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注意！买了这种房小心办不了房产证 2016-12-30 腾讯财经62评 过去2年间中国房价大幅上涨，伴随房价的上涨，房地产的纠纷问题也越来越突出，为了普及房产法律知识，Money Talk特地邀请了中国法理学研究会理事李可书博士为我们讲解房产法律问题： 李可书：小产权房呢，这个其实尤其在这种大城市我们尤其会遇到，有的房子非常便宜，但是贪便宜去买这个房子，但是很多时候这是个陷井。关于小产权房呢，我先给大家分享一个案例，便于大家理解什么是小产权房。 马某是居民户口，那他呢买了原告吴某的房子，吴某是卖方，吴某是农村户口，吴某作为卖方和马某买方，双方签订了买卖房屋协定书，约定吴某将其农村的住宅以1.5万元价格卖给了马某，后来呢吴某收取了房款，并且交付了房屋给马某，并且还交付了集体土地使用权证。 协议约定，乙方具有永远使用权，甲方无权干涉，本房产文书永久有效。在2013年的时候，卖方吴某起诉，要求法院判决房屋买卖合同无效，返还房屋。大家很奇怪，为什么他突然在快10年以后请求法院判决返还房屋呢？原因很简单，因为两个字，拆迁。当地因为拆迁会给高额的补偿，所以卖房人反悔了，他想要回房屋。这种情况下，买房人马某觉得这个房屋我已经买了，我当然不愿意还给你，所以双方协商无效，最后起诉到法院，法院最后判决是什么呢？法院判决双方当时签署的房屋买卖合同无效，要求卖房人获得房屋，买房人将房屋返还给卖房人，同时卖房人返还当时的房屋买卖价款。 就这个结果呢，大家可以这么理解，理解什么呢？这个房屋本身就是小产权房，或者说是 基于这个判决结果我给大家分析一下，首先我们明确房屋的性质，以及房屋买卖合同是否有效，这个房屋呢由于它是建立在宅基地上的房子，所以那个房屋属于农村的房屋。第二个，房屋买卖合同是否有效，取决于双方的约定是否有效。那么根据宅基地相关的法律规定，宅基地上的房子它的流通仅限于该集体经济组织的村民有权去购买。那么呢，非该集体经济组织的城市居民去购买这房子就违反了该法律的规定，也就是他无权去购买这房子，也就是他无权获得这个房子所有权。 因此，双方签署的房屋买卖合同已经违反了法律规定无效。无效的后果是什么呢？无效的后果是自始无效，恢复原状，原状是什么？原状是房屋仍然由卖房这一方所有，那么房屋所有价款应该归属于买房这一方所有，这也就是为什么最后法院判决主要入住的买房将房子返还给卖方，同时卖方要把钱退给买方的原因所在。这是关于农村的房子它的特殊的情形，尽管现在国家已经进行改革，已经把农村户口和非农业户口进行了合并，现在我们都叫居民户口，但是呢关于宅基地这块的法律并没有进行修订，就是目前宅基地的土地，以及宅基地上盖的房子，仍然他的房子所有权仍然归属与该集体经济组织村民，同时宅基地的使用权，仍然归属于该集体组织村民，而宅基地所有权归属于该集体经济组织，这个呢法律性质仍然没有发生变化。因此呢，我们在看待房屋买卖合同的时候一定要谨慎，我买的房屋是商品房还是说这种宅基地上盖的房子，如果是非该集体经济组织村民买这个宅基地上的房子，这个约定是无效的，并没有任何可能去获得这个所有权，这是这个案例给大家的启发。 那么呢，跟这个相关的，我们叫小产权，什么叫小产权？小产权的房子其实指的是说这个房子是在宅基地上盖的房子，宅基地上的房子，如果是说房子的所有权，或者说出资盖这个房子的人是这个集体经济组织村民，同时这个集体经济组织允许这个村民盖的房子，所有权就归属这个村民，但是我们现在大量见到的是开发商在宅基地上盖的房子，并没有取得国有土地使用权证，在这种情形下，这个房子属于违法建筑，为什么叫违法建筑？因为他并没有获得国有土地使用权证，开发商没有权力盖这个房子，他没有国有土地使用权证，同时他也不可能获得建设用地规划许可证，这种情形下这个房子本身是不可能办下来房产证的，当然也一些地区在缴纳，补交土地出让金后有可能变更成商品房。但如果是没有满足交纳土地出让金或者获得国有土地使用权证的情况下，他房屋的性质就是小产权房，小产权房的后果是买房这些居民，他不可能拿到商品房的所有权证，那么房屋是无法流通的，有可能被认定为违建被拆除，这是关于小产权房的情况。所以针对小产权房呢，或者说为了规避这个风险，我们在买房的时候，我们要看什么呢？刚才讲过几个部分，就是大家要看五证，要看五证是否齐全，如果五证齐全了，这个房子基本上不可能是小产权房，因为他忧国忧土地使用权证，就不可能是小产权房，如果这五证没有，或者不全，大家一定要警惕这个房子有可能是小产权房，那么小产权房的后果就是未来的房子办不下来房产证，办不下房产证，也同样获得不了贷款，未来也没有办法把房子转让给别人，给我们的买房人带来极大的损失，这个时候大家一定要注意检查这个房子是否有五证。除了五证之外，我也建议大家关注一下开发商有没有营业执照，营业执照是不是合法有效的，作为五证一起来看，看看营业执照，看看五证，来判断这个房子是不是小产权房，这是给大家一个建议。 |
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