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【要点提示】 房屋转租与租赁权转让： 房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权。 租赁权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的原租赁合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人形成新的租赁合同关系。 主要区别：房屋转租后，承租人依然享有租赁权；而租赁权转让后的承租人则退出了原有的租赁关系，改由受让承租权人与出租人形成新的租赁关系。 相同点：均需取得出租人的书面同意。 【相关案例】 2013年11月6日，甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司将案涉房屋租赁给乙公司，租期三年。之后乙公司将案涉房屋装修后入住。后由于乙公司经营发展需要，欲将案涉房屋的租赁权转让，经甲公司同意后，乙公司于2015年11月5日与周某签订了房屋租赁权转让协议，约定：乙公司将案涉房屋的租赁权转让给周某，转让后周某按照原乙公司与甲公司签订的租金价格协议与甲公司签署后续的承租协议，乙公司将办公家具一并转让周某，基于办公家具以及案涉房屋装修的价值，周某支付乙公司15万元价款。2015年12月15日，甲公司与乙公司正式签订了解除合同协议书，甲公司返还了乙公司剩余租金。之后，周某向乙公司支付部分价款，但一直未入住案涉房屋，也未将剩余价款支付给乙公司。乙公司因此于2016年4月26日向法院提起诉讼。 在庭审中，周某认为乙公司于2015年12月14日与甲公司签订解除租赁合同协议书，其已不再享有房屋的承租权，随之也不再享有转租权。而之后，乙公司仍然收取周某部分价款，周某认为乙公司存在欺诈，周某因此要求乙公司返还已付价款。 【案件评析】 首先，乙公司在将案涉房屋的租赁权转让后，就退出了租赁关系，因此周某认为乙公司与其系转租关系的观点错误。其次，乙公司与周某于2015年11月5日签订的房屋租赁权转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，且转让协议已经出租方甲公司的同意，符合合同法第八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，应属有效，并约束合同双方主体。甲公司与乙公司在2015年12月15日签订解除合同协议书，协议书是在甲公司明确同意乙公司将原租赁合同的权利义务无缝对接转让给周某的情况下，为便于结算剩余租金而签订的，不影响房屋租赁权转让协议的效力。最终，法院支持了乙公司的诉请。 |
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