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截至2016年12月29日，中国证监会受理首发企业731家，万达商业、富力地产、金辉集团三家房地产开发企业榜上有名，位列其中的金辉集团近日在京宣布，2016年销售额增长超过50%，土地储备货值超过1000亿元，下一步的销售目标是500亿元。虽然金辉集团信心满满，但是业内人士指出，在金辉集团IPO和跨越500亿元的道路上，盈利能力受挑战、负债率高企以及企业管理环节遇到的职业经理人离职、重点项目被卷入违规事件等质疑都将成为该公司需要向外界说明的挑战。 质疑一 土地储备存结构性风险 “2016年，集团成功实现全口径下签约销售额增长超50%，资产规模增长近50%。我们是双一千，土地储备货值超过1000亿元，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值，所以我们认为近期完成销售500亿元的目标，应该是比较稳健、能达到的。”1月16日，一向低调的闽系房企金辉集团对外宣布企业目前土地储备情况及下一步的销售目标。 有业内人士分析认为，基于2016年销售增长及土地储备充足等情况，金辉集团对于企业未来发展信心十足，但是该公司此前披露的招股说明书则暴露了这家企业发展的短板，从企业盈利角度来看，受宏观政策及企业布局影响，金辉集团的销售额能否完成是未知数；土地成本持续上升，导致房地产开发业务的毛利率逐年下滑，这些都有可能成为金辉集团IPO之路上的风险点。 实际上，在招股说明书中金辉集团便提到了土地储备结构特点引发的风险所在。“公司开展的房地产业务大部分集中在国内的二线或者三线城市，这些城市在资源禀赋和人均购买力等方面普遍弱于国内一线城市。”金辉集团进而表示，未来国内房地产市场的地域性差异将会显著分化，二线或者三线城市可能受到较大冲击，从而对该公司的业绩带来不利影响。对此，财经评论员严跃进认为，房地产市场周期调整以后确实会出现一些新的问题，如去库存较难、资产变现能力弱化、房地产资金方面压力增加等。这些都是此类待上市房企需要把控的风险。 1月16日，金辉集团对外称，截至目前，金辉集团已经深耕包括长三角地区、环渤海区域、中西部、东南部四大区域的17座城市，完成了从二三线城市向一线城市重心转移的目标，优先布局二线城市，保持一线进驻城市的深耕。有熟悉金辉集团的业内人士透露，尽管金辉集团在2016年开始在热点城市拿地，但该公司土地储备中二三线城市占比依旧很高，在房地产市场分化及销售下行时，金辉集团将面临较大的出货压力。 不过面对土地储备过于集中二三线城市所带来的风险问题，金辉集团方面则又表示不认同。在回复北京商报记者时，金辉集团进一步称：“2016年公司继续深耕重点城市，同时不断完善一线大都市圈布局，在福州、重庆、西安以及苏州等二线核心城市都有新增土地储备并新进驻杭州。公司在三线城市的土地储备都分布在长三角经济带，属于环一线核心都市圈，主要包括扬州、盐城、连云港、淮安，根据初步测算，目前公司三线城市土地货值约10%，占比很小。根据公司的初步判断，2017年总体市场较为稳定，应该会有超过10万亿元的销售空间。目前政策对一线严调控，对二三线城市销售呈现支持的态势。2016年一线城市受到较强的政策调控，需求外溢后，周边二三线城市销售可观，去化速度加快，安全边际高。公司全国布局的理念很好地分散了经营风险，公司对未来的销售增长持积极乐观态度，未来三年利润预期可以得到很好的保证并实现良好的增长。” 质疑二 资产负债率处较高水平 除了土地储备结构性失衡带来的风险外，金辉集团资产负债率也一直受到行业的关注。该公司此前发布的2016年上半年业绩报告显示，去年上半年金辉集团的资产负债率达到了82.25%，比2015年全年水平又提高了4.3个百分点。根据该公司此前披露的信息，2012-2015年1-9月，该公司的平均资产负债率为80.01%，与可比房地产上市公司相比，处于相对较高的水平。也正因此，金辉集团称，想要通过上市募集资金来将公司负债率从80.01%降低至69.87%。 同时，金辉集团流动比率和速动比率都低于行业平均水平。以2015年为例，金辉集团流动比率和速动比率分别为1.12和0.19，而行业平均的流动比率和速动比率则分别为1.83和0.46，这说明金辉集团的偿债能力较弱。据了解，流动比率和速动比率是反映一家企业短期偿债能力的数据体现，比率越高则反映企业的短期偿债能力越强。 在快速发展的2016年，金辉集团的资产负债率等财务数据是否得到改观？如何避免可能存在的财务风险？对此，金辉集团向北京商报记者回应表示，作为资金密集型的房地产企业，金辉集团有息负债率控制在30%左右，低于行业中值，剔除预收账款后的资产负债率也显著低于同行业水平。金辉集团负债组成中，预收账款金额比重较大，达到公司总负债的40%。较高的预收账款占比也反映出金辉集团销售业绩势头良好。 同时，2013-2015年公司有息负债率水平也维持在同行业较低水平，实际负债水平较低。近年来，公司的短期偿债指标也得到了提升， 2016年6月末公司的流动比率和速动比率分别为1.45和0.26，且2016年底指标还有显著提高，不会对公司上市造成阻碍。 