工业地产开发流程和运营

　　工业地产开发流程和运营可分为工业地产选址、工业地产定位、工业地产园区规划设计与工程建设、工业地产市场推广与销售招商、产业园区后续运营服务五个方面。

　　一）、工业地产选址

　　一般来说，商业地产的选址尤其是专业市场的选址，基本是按照以下四个方面进行考虑：

　　1、主产地；

　　2、主销地；

　　3、主要集散地；

　　4、政策机遇地。

　　一般模具工业地产的选址应该从区域分析、开发区分析、产业分析、交通物流分析、企业客户分析这几大基本的要素分析入手，最终确定项目开发的选址地。

　　1、区域分析：应该对所在城市的综合竞争力，环境的整体竞争力和区域的本位竞争力来考察，这不仅包括所在城市的《十一五规划》所完成实施的目标，还应该包括所在城市新近制定的《十二五规划》的产业布局和社会经济发展目标，更为重要的，还必须参照所在城市在我们国家2011年6月份最新公布的《全国主体功能区规划中》（也就是全国性国土空间开发规划）中所占的战略地位。比如在这本由国务院印发的《全国主体功能区规划》中，湖北武汉就作为长江中游地区被明确列为全国重点开发区域的顺序。

　　2、开发区分析：一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，主要是从交通物流成本和生产力要素等方面来进行研判；同时还要对开发区本身的产业集聚进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。

　　3、产业依托分析。对一个产业园区来讲，首先要确定主导产业，这样，一旦主导产业确定了，就可以判断如何围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，围绕产业链自身所具备的特性，在做全、做优和做细方面引导产业聚集，同时在根据产业链的上下游协同特点、大中小企业间互为配套和依托的协作特点，进行产业规划和集聚，从而进一步明确整个园区的产业定位和产业发展方向。

　　4、交通物流分析：对于交通物流的分析，不仅仅要看到项目选址地与外部产业环境的物理距离，更为重要的其实还是在于时间距离、物流成本包括进项成本和出项成本、技术服务半径和效益半径。

　　5、企业客户分析：国际模协秘书长罗百辉认为，模具产业园企业客户分析应从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样就可以判断出是什么东西吸引它来；第二，同区域企业搬迁的分析，在很多的城市都有退二进三的概念，武汉也不例外，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，如果项目能够给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，就能够将这些企业吸引到园区来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，对于龙头企业和标杆企业长期稳固的协作客户进行分析，招商一个带动一批。比如我们曾经在重庆针对富士康等笔记本电脑企业的上下游配套企业进行过详细摸排；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如江苏海门的叠石桥家纺市场就是这样把我们永康的明超集团吸引过去的。

　　二）、工业地产定位

　　任何一个工业地产项目，其本身的定位正确与否和准确与否，对于项目的整体运作都起着决定性的作用，如果定位错了或者是方向错了，就会导致所有的内容都错了。定位就是如何有效移植外部强势资源，培育内部特色优势，进而整合成为区域优势资源。在进行项目的定位时，首先要明确项目或投资商本身现有的产业影响能力或市场号召能力，比如投资商本身就是一个物流类的企业，那就可以可以把自身原有的资源带到项目所要进入的区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成项目本身特有的优势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。国际模协秘书长罗百辉认为，在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出项目到底是制造型的园区，还是物流园区，还是研发型园区，还是商务型园区，这样更实用一些，对于入驻企业的吸引力也会更强一些。

　　综合起来，作为项目的定位，主要是根据两个方面，一个是因势而成市，借助项目所在区域本身的优势，形成促进项目的发展内劲；另一个方面就是借市而造势，挖掘潜在优势通过策划提炼，创造新的市场发展空间。

