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专为房地产建安财税人筹建，独一无二！ 共享资源很丰富，您的需求这都有。 财税交流很积极，问题提出众人答。 相识税友近千个，机会难得莫错过。 广告勿入要谨记，违规必将受惩罚。 价内税的表达方式： 这种方式是在产品报价不变的情况下，看似利润与税赋无关，实际，房地产企业可供分配的利润在原来的基础上变少了（由94.4万变成了89万），你还能说利润与增值税无关吗？ 价外税的表达方式： 这种价税分离的方式，即，房子价格与税分离后，产品价格提升了6.5%，总报价在原来基础上提升了（94.8+11）-100 = 5.8万。也就是说，房子总价提升5.8%后，利润就真正与增值税无关了。但是，问题来了，你的房子在营改增之后会提价吗？敢提价吗?不知道！答案在你那里。 我的意思是说，“增值税与企业利润无关”这句话适应前提条件是营改增之后你的房子提价5.8%以上，如果没有提价，则不适用，增值税变相还是你企业利润的一部分！ 不妨，笔者与您一道，逐层从业务角度剥下营改增的表皮，让您无论从营改增的政策理解，还是合理税务筹划，直至如何从学术层面避税，有一个相对通透的认知。请您耐心看完，必有收获，如果觉得写得还算凑活，您可以转发到朋友圈。 四、营改增之后的税赋情况如何？ 我们尝试用一张表来描述营改增新政前后房企四大税种的变化： 一、营改增后，房企税赋增加了，还是降低了？ 管理靠制度，制度靠表单，我们尝试设计一张“表单”，让营改增的本质还原： 我们不妨拿总成本当作单位“1”，先暂定销售价是总成本的1.3倍（接下来调节这个数字）。而总成本由土地成本/开发成本/财务费用/管理费用/营业费用五项组成。 土地成本包含不限于：土地协议价/大市政配套/土地契税/拆迁补偿费用等的总称； 开发成本包含不限于：前期费用/建安费用等； 财务费用包含不限于：借款利息/手续费等； 管理费用包含不限于：薪资/福利/办公用品等； 营销费用包含不限于：营销推广/样板间软装等。 所不同的是，不同房地产企业的划分与包含的内容不尽相同，且不同费用构成比例不尽相同还不一样，也就是说占比还不一样。但，无论如何，占比总一定是100%。这就是房地产企业一定要有一个东西才能做这个测算：目标成本。可惜，就个人观察，超过50%的房地产企业没有目标成本！太悲哀了！ 我们这里暂时用某房地产企业某项目总成本占比来精确分析（记得，我这里用的是“精确”两个字），因为这家房地产企业有目标成本管理机制。 以这个案例来看，总成本构成分别占比是：37%/45%/10%/4%/4%，通过合约规划（在有目标成本的基础上，超过50%的房企没有合约规划，好悲哀哟~）精确计算出能取得的进项95%/0%70%/50%（土地成本在销项之前扣除了，不能直接冲抵进项了）。 那么，假定在定价是总成本1.3倍的情况下，营改增之后的毛利润（管理会计领域的计算方式）是25%，营改增之前的毛利润为23.1%，也就是说，营改增之后税赋减轻了! KAO，真是这样吗？ 真实这样的！以这个案例来看，我们尝试来调整定价，当定价是总成本1.3/1.4/1.5/1.6/1.64/1.7/1.8/1.9倍的时候，奇迹发生了，请看： 也就是说，以这个案例来看，当定价小于总成本1.64倍的时候，营改增之后相对是节税的；当定价超过总成本1.64倍的时候，营改增之后相对税赋是增加的！ 这不与中央的指示精神是一致的吗？营改增让大多数企业减负！而定价超过总成本1.64倍的时候，不是高端楼盘吗？高端楼盘显著两个特征：高价格与高溢价！中央不是鼓励低端盘与改善楼盘，不鼓励高端楼盘吗? 推演的结果与中央的精神何其吻合！ 然，这是理论，实际呢？ 1.