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【明思】致力于民商法专业服务，成立于2002年，总部位于广州。专注于解决民商事争议、资产重组、投融资等领域综合性的、涉外型的律师事务所。 出租未经房屋权利人及共有人同意或者转租未经出租人同意的，租赁合同无效 房屋出租方应当是房屋的权利人或者有权出租人，否则合同无效。 如果房屋有共有人的，还需取得共有人的同意。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（三）共有房屋未取得共有人同意的”。根据该规定，未取得共有人同意，租赁合同无效。 承租人一般无权转租房屋。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该规定，未取得出租人同意，转租合同无效。 房屋在查封后出租，租赁合同效力存在争议 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。具体有三种情况： 1.如果就已经被查封的房屋签订了租赁合同，只要房屋没有被拍卖、变卖，租赁合同仍有效。 2.如果查封的房屋被依法执行处置，租赁的效力不能对抗房屋买卖的效力，但租赁合同依法有效。 3.如果承租人明知房屋已经被查封，为了阻止人民法院执行，恶意与产权人签订租赁合同，该合同明显为“恶意串通，损害第三人利益的合同”、“以合法形式掩盖非法目的”，依法属于无效合同。 出租未取得用地批准而建设的房屋，租赁合同无效 《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。 根据上述法律法规，未取得用地批准而建设的房屋属于非法建筑，该房屋上的租赁合同自然无效。 《城乡规划法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证”。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证或超出许可范围的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件，是为保障建筑产品质量、房产交易平衡等国家利益与社会公共利益。 《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。第四十一条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。第四十二条规定“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可”。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有取得建设许可的工程建筑是违章建筑。 例外情形：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。” 临时建筑是指必须限期内（一般为不超出二年）拆除、且结构简易的构筑物和其他设施，同时也包括因工程需要而使用钢、钢筋混泥土、水泥、砖、木、石等其它耐久性材料的，二年内必须限期拆除的构筑物和其他设施（例上海世博会部分馆场等临时性展示用房）。临时建筑建设前也须经规划、国土、建设等部门批准，规定使用期限一般不超出二年。 例外情形：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 一般规定临时建(构)筑物不得超过两层，使用期限不得超过两年。临时建(构)筑物的特征是结构相对简易、期限不得超过两年、层数不超过两层、材料不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。临时建(构)筑物不予确权发证。临时建(构)筑物不得改变使用性质，使用期满或因城市建设需要时，必须拆除。对于取得城乡规划主管部门批准的临时建(构)筑物，其有效期也不得超过两年，期满后即自行失效。即使因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次。 例外情形：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效”。 《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 工程竣工验收是指围绕国家法律、法规中关于工程建设标准等规定，在完成工程设计要求和合同约定基础上，参与建设的单位共同抽样查验工程质量，以一定标准确认工程质量是否合格。签订房屋租赁合同在于让渡合同的使用价值以获取利益，而未经竣工验收的房屋存在安全隐患，无法交付使用，直接影响租赁房屋合同的效力。 《消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。 消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查，施工单位进行消防验收时需要消防局进行安全检测排查，同时需要出具电气防火检查合格证明文件，电气消防检测已被国家公安部列入消防验收强制检查的项目。 例外情形：以法律明确规定为界限，要求必须经过消防验收合格才投入使用的房屋，未经该程序则房屋租赁合同无效；除了双方约定消防验收为合同生效条件外，对于法律未规定须经消防验收的，房屋租赁合同有效。 根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，房屋租赁合同中约的租赁期限超过二十年的，超过部分无效。实务中，对同一房屋租赁实际期可以超过二十年，具体有两种情形： 1．租赁合同约定的二十年期满后，承租人有优先续租权，可以续签租赁合同。 2．租赁合同如约定了二十年的租赁期，在该合同履行期间承租人与出租人重新签订租赁合同的，以新签订的租赁合同中约定的租赁期限为准，新租赁合同仍可以约定二十年的租赁期。 《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。 房屋登记备案制度是指房地产管理部门登记租赁合同内容及行为变动情况作为备案，属于管理性规范，虽然司法解释规定不影响房屋租赁合同效力，但实践中在租赁市场发生变化时，一方拿此说事或试图毁约的非常多，由此发生磨擦纠葛甚至引发诉讼的并不鲜见。 租房无小事，签约须谨慎。明思律师团队专此提示：签订租赁合同应小心从事，切莫盲目大意，签约前应对签约主体身份信息进行核实，对房屋权属状态事前查册，了解房屋权属情况、共有情况、查封情况、租赁情况等；如有疑义或签订重大、长期的租赁合同，应向专业律师咨询，由专业人员提供专业帮助，以防范于未然。 |
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