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近日，发改委专家明确发声“防止以小镇名义搞房地产开发”，这是因为近日有几家大牌房企高调宣布特色小镇发展战略。而且，据不完全统计，目前为止至少有绿地、绿城、华侨城、碧桂园、华夏幸福、宏泰发展、新华联等7家知名房企已公开宣布进军特色小镇。特色小镇发展中心认为，特色小镇毕竟不是产业园区，它是城镇意义上的发展区域，就算是产业园区，也有不少事实上的房产开发，因此，房企的参与和房产的开发都是特色小镇理论上和实际上都无法回避的现象。但是，特色小镇发展中心认为，尽管已有上述诸多房企明确参与，特色小镇这块蛋糕，不是一般的房企能轻松啃到和下咽的。 已参与的房企，都打算咋啃？ 局部转型式，这是最多的。绿地，计划在宁波建设文旅健康特色小镇；绿城，目前浙江及周边发展农业小镇，第一个在杭州，独出一格；碧桂园，吃定惠州，做生态科技小镇，和其森林城市不无传承，4个全在惠州；新华联，传统地产转型文旅地产。 产城拓展式，这是看起来最“名正言顺”的。华夏幸福的南京溧水会展小镇，及其他计划中的主题小镇；宏泰发展，在石家庄栾城建航空小镇。 主业延展式，这是基础相对较厚的。华侨城，号称要做100个旅游文创小镇。 预计还有一大波房企在来啃的路上，为什么？ 第一，这是没有政策顾虑的。特色小镇和城市不一样，尽管不少三四线城市去库存的难题远没解决，但是很多处于一二线城市辖区的小城镇比很多三四线城市，甚至二线城市更有前景，而且特色小镇的培育是国家层面倡导的。 第二，这是相对不错的土地获取途径。目前，一线城市和热门二线城市的土地获取门槛不是一般的高，好地块是“一地难求”的，房企都在牟足了劲争抢；而小城镇，大部分是对土地收入和投资有渴求的，这大大增强了房企的谈判筹码。 第三，小城镇的房产需求不容小觑。短期看，中国小城镇的建设确实是远远落后于城市的，这除了意识和需求的因素，还一部分是政策导向的因素，城市一直被乡镇受到更多的建设支持，因此，哪怕是华南、华东等闻名全国的专业镇，城镇建设也是跟不上经济发展；长期看，中国城市的生态环境不容乐观甚至会恶化，中国的城市化进程可能会不同于大部分人的预期而提前结束，所以，特色小镇的建设可能是“逆城市化”的未雨绸缪。 准备来啃的房企，需要做好哪些准备？
以产城融合名义来参与建设的，需做好做产业的准备。以产城融合的名义，固然有可能大幅、优先获得土地，但是，地方政府必然会对产业、产值、税收、公共服务等做出要求和协议约定，并且，除了协议约定，房企还可能面临非协议约定的“不情之请”，这是中国的现实，所以，一旦你没有按照承诺和约定带来产业和经济效益，那么，不管你多大个房企，估计不会那么好过，甚至是拖人、陷人的沼泽。 真的有产业集聚发展经验的，需做好项目评估和服务整合。对于在产业经营方面确实“有两把刷子”的房企，是最受地方政府“高看一眼”的，你需要结合自身的优势、能力、经验等做好项目的评估和规划；但同时，一眼过后，期待和压力随之而来，因此，需要整合最多的专业服务力量去做产业运营联盟，包括产业咨询、招商运营、科技服务、产业投资等都将是特色小镇“产业核”最应该聚合的力量。
凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。于特色小镇，应该是“地产的归地产，产业的归产业”，面对地方政府，房企不要幻想可以“不做产业而退全身”，除非你本来就没说自己能做产业。
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