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2017年即将到来，告别2016的同时，也要告别单一市场盈利的模式和思想。资产配置成主流的大环境下，怎么选就成了大问题。高层公寓一向为国人喜爱，但未必就是海外置业的首选。 据澳洲媒体报道，针对新一年澳洲房地产市场，澳洲媒体多名分析员预测全国房价增幅介乎1-12%。业内一致认为悉尼、墨尔本将继续领跑，独立屋价格持续上升，而公寓价格会下降，墨尔本当地公寓中位价甚至下跌3.5%甚至更多。 公寓有用，但不能为我所用 有很多投资者还不死心：公寓要是没有用，那么盖它们干什么？公寓确实有用处，一方面，高高在上的顶级公寓，可以包装成豪宅，供“土豪”消费使用——但这跟投资者，尤其是中产阶级是不沾边的；另一个作用是供澳洲本地高收入人群用以负扣税（Negative Gearing）的投资品，就是一个税务抵扣和调节的工具而已。如果仅仅是自住短期用途，就不要期望获得更多的投资价值；对于澳洲本地人而言，居住的更多是低密度的2房及以上的Unit（中文也翻译为公寓），而非高高在上的、维护费用高企的市中心高层小户型。 跌跌不休，指望赚差价的美梦落了空 2013年，笔者的《决胜海外房地产》发售了，该书全面剖析了全球4大洲7个国家和地区的房地产市场走势，其中，对于澳洲的分析中明确提出：由于墨尔本CBD的扩容规划面积增长4倍，且过于集中在高层住宅上，而提供就业的商业规划并不多，因此必将造成供过于求，CBD核心区域的空置率将上升，租金回报率将下降。 在2014年出版的《澳洲房地产投资全攻略》，笔者对澳洲6个首府城市和2个领地区域的过去30年及未来10年的房地产市场作了详细总结和市场趋势的判断分析，特别是墨尔本和悉尼CBD公寓市场的分析，而从未来的发展方向来看，墨尔本CBD的高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别（详见《决胜海外房地产》第120页至123页，《澳洲房地产投资全攻略》第23页和第52至59页）。悉尼市场由于公寓供应有限，整体呈现供不应求的特征，在一路向上的市场预期下，所有的资产价格也呈现了增长，哪怕是高层小户型的市中心公寓。正所谓：一人得道、鸡犬升天。真正有价值的房产投资，不是看顺风顺水的上涨周期，最重要的是看抵押风险的能力和在下跌周期的抗风险表现。 事实证明笔者的预测是符合市场走势的。从2015年开始，墨尔本和布里斯本的市中心高层公寓就一直呈现颓势；到2016年，甚至有下跌两成的物业（不是看新房成交价格，而是看是否可以实现套现的二手房市场）。比如在墨尔本市中心的一套140平米3房2卫2车位的公寓，2016年8月售价是156万5千澳币，比2010年11月售价降低了29%；而同一个建筑中，一个2房的公寓在一年之内贬值了将近23%，2015年4月它被以107万5千澳币卖出，而在2014年的6月它的卖出价格是132万澳币。一些小的没有车位的公寓，从2010年开始直到2015年销售出去，平均每年贬值4%-8%。 说好的澳房价格7-10年翻一番呢？ “澳洲房价7-10年翻一番”，这样的数据真实存在，不忽悠！数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data，它记录的是从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635,000/套的历史数据；7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本、布里斯本及其他地区、不是高层公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。 政策多变，公寓楼花难抗风险 公寓和楼花前景不明，更重要的是政策变动。众所周知，没有房产税、遗产税是澳洲房地产市场最吸引人的地方，而投资楼花，就不会有这样的稳定了。比如2016年4月银行开始收紧信贷，而在澳洲，银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。后来干脆海外人士不允许贷款，如果投资者在交割时无法筹集剩余的购房款，那么客户违约，白白损失前期10%的定金。 综上所述，天上没有随便掉馅饼的，投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是房子多好看，价格多便宜，中介多忽悠，或者说，我在国内就是这样做的，很容易在他国折戟。别忘了，你看到地上有百元大钞，别人也不瞎；如果买卖公寓就轻松赚钱的话，澳洲本地人早就抢疯了，还轮到国人吗？目前澳洲住宅短缺是事实，截至2016年底仍然有20万套左右缺口，而这部分缺口都是澳洲本地人需要当作家来居住的、符合澳洲家庭需求的住宅（满足4-5口家庭需要，满足两个车位的房子），而非中国人买入已经严重过剩的高层小户型公寓类资产。总之，从未来的发展方向来看，高层及小户型公寓是最不值得国人选房产类别，而对于供过于求的墨尔本和布里斯本的CBD地区，更要敬而远之。 从某种意义上讲，通过楼花获取资本增值利益的最佳时机是楼花销售刚刚兴起的时候，或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段；而非想当然的认为在中国投资期房赚钱了，在海外任何时间购买也一样可以赚钱就大错特错了。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。当我们国内的富裕阶层、高净值人群在国外拓展疆土为子女教育也好，为移民也罢，特别是用作投资用途的时候，千万别白白贡献了自己的真金白银的同时、却成为了其他国家攫取我们财富、成就他们发展商利润的冤大头！ 本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号：victorliulei。 |
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