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我国已经进入了城市化加速发展时期。城镇化进程不断加快，全国许多地区均对城市进行了大规模改造，不少土地、房屋都无可避免的将被征收、拆迁。合法合理征收、拆迁并给予补偿，维护广大人民群众利益身切身利益是我国政府应有的理念和宗旨，因此，在实践中我们应该如何根据征收对象确定相应的补偿就显得尤为重要。 一、土地性质的划分与征收适用的法律 我国对不同性质的土地进行征收适用的法律规范有所不同。 1. 国有土地上实施的征收与补偿。对于国有土地上实施的征收与补偿活动适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《土地管理法实施条例》明确了国有土地的范围： （1）城市市区土地； （2）城市郊区或农村被依法征收、征购、没收为国有土地的； ······ （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的转移后而不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》与原条例相比，其主要的特点是扩大了适用范围，新条例适用于国有土地上实施的房屋征收活动，但不再局限于城市规划区内。 2. 对于集体土地征收与补偿。农村和城郊的土地属于农民集体所有，但法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。对于集体土地上的房屋征收拆迁补偿问题主要依据还是我国现行有效的《中华人民共和国土地管理法》。 3. 城中村、城乡结合部的改造。我国目前普遍存在的城中村、城乡结合部，对其的征收与补偿，不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。不同的省市往往出台了不同的行政规范，以江西省省会南昌市为例，2016年南昌市政府下发的《南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿指导意见（试行）》，用于规范城中村的改造活动。 比如根据该《意见》，集体土地上住宅征收补偿实行“过户限量实物安置、超标货币补偿”政策。概括而言，主要包括以下几点：(1) 、每户安置建筑面积不超过350㎡(2) 、征收范围确定后不得新建、改建房屋(3) 、外来户搭建房屋按年限给货币补偿(4) 、精装修农房5年内可享装修补偿(5) 、安置小区要配套建市政设施，等等。 二、哪些情形下可以对土地进行征收和征用 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定： 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； ······ （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 尽管上述规定还有些瑕疵，但值得肯定的是，它第一次将纯商业开发排除在外。从根本上来讲，商业开发本质上是一种民事行为，只能由开发商向房屋所有人购买其所有权，并在国家允许的情况下，由房屋所有人将其土地使用权转让给开发商。 三、房屋征收拆迁不能获得补偿的情形 在征收范围确定后，对于那些为获得不当补偿而在征收前进行“突击”的，不予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了限制新建、扩建、改建房屋用途的行为，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为，公平对待各个被征收人。 1. 新建、扩建、改建房屋。 2. 改变房屋用途。 3. 其他不当增加补偿费用的行为。 如果被征收人对房屋进行临时新建、扩建、改建、改变房屋用途的行为所造成的提高了补偿成本，损害公共利益，谋取不合法的利益等情况不能进行补偿。 四、如何进行房屋产权调换？ 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。这里计算被征收房屋价值须根据房屋征收评估办法评估确定。用于产权调换房屋价值则不一定通过评估确定。 国有土地上房屋征收与补偿条例为了保障旧城区改建中被征收人的回迁权利，明确规定因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作为房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。这意味着如果被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换，市、县级人民政府要么在改建地段建住宅供被征收人回迁，要么就近地段提供用于产权调换的房屋。 五、支付搬迁费和临时安置费 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条规定，因征收房屋改造搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。和原条例相比，删除了搬迁补助费和临时安置补助费中的“补助”二字，更加符合搬迁费和临时安置费的补偿性质。被拆迁人或者房屋承租人自行安排住所处的，拆迁人应当支付临时安置费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置费。并且房屋征收部门一直到产权调换房屋交付前，都应当支付临时安置费或者提供周转用房。 六、农村房屋可以买卖吗？宅基地和房屋是否属于同一概念？ 无论是城市私有住房还是农村私有住房都不属于限制流通物，只要是合法建筑，都允许买卖、出租和抵押。 房屋与宅基地是两个不同的概念，农村的的宅基地属于集体所有，个人只有使用权没有所有权，不允许买卖；但其宅基地上的附着物，如房屋、畜禽圈等，可以依法买卖。买卖后，其宅基地的使用权随之转移给新房主，买卖双方依法办理变更登记手续。 七、在拆迁过程中需要注意的是对于违章建筑的拆除与司法救济问题 违章建筑主要包括： 1. 未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。 2. 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。 3. 擅自改变了使用性质建成的建筑。 4. 擅自将临时建筑设成为永久性建筑。 由于违章建筑具有不合法的特征，所以处理违章建筑也有自身的特征，一般处理程序可概述为以下几种情形：停止建设、限期拆除、予以没收和补办手续、并处罚款等。
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