　　三）、工业地产园区的规划设计与工程建设

　　确定工业地产项目的选址及产业定位后，才能开始园区的规划设计。工业地产的规划设计首先必须符合当地的整体产业规划，其次还必须估顾及并利用所在开发园区的产业依托基础，然后在具体的空间设计上还必须做到建筑格局和产业格局的完全统一。不同类型的工业地产项目有不同的注意事项，比如生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。国际模协秘书长罗百辉认为，除了在整体布局和附属配套上要充分吻合产业发展要求之外，单体建筑空间也必须完全符合相关产业空间的要求，比如在模具产业园区或模具城的建筑设计中，一层层高的设计就必须达到7米以上，才可能安装模具生产加工所必备的桁车设备。厂房的结构可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房的建造标准，比如地面耐磨度、柱距距离、梁柱荷载系数等，也必须依照不同产业的具体生产要求达标。

　　至于项目的工程建设，则除了严格依照规划按图施工之外，还应该依照项目的整体开发步骤合理安排工期，不至于导致由于工程款项的支付造成整个项目资金链的紧张。

　　四）、工业地产的市场推广与销售招商

　　在项目有了精准的定位之后，项目的推广形象和推广范围也必须明确下来，项目的推广形象就是讲项目的定位具象化，生动化。而项目的推广范围也就是项目即将面临的销售和招商范围。国际模协秘书长罗百辉认为，在进行市场推广时，首先是确定营销理念，其次是搭建三大公关平台，并同时建立四大传播渠道。尤其是营销理念的确定，可以正确的告诉客户，项目提供给他的是一种全新的适合他的企业发展的创业方式，和其他的超值服务。具体到搭建三大平台，就是政府沟通平台、商务中介平台、客户交流平台。比如说创办园区内刊、园区内部网络信息平台，可以供园区内部的客户进行相互的交流。再通过网络、行业、户外、展会论坛四大传播渠道，把有价值的信息传播出去，这样会形成一个相对完整的工业地产项目的推广体系，会形成非常实效，有针对性的推广策略。因为工业地产推广不是要有多高的知名度，而是要针对性和有效性，让我们的客户看到项目并产生兴趣。

　　至于工业地产项目怎样才能开展有效的销售和招商工作，以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的企业比较多，涉及各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。有的在园区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把本身园区外的企业拿进来之后，针对他们销售和招商。

　　从销售和招商角度来看，还有一个很重要的因素是渠道的建设，要想成功的运营一个工业地产项目，最关键的要素是销售和招商，而销售和招商的核心是渠道的建设，可以分为国内投资企业、国内异地企业，同区域企业，把真正想要的企业吸引进来。

　　这一点，我们在这里只进行初步的概念性的阐述，在后面的方案中将结合本项目的实际需要，详细讲述本项目推广销售和招商的具体思路。

　　五）、园区服务

　　工业地产的最后一个关键因素就是服务，要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。国际模协秘书长罗百辉认为，园区服务可分成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，第二个层面就是对入驻企业的服务。对这两类对象都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。

　　你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产开发最根本的，不能突破的底线原则，这是任何一个工业地产项目能够生存的前提。

　　另外，还要为客户提供服务价值，能够为客户提供服务价值则是一个工业地产项目最终能够获得成功的前提。

　　这两个前提分别是项目生存的前提和成功的前提。

　　对于客户而言，项目能够提供的不仅仅是低成本的优势，不仅仅是租金低或者卖价低，更重要的是通过园区的管理，形成完整和完善的产业链和供应链，降低交易成本，减轻企业税负，提高市场机会，最终形成完善有效的价值链。

　　价值链才是企业客户最终选择项目的原因。

　　要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的企业需要增值，问题是我们必须清楚从哪个角度为企业提供增值服务，比如园区可以成立人力资源交流平台，和园区周边区域的各个职校形成战略的关系，为入驻企业提供熟练的产业工人、专业的技术人才和优秀的管理人才；通过园区管委会和工商、税务形成战略合作关系，为入园企业提供更便利的一站式工商税务服务体系；和金融行业建立稳固的战略合作关系，为入驻园区的中小企业提供生产经营型贷款快速融资平台等等等等，这些增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终的园区必然要形成企业社区。