|
新年大礼包！送给买不起屋的租房者，也给万科、龙湖、世联等长短租公寓提供商。 近日，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》正式发布，此份红头文件，明确鼓励住房租赁消费，并出台一些列优惠措施，比如商业用房改为租赁住房，土地用途可调整为居住用地、比如N+1房有望合法、再比如个人房东个人所得税可减半征收。 拳拳到肉。 市场：品牌公寓风起云涌 二房东年入百万 作为一线城市，广州外来人口众多，再加上几十所高校的毕业生，租房业务是一个潜力无穷的庞大市场。在全国拥有巨大影响力的You+公寓，便发轫于海珠。 而刚刚过去的2016年，各类提供长短租的品牌公寓风起云涌，攻占市场。目前，万科旗下的泊寓，占据市场头把交椅，而世联旗下的红璞紧随其后，而老牌企业魔方、心中公寓；以及后起之秀她寓、52团租等，都有不俗表现。 她寓的房间 2017年，在广州站稳脚跟的龙湖，也高调宣布，旗下的品牌公寓，将正式进驻羊城。 而除了大机构运营的品牌公寓，数不清的二房东，也在提供房源。前阵子传的沸沸扬扬的90后女生，通过做二房东年入100万！ 挑战：融资难、拿房难、改造难、盈利难 然而，任何事业都不会一帆风顺，做公寓是风口，但困难也多。 1、资金压力 公寓是一个重资本行业，以分散式长租公寓为例，如果选用中高端家具家电，一套三房改造为四房，其装修费用就将达到4万，做到200套规模，就需要800万硬投入。虽然在出租的过程中，会有现金流，但稍有不慎，就会出现资金链断裂。 一个真实的故事，就在2016年春节前，广州一家公寓企业资金断裂，不得不出让项目，断臂求生。 2、拿房难 因为竞争者众多，无论是城中村、回迁房、还是商品房，好物业都一房难求。而多家公寓企业同时竞争，让业主方坐地起价。 以杨箕村为例，去年刚刚回迁时，近4000套房源，让品牌公寓如获至宝，但短短三个月，便被消化一空。同时，原本三房一卫，签约6年的价格为5500元（逐年递增），而现在，则高达7000元。 杨箕如今已一房难求 3、改造难、装修难 公寓企业靠什么盈利？所谓的互联网思维，更多是扯淡，核心仍然是租金差。 在拿房成本不低的情况下，很多企业都选择在客厅隔出一间房，即N+1，这样可实现两房变三房，三房变四房。但N+1的合法性，一直在等待政府文件明确。 除了改造，装修亦是良心企业的难关，使用一般的建材，有利于控制成本，但居住体验就会打折扣，比如隔音差、甲醛味难除；而用高档材料，则恐怕会蚀本。 防盗网必不可少，一套房装修成本不低 4、运营难 长短租公寓，是一个生活服务行业，对运营非常讲究，既要对接好业主，还要服务好租客，各类琐事非常之多，比如家居维修、管道疏通、快递签收、保洁等，甚至租客之间的矛盾，也需要处理。 但这个新兴行业，从业者的经验并不丰富，这不仅影响居住体验，亦让生意不好做。 公寓市场并不好做 省政府：可商改住！N+1有望合法 这种背景下，省政府的实施意见，便是一场及时雨，其中很多措施对行业发展大有裨益，一起来看看。 1、允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 鼓励盘活城区 “三旧”和城市更新用地等存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。 解读：商业用房比如公寓、厂房、写字楼都可以改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行（降低不少哦），此外，不仅包括建成、库存的商业用房，还包括在建的，这对开发商会有触动，让公寓运营企业拿房渠道大增。 厂房改公寓 2、允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。 解读：在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，即是大家所说的“隔断间”，业内通常叫做“N+1”。比如，将客厅改造成一间房间，单独出租使用。 房间虽小，也是家 3、落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。 解读：简而言之，对于个人房东税收减免，对于租房者，个人每月支出的租金，有望作为生活成本被纳入抵扣之中。 4、提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金 （REITs）试点工作。 解读：多渠道融资，有望解决资金难题，但小企业能否收益，还需要进一步观察。 |
|
|
