黑榜｜2016年度北京100大难卖小区揭露！

2016年北京市二手住宅成交量突破27万套大关，创下了迄今为止二手住宅交易量的新高。成交量走高的背后是二手住宅挂牌量的激增。 据云房数据研究中心统计2016年北京市二手住宅挂牌量超过92万套，相比2015年增长了31%。

与批量生产的新房不同，二手房呈现的是“一套房一个样”，即使位于同一片区的二手小区，因为价格、房龄、朝向、物业、学区等差异，买卖的难易程度也会有天壤之别。一些小区挂牌房源多、价格低，但是成交缓慢，而相邻小区因为品质、教育等优势，即使价格相对较高却一房难求。

北京二手住宅成交热力图

从热力图上看，成交活跃的小区并非完全集中在城六区。昌平、房山、大兴等一些近郊区域的小区凭着价格低廉、户型选择多、房龄短等优势，其变现能力也是非常好的，有个别小区甚至出现了挂一套卖一套的情况。

当然了，小区成交量大并不一定代表这个小区的房子就好卖，也可能因为小区体量大的原因。所以我们引入了成交挂牌比的概念来衡量小区的变现能力。

TIPS：成交挂牌比=成交量÷挂牌量，时间范围为2016年全年，需要强调的是，数据样本不包括别墅。成交挂牌比越低，代表二手房变现能力越弱；受样本基数等因素影响，成交挂牌比只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不绝对。

2016年度难卖片区TOP30

上榜的大部分片区位于主城区，先农坛（西城区）、陶然亭（西城区）、武夷花园（通州区）位列前三位，成交挂牌比分别为7.44%、9.48%、11.16%。

2016年度百大难卖小区

注：换手率=小区成交量/小区总户数；同片区价格比=（小区平均挂牌均价-同片区挂牌均价）/同片区挂牌均价

影响二手房流通的情况有很多种，诸如房龄、楼层、户型等，抛开上述问题不谈，价格也是制约二手房变现能力的关键因素。从小区挂牌价与同片区挂牌价的价格比看来，2016年成交挂牌比最低的100个小区中，有58个小区的挂牌价要高于同片区平均挂牌价，个别小区的挂牌价甚至高出50%以上。

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