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店铺店面转让的过程、流程及注意事项

2017-02-18  风满伞
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等,但也存在较大的风险,一般会遇到:接手后房东不让转让问题,房东恶意涨租,转租人未经房东同意私自转让等问题。

  店铺转让大致分以下几个步骤:

  一、确定转让人的身份,看他是否有与房东的租赁协议,如果店铺经营者就是房屋的所有者,首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全,并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。

  如果店铺经营者也是承租人,则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同,并检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者)

  因为一般情况下转让之前,转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金,如果这里不注意很容易被骗。

  二、若有意接手,双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金,以保证优先接手店铺的权利,定金收取方出具定金收条,收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。

  这里要注意是整体转让还是空店转让,如果是整体转让请千万点清设备和物品明细,免得少数量或缺质量。

  三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》,从而约定双方具体的权利与义务。

  四、合同签署完毕,按合同约定方式结付转让费用。

  五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续,因此,接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续,以确定经营的合法性。

  六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况,并在合同中明确注明,以免跌入转让合同的陷井。

  八、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划,从而避免上当受骗。

  九、为了避免造成房东干涉转让的事情发生,请务必在合同签定时与房东约定好:有转让的权利,有优先续租权,房东不得以任何方式涉店铺转让。

  店铺转让时房东、转让人、欲接手人的关系怎样的?

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  分两种情况:

  一、如房东同意店铺转租,其与欲接手人签订新的租赁合同,转让人退出租赁,则房东与欲接手人产生租赁关系,转让人退出。在此情况下,欲接手人直接向房东支付房屋租金,仅向转让者支付装修费、货款、已付租金等约定费用,具体费用看实际情况。

  此时,房东是出租人,接手人是承租人,转让人无关系。

  二、如房东同意转租,但不与欲接手人签订新的租赁合同,则转让人不退出租赁。在此情况下,三者关系为房东(产权人、出租人)、转让者(承租人、次出租人)、接手人(次承租人)。此时,转让者向房东交租金,其与房东存在租赁关系;接手者向转让者交租金,二者之间存在租赁关系;接手者与房东没法律上的合同关系。

  三、无论如何,上述分析是建立在房东同意转租基础上的,如房东不同意转租,则一切无法谈起。

  四、对比上述一、二两种情况,第一种情况能更加充分保护欲接手人的权益。

  转让他人店铺应注意的几个方面

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  盘店和盘他人的店,是经常发生的,以往很多人都是凭口头,甚至只是两个人之间随便写个条子就成立了。当然如果双方都很遵守之间的约定,那就不会有问题。但是现代商业社会是以证据、契约做为经营的必要手段。因此建议大家不管转什么样的店都应该祥细考虑各个方面的问题。

  同时在接手他人店铺的时候,关键是在于自己看,原店主的话只能听听就算了,不能太当真。主要应该从以下几个方面入手:

  1. 不实的转让借口。

  转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因,例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以,在盘店的时候,你一定要仔细详查是否有其它有碍商店经营的原因。如比较典型的,有些行业的投资金额相当大,像前文提到的咖啡店等,其投资往往要花费十万元以上,而选择地点不当、人流不够,很容易导致利润不高、回收期拉长,有些店主会将店便宜转让出去。因此,想要盘店的人要多从行业入手,细心分析。

  2.注意市场上是否出现危机。

  光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余,但其实却是在走下坡路,已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉,发现苗头不对准备“出逃”,因此便在店生意还在巅峰时将店转出。这时的转让人很欢迎欲盘店者来店里看。没经验者所看到当前生意相当不错是真实的,因此也就愿意高价把店盘下来,事后才发现现实与期望最后是相左的。这种盘点陷阱是外行人很难察觉的,因此盘店前,应要特别留意,切实向业内人士调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡,不要只看到表面的繁荣就怦然心动。

  3. 房屋租金与契约的问题。

  有些店的生意表面上看起来很好,每天来店的客人也相当的多,店面的位置也相当的好,但还是有人想把这样的店转出去,这原因何在呢?

