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工业地产盈利模式已知的有三种盈利模式： 非市场主流模式——土地溢价增值获得利润 在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。 目前市场主流模式——长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。 未来市场主流模式——工业地产REITS 对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。 不同盈利模式的案例研究 土地溢价 珠海富卓金地珠海科技园——成功 珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。 占地面积（㎡）：700897 用途：工业 容积率：1.0～1.5 配套用地比例：10% 珠海产业规划：珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。 根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。 总体开发策略：通过实施合理的开发模式、园区规划和开发节奏采取不同的盈利模式。 生活区统一开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的不足。园区综合开发是实现价值最大化的有效途径，还需要争取政策。 打造产业专区和联合招商。可以加强与政府的合作，有利于争取园区开发政策突破和深化。 项目开发步骤： 第一阶段（05-07年）目的是消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现； 第二阶段（07-08年）是争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回笼； 第三阶段（08-10年）工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租。 持有销售 普洛斯物流地产开发——成功 普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。 普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。 工业信托 嘉富诚与快鹿产业港——失败（不成熟） 国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江，其表现为一种集合投资计划。 “产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金单位实现对价。 由于法律制度的障碍，内陆首只REITs最终夭折。 2007年4月2日，镇江市中山东路45号，一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港产权式REITs发售中心”的招牌依旧崭新，却大门紧闭，清冷异常。半个月前的3月18日，这里是镇江市最吸引眼球的地方——“快鹿产权式REITs首发仪式”喧闹异常：蜂拥而至的投资者使得这里门庭若市，仅一天半时间，有约1700万资金从镇江市各家银行汇至“快鹿产权式REITs”开户行――镇江市商业银行。从繁华到冷清，只用了一天半时间。之后，1700多万元的募集资金，亦被悉数退还给投资者。它一度离成功很近，曾被铺天盖地的媒体誉为“中国首支工业地产产权式REITs”。然而，“快鹿产权式REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产金融创新历史上最富戏剧性的一幕。至此，内陆首只REITs夭折了。 叫停的原因 首先，REITs法律主体地位不明 REITs是一种投资集合，是建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于这种投资集合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。在实际的操作中，REITs往往需要成立一个特殊目的的机构（或公司）持有房地产的所有权，但我国目前的《公司法》中并没有特殊目的公司的法律规定。这也是境内资产境外REITs上市的重要原因之一。 其次，REITs的税负问题 REITs的运作涉及多道环节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。REITs在国外大力发展的根本原因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还有待进一步明确。 最后，监管制度不完善 在成熟的市场经济国家，对于基金的信息披露，除了我国已经采用的一般投资组合、成本收益和管理人和托管人的基本信息以外，对于关联关系、利益冲突和基金资产的间接权利的代理行使等方面的信息，制定了极其严格和细致的规定与规则。政府对基金此类行为的监管要求比一般的证券公司都要高出许多。但到目前为止，这些在我国的基金监管和治理规则中却都几乎是空白。 信息来源/克尔瑞 |
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