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最高法院判例:外资企业转让土地未经相关部门批准,不能据此认定合同无效

 xulianfeng凤凤 2017-02-11

作者:唐青林  李舒  杨巍

单位:北京市安理律师事务所


编者按:我们将陆续推出100篇针对最高人民法院作出的国有土地使用权诉讼判决的分析解读。从败诉方角度深度剖析败诉原因,从他人的败诉中吸取教训、总结经验。“前事不忘后事之师”,作者希望通过系列败诉案例的解读,帮助公司股东、高管和公司法律顾问,从他人的血泪教训中总结经验教训,避免掉进相同的“坑”里面。

 

最高人民法院权威判例:

外资企业转让土地未经外资企业管理、土地管理部门批准,不能据此认定合同无效,转让方应协助受让方向有关机关办理报批手续

裁判要旨:

外资企业转让土地时,无论土地是通过何种方式取得,均应报经外商投资企业审批机关、土地主管部门批准。未经批准,不能据此认定转让合同无效,应当认定合同未生效。值得注意的是,如果合同仅约定由受让方负责办理报批手续,转让方仍负有协助义务。

 

案情简介:

一、2003年,东荣食品(海丰)有限公司(“东荣公司”,系港商独资企业)与海丰百富才服装有限公司(“百富才公司”)签订《转让协议书》,约定东荣公司将某土地及其地上建筑物转让给百富才公司,价款90万元,转让手续由百富才公司负责办理。

 

二、《转让协议书》签订后未经有关部门审批,东荣公司已将土地及建筑物交付百富才公司,百富才公司已向东荣公司支付70万元。

 

三、东荣公司向广东省海丰县法院提起诉讼,请求判决:确认《转让协议书》无效;百富才公司向东荣公司返还土地及地上建筑物,百富才公司赔偿土地及地上建筑物的占用费。百富才公司提起反诉:东荣公司与百富才公司到有关部门办理转让手续;东荣公司赔偿百富才公司过户费差价。

 

四、广东省海丰县法院判决:《转让协议书》无效;百富才公司返还东荣公司土地及地上建筑物;东荣公司返还百富才公司70万元。

 

五、百富才公司不服海丰县法院判决,向广东省汕尾市中院提起上诉,汕尾市中院判决:驳回上诉,维持原判 。

 

六、最高人民法院以汕尾市中院判决确有错误为由,提审该案。最高法院判决:撤销广东省汕尾市中院及海丰县法院判决;东荣公司协助百富才公司办理报批手续。

 

败诉原因:

虽然《外资企业法实施细则》规定外资企业在经营期限内未经批准,其土地使用权不得转让。如果转让须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。但是最高法院判决认为该规定不是法律效力性强制性规定,因此违反该规定的协议是未生效而不是无效。

 

本案土地转让方东荣公司系港商独资企业,《转让协议书》签订后未经外资企业管理、土地管理机关批准,东荣公司据此认为协议违反了强制性规定,按照《合同法》相关规定,应认定协议无效。最高人民法院审理认为,“参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款的规定,因未报经外商投资企业审批机关批准,应当认定《转让协议书》未生效,东荣公司关于合同无效的观点不能成立”。

 

其次,尽管合同未约定,转让方仍有义务协助受让方办理土地转让报批手续。本案《转让协议书》中约定由百富才公司负责办理手续,东荣公司并未协助百富才公司办理报批手续。对此,最高人民法院认为,“如果东荣公司通过恣意不协助办理报批手续可以阻止合同生效,不仅不利于维护交易安全,亦不符合公平原则和诚实信用原则”。故判决东荣公司协助百富才公司办理报批手续,东荣公司因而败诉。

 

败诉教训、经验总结:

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

一、拟受让外资企业转让土地,一定要促使双方及时向外商投资企业审批机关、土地主管部门办理报批手续,否则,合同将不生效,最终影响合同履行。

 

二、外资企业需谨慎签订土地转让合同。一旦签订后再企图以未报有关机关批准为由主张合同无效的,法院不会支持。

 

三、土地转让合同应具体约定土地转让报批手续的主办理主体及协办主体,双方均应根据诚实信用原则、尽最大努力履行合同义务。

 

相关法律规定:

 《外资企业法实施细则》(2014年修订)第三十三条  土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准,其土地使用权不得转让。

 

《外资企业法实施细则》(2014年修订)第二十三条  外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让,须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。

 

《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条  当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同,依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的,自批准之日起生效;未经批准的,人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的,人民法院不予支持。

前款所述合同因未经批准而被认定未生效的,不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。

 