  可解释的原因或许是在租金方面,很可能是这里出了问题。因为,这样的黄金店面有着相当高的租金,往往赚进来的钱有一大半都付了租金,剩下的一部分还要付薪资、杂费等,店主所能剩下的极为有限。没有利润自然要转让。

  另外,还要提防其中可能的纠纷。在盘店前,投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续,有些租约已快要到期,房东可能会调涨甚至不再租给人,这些都必须事先了解。在了解承租条件后比较附近承租行情,才不会枉作冤大头。而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。

  4. 本身店的体质不佳。

  许多店虽然位置不错,但是却缺乏经营独特性,没有什么吸引人的地方,生意当然也做不起来。若将这样的店盘下来,延续同样的经营模式,其命运也很难跳脱关店一途,除非你将其重新改造成另一新的经营模式,否则即使再便宜也不建议将其盘下。

  5.盘加盟店要注意的问题。

  如果你盘的是一家加盟店,要注意的地方也不少,像加盟契约是否允许转让他人?需不需要与加盟店总部另订新约?加盟条件是什么?加盟店约束多,是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内,以免与自己的期望背道而驰。

  6. 人力资源的问题。

  近年来,服务业已跃升为主流,对于服务业而言,人力资源相当重要,而盘店时人力资源的品质与数量,也要仔细评估,有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象,以至于接手时找不到人力使得业务停摆,所以在人力资源方面,不得不注意才是。

  7. 业务上的人脉问题。

  原有店主有其自己的人脉关系网络,而由于你刚接手,这些人脉一时无法建立,业务上的绩效会有相当的影响,不要太一厢情愿的以为原本的人脉会持续保持,应主动积极与这些业主打招呼,或换成本身的熟悉的班底,以避免业务衔接出现断层。

  8.机器设备及店面本身的好坏问题。

  在盘店时需要仔细去检查设备或机器是否有故障、不能使用的情形。许多人原本心底盘算着,盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用,去看店面时只着眼于有哪些设备,也没有仔细去查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外,也要注意其店面本身结构是否完好有无漏水,店面本身有无太多地方须整修,以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。

  9. 未付款的问题。

  转让人可能会隐瞒一些未付账款,这些部分是你无法从财务报表中得知的,而往往在接手后才会出现状况,不幸时,这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷,在签订合同时,一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。

  10. 有无假帐的问题。

  报表与账单的作假相当容易,过于漂亮的账面也最可能有问题,所以盘店前须注意报表与账单是否实在,别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的,可以询问较有经验者,从而避免一些无谓的风险。

  投资房产,有购房炒房的,有买铺面投资的,也有专炒铺面租金的。这些投资者租下合适的铺面,然后再转租出去,从中赚取租金差价。近日,记者在采访中接触到一些进行铺面“炒租”的投资客,发现南宁市“炒租”的人士不少,有的甚至发展到成立公司“炒租”

    从意外收获中得到启发

    从上个世纪90年代开始,吴先生就开始做服装生意了。在南宁做了近10年服装生意后,他转而投资商铺,做起商铺“炒租”客。他改行仅仅缘自一次意外的收获。

    吴先生告诉记者,他开始做服装生意时,每个月赚的钱除掉租金等成本,能挣到1000多元。在那时候每个月能挣到这么多,已经算不错了。1998年他打算扩大经营,用两万元租下南宁市人民路一家店面,准备开店做生意。后来因故不得不放弃开店,将铺面转租,没想到事情很顺利,店铺以3.5万元成交,不到两个月的时间,他就轻松赚到1.5万元。尝到甜头后他开始在南宁市到处物色店面,做起铺面“炒租”生意。

    “炒租”铺面其实类似于做二房东的生意,即物色店面承租后,以差价转租,赚取利润,这是“炒长线”做法。其二,就是铺面转让,承租后做一段时间生意甚至不经营,直接以高价转让,短时间内赚取快钱,这属于“炒短线”。今年4月份,一个做餐饮的朋友想开一家餐厅,希望吴先生帮忙找店面。仔细选择后,他帮朋友选择了南宁市某小区一间180多平方米的铺面,每个月租金6000元,连装修等费用一共投资了4万多元。做3个月多后,餐厅开始有一定的人气,并实现盈利,于是他让朋友挂牌转让,不到半个月就有商家以12万元转让费租下铺面。“3个月赚了8万元,如果自己开店经营,一年也就几万元的收益,回报没有这么高。”吴先生说。

