一、买受人物权期待权在执行程序中的应用 1、相关法条规定
2、典型案例分析 下面我们通过对两则最高法院裁判案例的分析，来认识一下《执行规定》第17条、《异议复议规定》第28条在具体案件中的运用，以及法院对于执行程序中不动产买受人的物权期待权的保护如何认定。 案例1：史殿有、惠凤艳等案外人执行异议之诉、买卖合同纠纷 【（2015）民申字第1884号】 【案情简介】 本案系惠凤艳申请执行城乡建设公司一案中，因案外人史殿有对人民法院查封的登记在被执行人城乡建设公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。  【裁判要点】 本案中案涉房屋登记在被执行人城乡建设公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，史殿有对案涉房屋并不享有所有权，所以本案的焦点问题在于，史殿有对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。 《执行规定》第17条对物权期待权保护的条件作出了具体的规定，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：
本案中： （1）房屋买卖合同并非与作为登记名义人的城乡建设公司签订，而是史殿有与本案申请执行人惠凤艳所订，而惠凤艳并非案涉房屋登记的所有权人，史殿有也无证据证明对案涉房屋的处分取得了所有权人城乡建设公司的授权，惠凤艳和史殿有所签转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分，在未取得城乡建设公司追认的情况下，史殿有依法只能向惠凤艳行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权。 （2）在史殿有占有案涉房屋之前，齐齐哈尔中院即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，史殿有对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。 （3）案涉房屋合同约定总价款215000元，而史殿有总计仅交纳房款50000元，单纯从价款的交付数额上，不符合法律、司法解释规定的物权期待权的保护要件。 综上，在史殿有的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。驳回史殿有的再审申请。 案例2：王波、杨光等案外人执行异议之诉 【（2016）最高法民申79号】 【案情简介】 王波与轻工公司之间就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，王波于2008年2月将涉案房屋查封。杨光在沈阳市中级人民法院执行阶段对查封房产提出执行异议，主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益。再审申请人王波因与被申请人杨光、沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00231号民事判决，向最高人民法院了申请再审。  【裁判要点】 根据《民事诉讼法解释》第312条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 （1）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。轻工公司与朗晨科技公司间的协议，与杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》具有同一性，轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系。杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。 （2）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨光应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。 （3）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。有生效判决文书及多份房屋租赁合同证明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨光，股东为杨光及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。 （4）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨光，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。 综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。驳回王波的再审申请。 二、执行中对买受人物权期待权保护的司法认定 《执行规定》第17条与《异议复议规定》第28条具有一贯性和延续性，这两条规定在对买受人的物权期待权能否排除执行的认定上，本质上是一致的。结合上述两个法条的规定和上文中两个案例的分析，可以看出司法裁判中对不动产买受人物权期待权的保护，一般要求符合以下条件： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 这一条件中又包涵两个要点，一是书面买卖合同合法有效，二是在查封前签订。作出如此规定是因为，物权期待权的性质还是债权。不动产物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础在于其未来将过渡为物权，因此，作为基础权利的债权必须合法有效。之所以要求必须在查封前签订，是基于查封不动产一般都会进行查封登记，而查封登记具有对世效力，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应注意到别人经过登记的物权和人民法院的查封情况，如果在查封后才签订房屋买卖合同，主观上会存在明显的过错。 2、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 在价款交付上，《执行规定》第17条要求全部交付价款，而《异议复议规定》第28条对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。鉴于《执行规定》第17条和《异议复议规定》第28条是为了保护真实的买卖关系。司法实践中对于支付价款的审查，不仅要看实际支付的数额，更需要从交易时间、交易价格、支付价格过程是否符合交易习惯、常识等综合审查，以防止案外人与被执行人恶意串通逃避执行之情形。比如，以过分低于市场价的价格将房屋出售，或者未过户前就将全款付清且没有通过中间托管,如果没有合理解释,就是比较可疑的情形。 3、查封前已合法占有不动产。 此要件是要求买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。且占有不动产的行为必须发生在查封前，在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。