《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第二十二条  人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内陆投资设立企业产生的相关纠纷案件,参照适用本规定。

 

《外资企业法实施细则》(2014年修订)第八十条  香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业,参照本实施细则办理。

 

《合同法》第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

 

以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”部分关于合同效力及报批手续协助义务的论述:

 

(一)关于《转让协议书》的效力问题。合同签订时有效的《中华人民共和国外资企业法实施细则》(2001年修订)第八十二条规定:”香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业,参照本实施细则办理。”本案中,东荣公司系港商独资企业,应参照该实施细则办理。《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条规定:”土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准,其土地使用权不得转让。”该条并未区分划拨土地和出让土地,因此,应当认为无论是通过划拨方式取得的土地使用权还是通过出让方式取得的土地使用权,其转让均应报经土地主管部门批准。参照该规定,本案所涉土地要实现转让,须报经土地主管部门批准。此外,《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条还规定,外资企业将其财产或者权益对外转让,须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。参照该条规定,东荣公司将其财产权益——土地使用权转让,应当报经外商投资企业审批机关批准。本案中,当事人并未履行该两项报批义务。《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款规定:”当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同,依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的,自批准之日起生效;未经批准的,人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的,人民法院不予支持。”第二十二条同时规定:”人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内陆投资设立企业产生的相关纠纷案件,参照适用本规定。”本案所涉合同属于港商独资企业经营过程中的重大事项变更性质的合同,参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款的规定,因未报经外商投资企业审批机关批准,应当认定《转让协议书》未生效。广东省高级人民法院(2007)粤高法民一复字第9号《关于外商独资企业土地使用权转让合同效力问题的批复》并非司法解释,不能作为裁判依据。因此,二审判决根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定以及广东省高级人民法院的上述批复,认定《转让协议书》无效,适用法律错误。东荣公司关于合同无效的观点不能成立。百富才公司关于上述行政法规仅适用于划拨土地,对本案出让土地不适用的理由亦不能成立。

 

(二)关于东荣公司是否应当配合百富才公司办理土地及房产的转让手续问题。《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第二款规定:”前款所述合同因未经批准而被认定未生效的,不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。”参照该规定,本案所涉《转让协议书》未生效,但其中关于履行报批义务的条款应为有效。东荣公司作为港商独资企业对外转让财产,其自身负有义务向外商投资企业审批机关办理报批手续。尽管《转让协议书》中约定”土地及建筑物的转让手续由百富才公司负责办理,税费、手续费等由百富才公司负担”,但东荣公司仍负有协助义务,因为如果东荣公司不予协助,百富才公司将无法向外商投资企业审批机关办理报批手续。同时,东荣公司作为土地使用权人,若其不协助百富才公司向土地主管机关办理报批手续,单凭受让方百富才公司客观上亦无法完成《转让协议书》约定的转让手续。如果东荣公司通过恣意不协助办理报批手续可以阻止合同生效,不仅不利于维护交易安全,亦不符合公平原则和诚实信用原则。因此,东荣公司作为转让方,应当负有协助义务。本案中,东荣公司并未协助百富才公司办理报批手续。因此,百富才公司反诉请求判令东荣公司协助其到有关部门办理土地使用权转让报批手续的诉讼请求应当得到支持。需要说明的是,认定东荣公司就《转让协议书》负有协助报批义务,判令东荣公司协助百富才公司到外商投资企业主管机关、土地主管机关办理土地使用权转让报批手续,并不是说法院已经认定百富才公司是本案所涉土地及房产的所有权人,因为即使百富才公司在东荣公司的协助下履行相关报批义务,是否批准仍是法律赋予相关行政机关的实质性审批权,司法机关不能代替行政机关审批。如果经报批,审批机关不予批准,《转让协议书》因此应归于无效。认定《转让协议书》未生效的意义就是为了督促当事人尽快办理报批手续,促成合同生效,而不是通过简单的不作为致使合同无效。在《转让协议书》未报经批准尚未生效的情况下,百富才公司要求东荣公司继续履行《转让协议书》约定义务、配合其办理过户手续的主张自然不能得到支持。百富才公司关于办理土地使用权、房产过户手续的诉讼请求应当待办理报批手续后,根据是否得到审批机关批准的结果进一步处理,如果合同不能得到批准,《转让协议书》确定无效,自然不能办理过户手续;如果合同获得审批机关批准,合同有效,应继续履行,且过户手续办理完毕后,百富才公司应依约将剩余转让款支付给东荣公司。

 

案件来源:

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