1、工业地产没有预售证，进行提前销售时需要解决产权问题，以便进行抵押贷款； 2、从销售模式看，工业地产的行销与传统地产的坐销形成鲜明对比； 3、一般传统地产具有明确的五证两书，而工业地产在投资时需要明确是否能够独立销售，分层、分套销售，能否独立办产权证。 1、公司注册时避免出现“置业公司/地产开发公司”等字样； 2、在营业执照上，增加“产业园运营与管理”的内容； 3、在投发局/发改委等进行项目备案时，一定要有自持物业的描述。 目的：这样可以避免在开发贷款时，纳入到房地产开发贷，如果解决这些问题可以将开发贷款纳入到固定资产贷款（走实体经济的途径) 重点说明： 1、河南所有银行对房地产开发贷都有所限制； 2、工行房地产开发贷只支持河南前三位或者国内前五位的企业。 1、区域：工业地产最好选择在交通便捷的地方。 2、开发面积：最好能够形成规模，不低于300亩。 3、客户要求：入园企业最好是有实际需求的，而不是投资客。 4、后期服务：后期服务一定要完善，客户特别看重后期的服务，如融资、咨询等。 5、规划配套：规划配套上要尽量完善，满足入园企业的基本功能性需求。 销售模式看，传统地产是坐销模式，工业地产是行销模式 传统地产——坐销模式:一般情况下，五证四书齐全，面对大众消费市场，只需在项目或者人口稠密区设置售楼部，进行坐销即可 工业地产——行销模式:工业地产因为面对的是小众市场，面对的客户决策层面高、决策流程长、渠道切入不同，比如要面对各类的协会（需公司层面出面协调） 1、确定目标客户群，以企业法人为主，界定客户的购买力。 2、从各类协会商会等渠道介入。 3、通过陌拜或者关系人介绍等方式找到意向客户。 4、拜访/邀约决策者 5、决策者愿意并到访项目现场（一般意向客户） 6、决策者到场并愿意进一步沟通洽谈（有效意向客户） 7、成交（高级别、小范围互动） 注：1、公司层面介入；2、3、4招商中心人员（个别情况需高层介入）；7反馈。 工业地产融资主要有开发贷、销售按揭和企业经营贷三种，这里主要阐述前两种。 开发贷： 开发贷（施工融资）从立项——备案——可研。 开发贷要满足如下条件： 1、避免自己是房地产开发企业，立项时要表明自己是工业企业，开发贷可以固定资产名义贷款。 2、在公司营业执照上要有产业园区的建设与运营管理这一个业务项目。 3、开发项目必须要获得“土地证”、“建设用地规划许可证 ”、“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”四证。 4、在股东审核方面，开发企业股东的自有资金不低于40%（主要来源有公司注册资本金、股东自有资金、股东借款等） 销售按揭： 由于工业地产没有预售证，无法提前获取产权，就没法在银行做抵押按揭，但通过做好房管局和银行的工作，销售按揭也可办理。 销售按揭需满足的条件： 1、四证齐全； 2、项目主体工程封顶； 3、入园企业不低于20%； 4、产权证办理之前没开发上需要承担回购责任； 5、按揭主体必须是中小型企业等法人主体。 文章来源：朗道地产 |
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