让房地产良性发展，功夫在市场之外
假如房价真的下降，地方政府将如何作为？提出这个问题并不是多余的。  国务院日前出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确提到，“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，这句话马上引起了舆论的高度关注。但舆论的重点只是放在房地产税之上，认为房地产税很可能会在2017年内出台，并进一步认为，今年房价很可能要因此而下降了。 实际上，推敲《指导意见》中的这个表述，可以看出，关于房地产税，它是与养老、医疗保障放在一起说的，而这三个方面，关系到老百姓的切身利益，也是全面深化改革的重点和难点。特别是关于房地产税，从中央政府最初提出开始，到目前差不多已有10年时间，但除了在重庆和上海进行了试点以外，一直未见在更大范围推开。即使是重庆和上海的试点，也未见有关方面作过比较全面的评价，实际上已经处于疲冷的状态。 房地产税之所以会经常引起舆论的高度兴奋，一个重要的原因就在于在目前房地产调控高压状态之下，它被视为打压房价的一个“大杀器”。但是，这种想法基本上是不符合实际的。这是因为，如果房地产市场的结构和商品房供求关系一仍旧贯，房地产税的出台就只是要求购房者另外付一笔税，使购房成本进一步增高，即使是对于已支付高昂房价而持有房屋的业主来说，也得增加一笔原来不存在的税收。当然，房地产税的征收会打击对房地产的投资投机，但在住房依旧紧张的状况之下，这一成本完全可以转嫁到租房者身上。 其实，这些道理在这几年已经翻来覆去说了无数遍了，并无多少新意。但就目前的房地产市场来说，却确实存在着房价下降的可能性。从去年下半年开始，北上广深等一线城市房价出现飙涨，并影响到越来越多的省会和其他一些热点城市房价出现上涨。为了遏制这股突如其来的势头，各地随之推出了新一轮的以限购限贷为主的调控政策。相比几年前的限购限贷，这一次的措施更为严厉，甚至一些一线城市附近和沿海地区的县级市也开始了限购限贷。进入今年，这轮调控并没有结束的迹象，而是越来越严厉，调控的目标已经扩大为以前一直受到保护的首套购房。就在春节前后，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房贷的利率全面或部分提高为9折，杭州部分银行首套房贷利率已提升至9.5折，重庆首套房贷利率干脆由8.5折优惠改为基准利率。 在我国存贷款利率已经实现市场化，可以由各家银行自行决定的情况下，调高首套房贷利率，可以理解为各家银行自己的决策，但也不排除央行对它们的窗口指导。综合起来就可以清楚地看到，在未来一段时间政府对房地产市场仍然将保持遏制压力。在这样一种背景下，房价出现下降的可能性很大。事实上已经有地区出现这种情况，春节里就传出合肥房价暴跌三成，业主要求政府救市的消息。就目前来说，合肥的情况只是个别，当地政府也不大可能取消限购限贷政策。但是，如果在目前这种强有力的调控政策之下，越来越多的城市房价出现下跌，并且跌幅比较凶猛的情况下，地方政府又将有怎样的表现？ 假如房价真的下降，地方政府将如何作为？提出这个问题并不是多余的。让我们记忆犹新的是，就在两年前，当各地的房价普遍出现下跌的时候，越来越多的城市不仅取消了限购限贷，甚至动用减税、提高房贷比例、减轻首付等手段来支持购房，以至不仅很快阻住了房价下跌的趋势，而且引发了一波势头很猛的涨价狂潮。地方政府为什么要这样做？固然有在经济增速减退的情况下希望再像以前那样能够用房地产市场的火热来拉动经济增长的因素，但更深层次的原因则是，房价的持续下跌不仅将使一批开发商陷入困境，而且会引起银行的房贷坏账危机。前几年，银行经常进行房价下跌的压力测试，就表明了政府在这方面的担忧。对于工农中建交这些国有大银行来说，这方面的危机可能还不是很大，但是对于地方上的中小银行来说，如果已将大量资产投入到房地产市场，房价过度下跌显然是其难以承受的，也是地方政府难以承受的。由此来看，假如房价真的下降，地方政府目前这种强硬的调控态度并不是不会改变。 去年底召开的中央经济工作会议明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的。过度的投资炒作，使房价迅速走高，损害了住房的居住功能。因此，作为政府来说必须控制住房价，但当房地产市场与银行、与地方政府产生了太多的利益纠葛的时候，地方政府又无法容忍房价的下跌，不得不转变态度。由此可见，地方政府面对房地产市场，实际上陷入了进退维谷的困境，导致调控经常出现水多了加面、面多了加水的反复。很显然，要让我国的房地产市场走上良性发展的轨道，功夫其实在市场之外，政府在推进经济转型的同时，也要积极进行职能改革，通过这种内外兼修的改革，构建起政府与房地产市场的和谐关系。 |
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