对于“占有”的认定，我国《物权法》对此无明确规定。通说认为，占有应该具备以下要件:（1）事实上的管领；（2）占有的意思。上述两条司法解释中规定占有作为要件，是欲使占有产生对世权的效果，所以买受人的占有应为：有权占有、自主占有、平和占有；对房屋有事实上的控制力；且鉴于间接占有的公示从外观上难以判断占有人，按照形式审查的原则难以判断物权的表征，这里的占有还应当理解为买受人直接占有。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，如果仅仅拿到钥匙，而无其他的占有外观，无法产生公示效力。 4、买受人未办理过户登记无过错。 规定此要件，主要是为了防止买受人为了私利滥用物权期待权，若不用“过错”对其未登记的情形作出限制，将不利于推动我国不动产登记制度的发展与完善，打破社会信赖秩序。一般情况下 ，对于“没有过错”应严格限定在案外人(买受人)积极要 求办理过户登记，但由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因，最终未能办理过户登记手续。具体实践中，还应结合买受人当时当地的惯例等因素综合来判断买受人是否在合理期限内向出卖人主张要求其履行过户手续，以此来衡量买受人是否具有过错。 三、延伸：实践中应注意的其他问题 1、程序上 执行程序中，买受人以物权期待权为依据来请求排除执行，一般是作为案外人在执行异议或者执行异议之诉中提出。对于《执行规定》第17条和《异议复议规定》第28条是否能在案外人执行异议之诉中适用，实践中也存在一定疑问。 对此，最高院执行局的观点是，《执行规定》第17条确立的保护案外人物权期待权的标准虽是案外人异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，亦应遵照此标准。 另外，最高法院民一庭的意见是，案外人执行异议之诉虽为实体审理程序，但和执行异议审查程序存在关联性和共通性，目的在于审查案外人对执行标的是否存在实体权利以及该实体权利能否排除强制执行，且执行异议审查程序系案外人执行异议之诉的前置程序。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，即使不能直接适用前述司法解释规定，亦可参照适用最高人民法院《异议复议规定》第28条规定。 2、实体上 （1）抵债不动产的受让人是否享有物权期待权的保护。 上文分析的第二个案例（2016）最高法民申79号中，提出执行异议的案外人杨光与轻工公司间确有买卖合同关系存在，但其取得受案房产是基于其所实际控制的朗晨科技公司与轻工公司间的以房抵债的协议，虽然该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但杨光仍可视为是买受人。其物权期待权可以得到保护。 然而实践中，还有不少单纯的抵债不动产的受让人，也请求排除执行。这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。在同样未办理不动产登记的情形下，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权得到保护呢？鉴于实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，无法确定抵债关系真实。同时，因为未进行不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，抵债协议本质上的目的仍是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。所以从理论和实践情况来看，单纯的抵债受让人不宜列入物权期待权保护范围而阻却执行。 （2）申请实现的债权是否应当限于金钱债权。 《异议复议规定》第28条明确规定了“在金钱债权执行中”，而《查封规定》第17条对于申请执行的债权种类没有限制，因而在实践中产生了一些问题。特别是实践中普遍存在的一房多卖的情况，多个执行依据均确定被执行人交付房产，产生物之交付请求权之间的竞合，哪一个申请人请求实现的权利优先，需要根据实际情况来判定正在申请实现的物之交付请求权是物权、债权，或是物权期待权等因素，不能简单得出案外人的物权期待权优先的结论。因此对于非金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够具有排除效力，还有待制定专门规则来进行调整，进一步完善物权期待权制度。 四、反思：《执行规定》第17条与《异议复议规定》第28条是否与《物权法》相抵触 我国的《物权法》对于不动产物权变动采取的是登记生效主义，未经登记即不发生物权变动的效力。而根据《执行规定》第17条和《异议复议规定》第28条规定的条件，买受人未登记，也可以排除对登记在出卖人名下房屋的强制执行。 上述两个法律条文虽然从字面看并未涉及物权归属的确认问题，但因为其规定了案外人买受被执行人的房屋，在满足规定的前提条件下可以“停止查封、扣押、冻结”、“排除执行”，实质是认定买受人亦即案外人所享有的债权优先于申请执行人的债权，其隐含的终极效果是案外人可取得房屋的所有权。 这种变相实体权属的判断是否与我国不动产物登记生效主义存在冲突呢？ 笔者认为，上述规定虽然客观上会对我国不动产登记制度产生一定冲击，但并不与我国不动产物权变动的登记生效主义相冲突。主要依据是，根据《物权法》第17条、第19条的规定可以看出，原则上不动产的所有权依据不动产登记簿来确认和保护，但是如果不动产的占有人另有相反证据足以推翻登记的情形下，仍以实际权利人为准。《物权法》所确立的不动产物权变动模式框架中，也包含了实际权利人与登记权利人不一致的例外情形。 而《执行规定》第17条和《异议复议规定》第28条规定所保护的未登记的买受人，还需满足与出卖人签订合法有效的房屋买卖合同、已经付清全部价款、实际占有房屋、对于未办理过户登记无过错等条件，这些条件综合起来看即属于“有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致”的一种情形。因此，《执行规定》第17条和《异议复议规定》第28条符合物权法关于登记效力的例外情形，并不与不动产登记生效主义相违背。 参考资料： [1] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》，中国法制出版社，第209-211页 [2] 王泽鉴:《民法物权.用益物权.占有》，中国政法大学出版社2001年版，第155页 [3] 杜万华主编:《民事审判指导与参考》（总第62辑），最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2015年12月出版 [4] 肖厚国:《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第331页 [5] 史殿有、惠凤艳等案外人执行异议之诉、买卖合同纠纷，最高人民法院，再审，（2015）民申字第1884号 [6] 王波、杨光等案外人执行异议之诉，最高人民法院，再审，（2016）最高法民申79号 |
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