近日，一则标题为“环球188空了，苏纶场烂了，玛莎LV撤了……苏州人去哪了？”的新闻刷爆了苏城人民的朋友圈。作为一名苏州的房地产律师，笔者本人对近年来商业地产的“退租潮”也感同身受。 商业地产项目往往投入资金体量较大、资金回笼周期较长，对于商业地产项目而言，建设完成只是第一步，后期稳定的租金收益才是商业地产项目成功的关键。因此，租赁问题始终是商业地产出租人在运营管理中所需面对的主要问题，而解约问题则是商业租赁中风险较为集中的环节。 结合笔者为某大型购物中心提供法律服务过程中遇到的相关问题，笔者以购物中心为蓝本，对商业地产租赁中的涉及到的解约问题进行梳理与总结，以期有益于商业地产出租人的风险管理。
商业地产往往涉及的承租商户数量较大，客户层次参差不齐，为了维护商场的良好形象和经营管理秩序，出租方会尽量保证在合同解除上的主动权。具体而言，除一般租赁合同条款外，签署商业租赁合同时，出租人应注意争取以下条款： 一、保证金条款 商业地产租赁中，承租人出现拖欠租金、物业费、能源费的情况比较频繁，如果出租人完全依赖于事后追讨，则明显成本过高。因此在租赁合同中一般要求承租人预先支付一定的租赁保证金，如果合同解除时，承租人仍有拖欠费用的，出租人可以通过直接没收租赁保证金的方式，来冲抵承租人拖欠的费用，进而减轻出租人的损失。 不同于一般租赁行为，商业地产运营中，承租人的风险因素较多，比如产生质量问题、遭遇消费者投诉、相邻权纠纷等都有可能导致出租人损失，因此保证金条款对于商业地产的出租人而言意义重大。 一般而言，保证金条款应该包含以下内容：首先，没收保证金的条件，和出租人可以没收保证金的权利；其次，保证金的金额应不低于一个交租期的租金；再次，租赁期间承租人不得以保证金抵扣任何费用，如果租赁期间发生扣除保证金的事项后，承租人应在一定期限内补足；最后，保证金的退还条件，如承租人无任何违约行为的，租赁合同终止且双方结算完毕后，保证金方可无息返还。 二、出租人单方解除权条款 1、承租人迟延交付租金的违约责任。 如前文所述，收取租金是商业地产出租人的主要权利内容，如果承租人不按期缴纳租金或拒缴租金，则出租人的商业目的势必受到影响，甚至落空。因此，在合同中应当明确约定迟延交付租金的违约责任，如每逾期一日，应承担年租金一定比例的违约金，以督促承租商户按期履行交租义务；如果逾期超过一定天数的，出租人即享有合同解除的权利。 商业地产租金的计算较一般租赁的租金计算要复杂许多，尤其是对于扣点租金的计算基数、结算周期、隐瞒销售额的违约责任等应该明确约定，避免因租金金额发生争议。 另外，商业地产中一般会有装修期、免租期、计租条件等约定，这些因素都将会影响租金支付的时间，因此在租赁合同中应该明确约定，并在实践中严格遵守，以督促承租人及时交租。 2、承租人拒绝开业或停止营业的违约责任。 一般而言，新开发的商场在运营过程中往往存在客流量较小、经营活力有限、开业率不高等现实问题，承租人为了避免损失，往往会以此为理由拒绝开业或擅自停止营业。如果承租人不按租赁合同约定或者商场统一规定按期开业，或者在经营过程中擅自关闭承租商铺，不仅影响商业体的整体形象，而且会对其他承租商户产生不良的示范效应。 因此，在租赁合同中应就具体的开业日进行明确约定。双方约定开业条件的，则应该注意开业条件的可行性，比如比较常见的，在租赁合同中约定承租人开业条件为商场整体开业率达到一定比例，那么也应该相应明确商场开业率的计算标准。 另外，应该明确出租人对合同的单方解除权。如果承租人未按约定时间开业逾期一定天数或擅自闭店、停止营业达一定天数的，出租人可以解除合同。 3、承租人转租时的违约责任。 商业地产租赁不同于一般的租赁行为，为保证对商场的统一管理和维护商场的整体形象，商业体需要遵循商场管理方的整体规划。因此，在商业租赁合同中一般对于承租人的转租权是严格限制的。一方面，承租人转租的，次承租人应满足一定条件，且需要经过出租人的审查，经出租人同意之后方可进行转租；另一方面，对于承租人擅自转租的，出租人享有合同的解除权。 4、承租人对商业地产整体形象造成严重不良影响的违约责任。 商业地产往往是一个区域的娱乐、休闲中心，一般在当地具有一定的知名度，而且通常是以整体形象对外展示，如果承租人因为不诚信经营、商品或服务质量存在问题而被媒体曝光，将会对商业地产的整体形象造成严重的不良影响。因此在商业地产租赁合同中，出租人会尽量保留在上述情况出现时的合同解除权。 5、承租方违约责任的概括性条款。 实际租赁过程中，承租人可能违约的情形很多，不可能在合同中穷尽列举。因此，在租赁合同中，一般会对承租人违反商场整体管理规定或违反其他义务的违约责任进行概括性规定。如果承租人违反该义务的，出租人有权要求承租人限期整顿，如承租人未能在规定时间内整顿的，出租人可以解除合同。