    从事铺面“炒租”多年,吴先生不仅有自己购买的铺面,同时也做“长线”吃租金差价。现在,他手上有大小10多处铺面。

    *转让费赚快钱

    南宁市某中介置业顾问文小姐告诉记者:“以前客户到中介登记转让铺面时还含蓄点,称店面装修花了多少钱等等,要收取转让金赚回来。现在可就大不一样了,大部分人会直截了当说要赚一笔转让费,某个地方的商业氛围一旦火起来,转让费必定水涨船高。”

    文小姐的客户雷先生从事“炒租”,他告诉记者,南宁市一些成熟商业区路段的铺面,租金不见得很高,但是转让费却高得吓人,其实都是铺面“炒租”客炒高的。细心的人士可能会发现,南宁市一些热闹路段,有一些铺面频频易主,明明是生意很好做,为什么经常挂牌转让,他介绍,其实这些铺面也是被“炒租”客炒作了。第一个“炒租”客拿了一笔转让费走了,第二个觉得有利可图接着接手,之后经营一段时间,没有多久就关门转让,赚转让费。而有的甚至不经营直接转让,赚取差价。

    承租者难见到真正房东

    文小姐介绍,最初一些手握黄金商铺的生意人,因为经营不善而关门,但由于已经签下商铺租赁合同,并交了一定押金等费用,中途退租钱要不回来,只能将铺面提价转租弥补亏空。发现其中有利可图后,一些人士不仅从大房东手里租铺面,甚至从二房东、三房东处租铺面再转租,以致如今很多承租者都没有见过真正的房东,有人租到手的铺面已经拐了好几道弯。

    做二房东也有门道,一铺面二房东刘女士告诉记者,如果只是常规的吃租金差价,也赚不到多少钱。最终还是*炒转让费钱才来得快。有一种方法是锁定原始商铺,直接从房东手里租赁店铺,之后几个人联合把这一地段的商铺炒热。在商铺租期上他们与房东签订长期合同,一般房东也愿意签订长期合同。而他们与下面的承租者则签订短期合同,到期后解除协议再把铺面转租给他人,从中可多次收取转让费。另一种方法是,“炒租”客专门收集欲转让商铺的信息,经过多次杀价后租下商铺,经营一段时间再转租出去。他们从商铺经营者那里接过商铺后,换一个转让电话再次转让,从中获取更高转让费。

    出现炒商铺的投资公司

    吴先生告诉记者,他的这些投资属于小打小闹,目前南宁市有不少投资公司和个人在专门从事铺面“炒租”。“他们比我专业多了”,吴先生说,一些投资公司掌握了大量的求租信息,一旦遇到承租人接受的租金高于出租人所要的租金时,投资公司会出面与出租人签订租赁合同,然后马上转租给有需求的承租人,从而赚取转让费和租金差价。在很多新开的楼盘或商业区,有不少铺面刚推出就被抢租一空,其中很大一部分是被这些投资公司抢走了。

    据文小姐介绍,转让费是短期回报较大的一种方式,还有一种方式是通过差价收益盈利,南宁市就有一些专们做商铺投资的公司,这些公司手上掌握有多间铺面,除了在网上发帖转租之外,还经常到中介登记铺面转租或者转让。他们一般做法是,抢占到一些较好的门面,签订长期合同,再通过商业分析和运营服务,转租给各种需求的商家,赚取中间的租金差价。相比于个人投资者,投资公司的投资更加专业和系统化,他们因为资金相对雄厚,前期自垫资金问题也不大。

    不过,业内人士认为,店铺“炒租”风险很高,一定要有很准的眼光才能赚到钱。否则商铺就会变成“死铺”,投资者会被套牢、赔钱。
标签:店铺盈余

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