建筑行业是本次“营改增”的重灾区，因为有太多挂靠的建筑企业了，他们势必将部分成本转嫁给开发企业； 2.房地产企业原来没有“浮上水面”的部分费用，因为营改增之后被迫“浮上水面”。 故，营改增后，房地产企业很有可能相对税赋增加！ 怎么办？ 答：税务筹划！ 二、如何做好事先的税务筹划？ 2.1.盘点供应商资源与采购渠道，“腾笼换鸟” 也就是说，先做供应商整体资源的盘点，看看哪些供应商能开得出专票，哪些供应商不能，哪些供应商需要找税局代开专票，哪些供应商即便合作较好，也不能再合作了。 2.2.目标成本“价税分离”，在此基础上做税务筹划 2.2.1.目标成本如何做价税分离呢？ 注：这里的土建工程所含税率5%实际应该是3.48%/3.41%/3.21%当中的一种。分别对应：在县级以上城市做开发；在镇上做项目开发；在非县级非镇上做项目开发（具体哪里制度也比较模糊，我也不知道）。 2.2.2.通过合约规划做税务筹划，最有可能的三种情况：
即，采购成本不变，可抵扣进项增大，税赋降低。主要贡献在过多的材料甲供，取得17%增值税专用发票。但，现场施工管理难度会增加，且要看自己买材料是否买得过乙方，这是最理想的情况。
即，采购成本降低，可抵扣的进项增加，两全齐美。但，重度适用于大型房地产企业战略几种采购，且施工企业愿意“榜大碗”而不增加施工价格，这是最最理想的情况。
即，材料独立甲供，购买材料价格比施工企业更贵，且施工企业因为材料剥离后要提升清包的价格。最终的结果是采购成本提升，进项税增加，而进项税的增加赶不上材料价格独立甲供的增加与施工企业的提价。对于中小企业，这是最最有可能发生的情况。 然，一切都有可能会发生，所以，我们要重新盘点供应商资源；所以，我们要做目标成本与合约规划管理机制，没有这三个动作，营改增这道关卡是过不去的，我们只能预估的在大脑里面“想当然”。 2.3.如何从理论上做好税务筹划？ 我刚刚还说过：管理靠制度、制度靠表单，我们依旧来设计一张表单，来掌控全局：
这个表格该如何描述呢？
那么，营改增后重新做税务筹划，可能采用清包工方式，也可能不采用清包的方式。但二者只能选其一。同时，我们重新调整一下各类别的占比，以达到税务筹划的目的。 换句话说，要么：m1%+n1%+w1%=100%；要么：n1%+w1+x1%=100%，不是么？ 也就是说，最终的结果“？”只有两种可能中的一种， 第一种：11m1%+17n1%+11w1% ，且要求大于11m%+17n%+11w%，我们的税务筹划就从理论上成功了，且理论上营改增之后税赋降低了； 第二种：17n1%+11w1+3x1% ，且要求大于17n1%+11w1+3x1%，我们的税务筹划就从理论上成功了，且理论上营改增之后税赋降低了。 原来这么复杂的问题，尽然如此简单！表单的妙用... 但，又有两个前提，虽然不值一提，但一提，很多企业就又开始头疼： 1.你有完整的历史合同台账吗？真的有吗?真的完整吗？ 2.你的合同都做过结算了吗？数据真实可靠吗？ 此处，省略一万两千个字... 三、如何做好“避税”（纯学术层面探讨） 增值税 = 销项税 - 进项税，如果我们要少交税，就要反复在“销项”与“进项”两个“鸡蛋”上跳舞。以下几种方法，只是学术层面的可能性探讨，相信大家都不会这么做的！ 3.1.优先“做低”销项的方法探讨 专业（批发）市场业态，例如：布匹、汽车配件、餐饮等面向小规模纳税人或个体户、自然人的业态产品； 一般商业市场业态，例如：沿街商铺等； 购物中心业态，部分可做低销项。例如：XX百货、SHOPPING MALL。 理由：这些业态的产品可以由开发商“分割”租赁，不像一手住宅那样，且分割后不太好查； 做法：开发商与不用开发票的自然人/小规模纳税人签约，加盖公章，给小部分优惠，账目不进入公司账目直接进入老板个人账户； 风险：合同如果要打官司，司法归司法，税局归税局，司法一般情况下不会告诉税局的。 3.2.无法“做低”销项，但有可能利于产品销售的业态 写字楼、工业园等：相同条件下市面出现两种不同价格产品，采用一般计税的写字楼相对更有利于销售或租赁（面积更大、金额更高、档次更高档差异更明显）。 这里说的是理论，而不是实际。因为“Made in china开始不完全占优势了，大家看看各个城市的写字楼与工业厂房的存量就知道了。 3.3.一手房住宅被迫”做高“进项，从能否抵扣/是否必须购买/购买频率/购买金额高低的可行性探讨