一、跟踪合同履行情况 租赁合同签订后，对于承租人的履约情况要进行及时的跟踪，统计每一具体租赁合同项下的关键时间节点，如进场日、开业日、计租日、每期租金缴纳日，并对承租人在这些关键时点的履约情况进行跟踪。 如果在租赁期限内，发生免租期延长、开业日顺延、租金变更等事项的，双方应及时签订补充协议，将所涉及到的变更事项以书面形式确定，以免将来发生争议。 二、注意使用书面函件 书面函件一般较为正式，在商业活动中使用书面函件进行重要事项的沟通和交流，不仅可以引起相对方的重视，也有利于固定事实，以期在将来发生诉讼时可以作为证据。而有些合同中也有可能约定书面函件通知是出租人在某种情形下行使单方合同解除权的前置程序。 在合同跟踪过程中，根据合同的约定，在承租人出现违约行为时，出租人应及时向承租人发送函件，将其违约的事实进行描述，要求承租人限期改正，并阐明违约责任及出租人后续的举措。根据不同的情形，一般较为常见的书面通知函有：限期开业通知函、限期整改通知函、租金支付通知函、租金催缴通知函、解除合同通知函等。 书面函件的寄送应该按照合同约定的送达地址进行邮寄，并注意保存快递面单和签收记录；快递面单上注明文件名称和出租人单位信息；寄送的书面函件一式两份并加盖骑缝章，寄出一份，留存一份，并将寄出的函件留存复印件；如果发生退件的，注意保留拒收说明，并原封保存，以备诉讼时使用；如果直接向承租商铺内送达的，则应该由本人、本公司或指定代收人签收。
一、协商解除 协商解除是双方之间就合同解除及合同解除后果能够达成一致意见的结果，因而具有风险小、效率高、成本低的特点。因此，在条件允许的情况下，双方协商解除是首要选择。 双方就协商解除合同事项达成一致意见后，应及时签署书面的解除协议，明确以下内容：双方之间一致同意解除租赁合同及其补充协议、附件等；解除的具体时间；租金、物业费、能源费、管理费、保证金、违约金等费用的结算；装修的拆除、归属、补贴等问题；搬离并交换承租房屋的具体时间等。 二、单方解除 双方协商解除是较为理想的解约方式，但是实践中双方不能就解约问题协商一致的情形十分常见，这就需要出租人行使单方解除权进行合同的解除，具体应该注意以下两点： 1、单方解除要有合同依据或法律依据 在符合法律规定的情形下，出租人享有合同的法定解除权，这一点毋庸置疑。但因法律规定通常较为抽象，在实践中判断出租人是否享有单方合同解除权的主要依据仍然来源于合同约定。 因此，在承租人违约，出租人欲单方解除合同的情形下，应将承租人的违约行为和合同约定进行比对，判断是否符合解除条件。如因承租人逾期支付租金、逾期开业，出租人要求解除合同的，承租人实际逾期支付租金的天数、逾期开业的天数是否符合合同约定的解除权行使的天数等。 2、符合解除程序 如果合同约定了解除的前置程序的，应首先满足合同解除的前置程序，比如合同中约定针对承租人某一违约行为，出租人书面函告后其仍未改正的，出租人可以解除合同，那么出租人应该注意先履行函告义务，方可行使解除权。 在符合前置程序的情形下，出租人还应履行解除通知义务，即将单方解除合同的通知送达承租人。关于解除合同的通知所包含的内容，与协商解除的协议内容基本相同。 三、房屋的强制收回 合同解除的主要后果是，出租人收回房屋以便后续的出租、经营，尤其是对于商业地产而言，房屋的空置不仅影响商业地产的整体形象而且会造成出租人巨大的经济损失。如果合同解除后承租人拒绝交还房屋，出租人需进行房屋强制回收的，应注意以下问题： 如承租人未按照合同或解除协议约定时间将承租房屋交还，出租人可以先向承租人发送一份撤场的书面通知函，要求承租人尽快搬离并交还承租房屋，否则出租人将采取强制措施要求承租人撤场。如果采取强制收回的，应该注意符合合同约定的强制收回房屋的条件和程序。 房屋整个强制回收的过程要尽可能委托公证机关进行公证，并对房屋内剩余的库存、设备、状态等情况进行公证和记录，以免将来双方就房屋内物品的数量等发生争议。 在不能委托公证机关进行公证的情况下，出租人应尽可能邀请街道办事处、派出所等第三方机构进行腾退过程的现场见证：从进入房屋之前，到室内物品存放情况，到物品清点，再到物品的最终封存的整个过程进行无间断的录像和拍照，并根据清点结果制作物品清单，由见证人签字确认。 商业地产租赁的解约管理是一个系统性的工程，只有在合同签约时进行严密的把握，合同履约中进行及时地跟踪和监测，合同解约时按照约定条件和程序进行推进，才能有效地降低出租人的法律风险。
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