质疑三 职业经理人与家族管理碰撞 在排队IPO的同时，金辉集团或许也正在面对职业经理人与家族式管理之间如何融合的问题。市场消息显示，去年10月金辉集团总裁马立强低调离职，该事件之所以受到关注与两个数字有关：千万年薪和上任仅7个月，此后如何留住千万年薪总裁也成为了行业热议的话题。虽然金辉集团方面并未对外披露马立强离职原因，但是据熟悉金辉集团的业内人士透露，马立强的悄然离职与家族“二代”上位有些关系。 “家族式管理”也正是金辉集团发展道路上的另一个醒目标签。该公司招股说明书显示，通过境外企业间接控制该公司96%股份的林定强为金辉集团实际控制人，其于1996年9月通过香港金辉集团投资设立金辉集团，并担任董事长兼总经理至今。剩余4%的股份被上海华月所持有。此外，在金辉集团的非独立董事及监事职位中，大部分都由林定强的家族成员任职。 实际上，在房地产行业家族式管理并不鲜见，大部分都是“二代”接过企业掌舵权，这对于稳定公司的现有结构、发展思路等都有好处，但是也有观点认为，家族式管理也有可能成为企业发展道路上的制约因素。 “家族企业的尴尬点在于，很多时候战略扩张的思路没法很好地付诸实施。职业经理人的投资思路和企业掌权者会有理念上的冲突，这样往往会使得管理团队比较动荡或有大的变动。”严跃进表示，家族式管理应变能力灵活，但是大多数家族式企业缺乏科学的管理制度，会增加企业的经营风险。“尽管公司已建立起较为完善且有效的公司治理机制，但实际控制人仍可利用表决权影响公司的经营决策、人事任免等重大事项，对公司及其他股东造成影响，存在一定的实际控制人控制风险。” 不过，对于上述质疑金辉集团方面表示并不认同。“公司目前的经营管理模式不存在家族化管理，治理结构完备，股东大会、董事会以及监事会、经理层（‘三会一层’）运行顺畅，严格符合上市公司要求。公司上市前以及未来上市后都会一贯秉承现代经营理念，根据企业发展和行业竞争的需要，按照管理人员的经验、专长和岗位需求进行聘用。公司核心管理人员包括副总裁、中心总经理以及城市公司总经理均由职业经理人组成，已经建立起全职业化管理团队，符合公司各个发展阶段的需要。引入职业经理人作为公司总经理已经充分显示公司现代管理经营体系的标准，马立强在金辉工作期间也积极为公司贡献了很多专业管理经验，对此金辉也表示感谢。” 质疑四 重点项目卷入土地违规报道 雪上加霜的是，正在排队IPO的金辉集团，在刚刚过去的2016年又卷入了违规批复建设用地规划许可证一事。有公开报道称，2016年8月19日，西安市纪委官方网站发布的一则“对曲江新区管委会原副主任杨书民的警告处分”，牵扯出金辉集团西安项目违规调整土地规划一事。北京商报记者从西安市纪委的官网上也搜到了该信息，据显示：“经查，杨书民在曲江新区分管规划工作期间，同意规划部门违规为金地湖城大境酒店及金辉世界城项目用地核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，应负重要领导责任。依据2003年《中国共产党纪律处分条例》相关规定，经市纪委常委会议研究并报市委批准，决定给予杨书民党内警告处分。” 资料显示，上述所说的金辉团世界城是金辉集团近年来在西安开发的最大项目，也是金辉集团此次IPO规划的项目之一，金辉集团招股说明书显示：“本次募集资金扣除发行费用后，将围绕公司主营业务进行运用，投资于重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园以及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。” 资料进一步显示，西安金辉城总投资为14.34亿元，该项目计划使用募集资金8亿元。招股说明书显示，该项目预计总销售收入为18.14亿元，实现税后净利润为1.85亿元，税后投资回报率为12.9%。 被卷入违规批复相关证件一事是否会影响该企业IPO的进展，该事件后续是如何解决的？北京商报记者就上述问题采访金辉集团相关负责人。该公司的回复显示，“金辉世界城涉及违规调整”一事属于误报，金辉集团已发出正式撤稿函要求撤稿。金辉集团进一步表示，西安世界城地块不存在土地规划调整违规的情况，各类证照均已取得政府的行政批准，该土地用途合规，资质证照完备，并无瑕疵。公司取得的各地块信息以及包括全部经营情况已如实披露于公司的招股说明书，并经过券商和上市律师严格核查，不存在需要进一步解决的事项。金辉集团也进一步称，对于前述混淆概念、逻辑错误的失实报道，该公司会保留追究的权利。 对于北京商报记者提出的杨书民违规为金辉集团项目核发相关许可证一事是否会影响项目的问题，金辉集团方面进一步称：“金辉世界城项目相关证件已齐全，政府部门也认可项目的规划，目前已经在施工，后续的销售安排等都不会受到任何影响。” 精彩回顾 央行“花式”调控轮番上阵，这次又迎来了MLF放量加价 商业界的奥斯卡丨谁是你心目中值得信赖的商业品牌（购物中心投票入口）？ 商业界的奥斯卡丨谁是你心目中值得信赖的商业品牌（餐饮投票入口）？ |
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