“借名买房”是否受法律保护？
关键词：借名买房实际出资房产证过户
导读
我国法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。那么，在现实生活中大量存在的“借名买房”现象应该如何处理呢？笔者通过一个真实案例，作简要分析。
案例简介
张某国与张某明是兄弟关系，王某茹和张某明是夫妻关系。1994年，张某明和王某茹所在的单位出售房改房。张某国虽不具有购房资格，但仍想购买该房屋，经兄弟二人协商，由张某国出资购房，登记在张某明名下。1996年，张某国缴纳第一笔购房款11861.41元，取得了相应收据。2003年，张某明缴纳了第二笔购房款，取得了相应收据。2004年，该房产办理房产证，登记在张某明名下。现张某明拒绝将房屋过户给自己，张某国遂向法院起诉。
双方观点
原告张某国主张房屋实际上是自己所有，被告应当协助办理过户。为支持己方主张，提供以下证据：1、1996年房改单位出具收据一张，载明“收到张某明购房款11861.41元，会计程某英，经手人张某国”；2、2015年房改单位出具证明两份，证明张某国为实际出资人，并全款出资。至于被告所提交的第二笔购房款收据中无张某国名字，这是为了办理房产证的需要，但为了证明不是张某明出资，才在经手人一栏留了空白，且这是所有收据中唯一一张没有经手人名字的收据。
被告张某明反驳称，购房是自己的意思，与原告无关，购房款也是自己全款出资，原告提供的第一笔购房款收据是自己委托原告缴纳购房款，因此收据在原告手中。为支持己方主张，提供以下证据：2003年房改单位出具收据一张，载明“今收到张某明3166元，系付购房差和维修金，出纳刘某”。
诉讼过程中，原、被告达成一致意见，均认同涉案房屋价值160000元。
法院审理
一审法院经审理认为，原告对己方出资购房的事实提供了充足的证据，但原告以被告的名义享受了被告单位职工应当享有的福利，根据对该房改房屋成本价和优惠价款的计算，所享受的优惠价款占当年成本价值的9.93%（2740.67元÷27598.32元），根据房屋现价值160000元，原告应当补偿被告15888元（160000×9.93%）。遂判决：1、二被告协助被告过户该房屋；2、原告补偿二被告15888元。二被告不服一审判决，上诉至中级人民法院。
二审法院经审理认为，原审认定第一笔购房款实为原审原告张某国出资的事实并无不当，但对于第二笔购房款收据的认定有误，应认定为原审被告张某明的实际出资。综合本案证据和事实，张某明房产优惠价款和补缴购房差价和维修金共计占当年成本价值的21.4%（（2740.67元+3166元）÷27598.32元）。遂判决维持原审判决中第一项，变更原判决第二项为原审原告补偿二被告34240元（16000元×21.4%）。
律师说法
1、关于本案实际出资的认定
本案中，原、被告关于购买房屋事宜没有任何书面协议，涉案房屋购房款分两次缴纳。
第一笔购房款为原告张某国亲自缴纳，并取得了注明自己为经手人的收据，又有房改单位的证明，被告张某明既不能证明委托张某国缴款，也不能合理解释原告张某国持有收据和收据上载明张某国名字的原因，因此可以认定第一笔购房款实为张某国缴纳，同时张某国是实际购房人。
第二笔购房款为被告张某明亲自缴纳，并取得了收据，该收据字面与原告张某国无关，此外除了原房改单位出具的证明，也并无其他相反证据能与该证明相互印证，根据谁主张谁举证的原则，张某国未对己方主张的事实尽到证明义务，应当承担举证不能的不利后果。
2、关于补偿款的认定
本案中，原告张某国以被告张某明的名义购买房改房，属于双方的真实意思表示，原告享受了本应由被告享受的福利待遇，虽能获得房屋所有权，但应当根据优惠政策对被告进行补偿，符合民事活动应当遵循的自愿原则、公平原则、诚实信用原则。
3、关于房屋产权登记的效力
本案涉案房屋虽登记在被告张某明名下，但根据我国法律规定，不动产权证书是权利人享有不动产的证明，该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际的权利状况不一定完全吻合，原告以被告名义缴纳房款并持有部分房款收据，作为涉案房屋的出售单位也出具证明证明该房屋的购房款系原告所交，故应认定原告以被告名义购房，原告为涉案房屋的实际购买人，享有房屋所有权。
4、“借名买房”是否受法律保护？
笔者翻看了近些年涉及“借名买房”的大量司法裁判文书，经整理分析认为，现实生活中存在的“借名买房”现象非常多，究其原因，无非是购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等等。现行法律规定，并没有规定“借名买房”就是违法的。但是，一旦和名义购房人翻脸，实际购房人若想确认房产归自己所有，须就以下事实提供证据：（1）双方须有“借名买房”的意思表示：（包括书面协议、证人证言等等）（2）实际购房人的实际出资（包括定金、认购金、首付款、贷款、维修基金等等）（3）持有与房屋有关的手续原件（包括购房合同、收据、抵押合同、贷款合同等等）（4）长期实际占有、使用（包括实际居住、按时还贷、交纳物业费、出租房屋等等行为）
笔者提醒
房屋产权登记证书虽不能确立房屋所有权，但其具有公信力，是房屋所有权的有力证明，除非有充分且合理的相反证据证明登记错误，否则无法推翻房屋产权登记。“借名买房”虽并不违法，但实际上使得房屋所有权处于不确定的状态，既不利于物权保护，也不利于房产交易，因此，“借名买房”仍存在较大法律风险，需谨慎而为。
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