3.4.一手房住宅被迫”做高“进项，从能否抵扣/是否必须购买/购买频率/购买金额高低去筛选
3.5.一手房住宅被迫”做高“进项，从适切度去思考
3.6.一手住宅最终锁定在“隐蔽工程”做高进项的可能
试想：如果我们将景观由本来的300元/平方虚报到500元/平方；如果我们买3台投影仪虚报到100台投影仪，试问：“我们这样做是不是有点傻？”要知道，这些东西太容易查出来了，因为非隐蔽工程啊！要知道国税可比地税专业啊！ 结论：六大隐蔽工程虚增开发成本，抵扣增值税！ 原因：为什么选这六大隐蔽工程？ 1.不能“凿开”，即便“凿开”也无法发现； 2.以桩基础检测来看，它只要满足最低行业标准就可以了：
我们为了提升产品质量，加大了抽检比例为100%？80%？57%？你们家钱多了，那是你们家的事情，只要你满足行业最低标准即可； 3.基坑降水。涉及降水方式，水的渗透能力，只要不是特别过分，没有人会怀疑你； 4.六大隐蔽工程，太多是需要人工与机械设备运转的。人，你出了100斤力气与150斤力气，你怎么查？机械设备空转了还是实转了，你如何查起？ 3.7.“做高”隐蔽工程，我们需要多少成本？
如果按照营改增前的方式，我们增大建安成本抵减土地增值税，我们只要给施工企业大约6%，他一毛钱都不挣；而营改增后，由于建筑行业税赋与房地产“平起平坐”，我们虚开发票的成本大约是15%。 那么，这么做是否值得呢？还不如去交税？ 答案是值得的！因为，营改增之前，一张建安成本的发票可以抵扣土地增值税，变相抵扣了企业所得税；而营改增以后一张专税发票可以抵三种税了：增值税/土地增值税/企业所得税，怎么算都是核算的！ 3.8.我们要少交多少增值税，如何把控力度？ 管理靠制度、制度靠表单，我们设计一张表单，想要少交多少税不就全操控在我们自己手上了吗？ 为了“虚增”六大隐蔽工程，我们不妨先看一张逻辑图：
也就是说，我们要将六大隐蔽工程成本从总成本中“剥离”出来，看看要增大多少，全掌控在我们自己手上。同样，不能缺少了目标成本与合约规划管理机制！
以这个案例来看，这是精确计算出来的数字。计算结果是：总增值税为3.94%，而想一毛钱的增值税都不交，你就得增大开发成本8.8%，而建安成本占开发成本90%；也就是说要增大建安成本9.7%，而六大隐蔽工程占建安成本的15%；也就是说，你将六大隐蔽工程增大64.9%，你一毛钱的增值税都不用交！ 中国人，聪明啊！ 但是，六大隐蔽工程不一定占比建安成本的15%啊！也许是10%？12%？，怎么办？ 定价不一定是总成本的1.3倍啊，假设是1.4？1.5？怎么办？六大隐蔽工程成本需要虚增多少？ 当然好办啦！看表：
当然了，增值税是不退税的，预征3%，也就等于最少要交纳3%了；且，个人不建议“一毛不拔”，反而引起税局的怀疑。当然了，这里的“避税'只是学术层面的探讨。 这些数字，我们都是可以精确计算的，不同的企业不同的项目具体数据一定不尽相同，要交多少增值税，只要你动一下小手指头。无论哪个房地产企业的哪个项目，采用这种避税的方法是一样的。而要达到增值税总体掌控的结果，我说过，得有几样东西：
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