城市更新配建、地铁上盖物业配建等多种方式扩大保障性住房建设渠道。但是受多重因素影响，保障性住房规划建设目标未能完全实现，建设进度不甚理想，保障性住房分配制度仍有待完善。 2011至2015年，尽管深圳市100%完成了保障性住房新增筹建总量目标，但由于规划选址困难、社会参与意愿不足、配建政策不完善，造成保障性住房项目流拍、安居型商品住房配建不足等问题。 同时，保障性住房的分配管理制度有待完善。安居型商品住房的权属、流转、处分及使用管理相关制度尚未出台，使得政策惠及人群不能对公共住房政策产生清晰认识；部分地区为降低保障性住房空置，突破户籍、学历、年龄、财产等相关规定，变相扩大保障性住房分配范围，出现过度福利化问题。 4、城中村等老旧住房规模较大，住房质量有待提高截至2012年末，深圳市城中村等老旧住房总建筑面积约2.6亿平方米、650万套间，占全市住房总套数约62.8%，在全市住宅总量中占比较大。老旧住宅尽管客观存在增加住房供应、解决居民住房问题的作用，但多数存在违法建设问题，制约城市规划的实施，制约城市更新等二次开发的顺利推进，不利于经济社会协调发展。此外，老旧住宅自身普遍存在规划缺失、建筑质量差、市政和公共服务设施不足、环境卫生差等特点，并存在较大的安全隐患，容易引发一系列社会问题，一定程度影响了我市国际化、现代化城市发展目标的实现。2.1 新增住宅建设用地选址困难，房价持续上涨制约了城市的转型发展 三、完善“十三五”住房建设规划的解决思路 解决方案探索1、住房建设与新型城镇化相适应贯彻中央城镇化工作会议精神，坚定中国特色新型城镇化道路，结合我市实际情况，充分考虑我市新型城镇化发展需要，依据建立城乡统一的建设用地市场等要求，加速住房制度改革，使住房发展与我市新型城镇化发展趋势相适应，为深圳市推进现代化进程、保持经济持续健康发展、加快产业结构升级等城镇化改革发展工作做好坚实支撑，为破解居民半城市化问题、区域结构不协调展等城镇化发展瓶颈提供手段，从而全面推动新型城镇化的深化发展，全面提升居民生活品质，全面建成小康社会。 2、 住房结构“三分法”根据十八届三中全会精神，坚持以人为本，转变发展模式，全面深化住房制度改革，推进住房结构体系的顶层设计，加快住房供需结构性优化，构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的“三分法”住房制度体系，完善市场供应与价格调控的有序性和长效性，完善共有产权住房制度体系，完善中端支持政策的落实与公平有效，完善保障性住房的供应结构与时序，满足社会各层次居民住房需求，为实现住有所居、打造民生幸福城市、建设现代化国际化先进城市奠定稳定的基础。 3、住房建设与经济民生环境和谐发展认真实践科学发展观，充分认识住房建设、经济增长、环境生态之间的拉动与制约关系，对接我市国民经济发展目标与环境保护发展需要，坚持全面创新的住房建设理念，通过科技创新、制度创新、开放创新等改革创新手段，推动住房建设的有秩序、高质量、可持续化发展，实现住房建设与支持经济发展、有保障的居住安全感、环境友好等目标和谐共进。 四、结语 住房问题是关系到国计民生的重要问题，关系着人民的安居乐业和社会的和谐与稳定。住房建设规划是发挥住房政策宏观调控作用的重要手段。笔者基于深圳市多次住房建设规划经验和多个城市的住房建设案例，认为深圳市目前实施住房建设规划存在新增住宅建设用地选址困难、保障性住房建设渠道过多、保障性住房建设需求与分配计划脱节和违法建筑改造推进困难的问题。综合考虑多方面因素并进行深入分析，提出了以下解决方案：住房建设与新型城镇化相适应、住房结构“三分法”、住房建设与经济民生环境和谐发展。通过上述改善方案能够为为住房建设规划提供新思路。（梁凯 吴靖宇） |
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