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一、物业服务费的定价形式 1.政府指导价 由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。 2.市场调节价 由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 二、物业服务计费方式 1.包干制 业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。 适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。 2.酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。 由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。 物业服务费的构成 1.包干制 物业服务费(X)=物业服务成本(X1) 法定税费(X2) 物业服务企业的利润(X3) 2.酬金制 预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1) 物业服务企业的酬金(X4) 3.物业服务成本或物业服务支出： 1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业服务企业固定资产折旧； 8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其他费用。 注意事项： 1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。 2.在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业服务费的测算 （一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则 1.制定根据： 1）本地区综合服务项目； 2）劳动付出状况； 3）物价指数变化； 4）住户的经济承受能力； 5）小区的档次。
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