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作者简介: 马强，北京市第三中级人民法院，北京 100012 马强，北京市第三中级人民法院副院长，法学博士，管理学博士后，研究员，教育部重点科研基地中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员。 内容提要: 借名购房合同涉及出名人、借名人和房地产开发商三方关系，属于无名合同。对借名购房合同纠纷，应当按照无名合同的有关规定处理。对于借名购房合同纠纷，要区分房屋的性质而分别处理。对于借名购买政策性保障住房的，因违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，在房屋增值分配问题没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。 关 键 词: 借名购房/合同案件/法院裁判 中图分类号:DF525 文献标识码:A 文章编号:1005-9512(2014)07-0012-11 一、借名购买经济适用房案件类型化研究 为解决中低收入住户、家庭的住房问题，我国实行了保障性住房政策。作为一种保障性住房，经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，限定套型面积和销售价格，以政府指导价出售给具有一定支付能力的低收入住房困难住户、家庭的住房。定向销售给低收入住房困难住户、家庭，是我国保障性住房政策对经济适用房购房主体的资格限定，购房人拥有的是“有限产权”，上市交易、出租、经营等均受到一定的限制，是经济适用房与普通商品房的区别。在实践中，由于经济适用房价格低廉，许多不符合购买条件的当事人，常常借用符合条件的亲属、朋友或同事的资格购买经济适用房，以规避保障性住房政策，实现低价购房的目的。后由于房价波动或其他原因，借名人与出名人之间就房屋的归属发生纠纷，协商不成便诉至法院。 大多数涉及经济适用房的借名购房案件中，双方当事人间存在亲朋好友关系，彼此信任，且借名购房事宜多为口头约定，鲜有将该事宜写入书面合同的。①此种口头协议，有偿、无偿均有之。一旦发生纠纷，出名人往往以自己当初是借钱买房为由，对经济适用房主张所有权。少数案件中双方当事人原本并不相识，一方将经济适用房房号卖给另一方。买到房号的一方以另一方的名义购买经济适用房，事后签订房屋转让合同。无论哪种情况，当事人诉讼的目的，是取得经济适用房的所有权。另外一些当事人因确实无法办理过户手续才退而求其次，起诉要求对方承担违约责任或赔偿损失。② 就案件审理所反映的实际情况考察，绝大多数案件的原告是出名人，但诉争房屋几乎无一例外地被被告即借名人实际使用、控制。究其原因，一方面，被告作为借名人，实际出资购买了房屋，并且办理了相关购房手续，房屋一旦购买成功，当然由借名人居住;另一方面，原告除了出借购房资格，出具相关证明手续并将房屋登记在自己名下外，并不履行其他义务，于是，在原告出名人与被告借名人之间就发生了房屋所有权与占有、使用权分离的情况。③由于房屋为借名人所控制、使用，且存在借名事实，原告要想取得房屋的占有、使用权，绝非易事，其往往要提起返还原物之诉、所有权确认之诉和合同之诉等多起诉讼。 (一)返还原物之诉 [案例一]2010年，李晓光以张世明借用诉争房屋使用多年拒绝返还为由，将张世明诉至法院，请求法院判令张世明腾退房屋并返还给自己。张世明则主张因自己不具备购买经济适用房的条件，所以借用李晓光身份证、户口簿，以李晓光的名义购买了此套房屋，请求法院驳回李晓光的诉讼请求。受诉法院查明:李晓光与张世明诉争的房产，产权性质是经济适用房，房屋所有权人登记为李晓光。张世明支付了全部购房款，对房屋进行了装修并居住。诉争房屋的买卖合同、房屋所有权证、购房款发票及其他所有相关手续、票据原件均在张世明处。该房屋的购买申请手续，也都是张世明为李晓光办理的。李晓光主张自己与张世明是朋友关系，当初房屋是自己借给张世明使用，但未提供相关证据。据此受诉法院认为，李晓光虽然是涉案房屋权属登记中的所有权人，但因为所有与购房相关的手续、票据均在张世明处，购房款也由张世明支付，且李晓光不能提供相关证据证明其主张，故对于张世明借名购房的答辩意见予以认可。李晓光虽然是涉案房屋权属登记的所有权人，但其在购买房屋时没有出资，而且其经济适用住房购买资格也由张世明办理，存在骗购经济适用住房的可能。鉴于诉争房屋的出资、收益、归属等问题存在争议，双方可就诉争房产的出资、收益、归属等问题自行协商或另行起诉。在未得解决前，不宜改变现状。受诉法院遂依据《中华人民共和国物权法》第7条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决驳回李晓光的诉讼请求。 此案中，受诉法院认定当事人双方存有借名购房约定，也认定存在骗购经济适用房的可能性，但并未对该约定的效力作出判断，而是以双方未对诉争房屋的出资、收益、归属等问题予以解决为由驳回了原告的诉讼请求。这一判决的高明之处在于回避了借名购房协议的效力认定这一难题，维持了诉争房屋的现状，避免了因房屋升值给双方的经济利益造成失衡。但这一判决只是暂时平息了纠纷，正如判决书所言:双方可就诉争房产的出资、收益、归属等争议问题自行协商或另行起诉。这就为双方当事人另行提起诉讼埋下了伏笔，除非当事人认可维持现状(出名人是登记所有权人，借名人是房屋实际所有人)，否则，当事人会提起新的诉讼。这也充分说明，在借名购房的情况下，通过返还原物之诉，无法取得诉争房屋的实际所有权。 (二)所有权确认之诉 [案例二]前述案例一返还原物之诉判决生效后，李晓光以所有权确认之诉的案由，将张世明第二次诉至法院。其起诉的理由是:2007年，自己购买了经济适用房一套，因没有资金，购房款便由朋友张世明垫付。张世明来京不久，无房居住，便将房屋借给张世明暂住。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》等规定，经济适用房只能由符合条件的特殊对象购买，自己完全符合购买条件，自己才是真正的房屋产权人。张世明不符合购买经济适用房的条件。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。争议房屋登记在自己的名下，自己应为该房屋的所有权人。为此，请求法院确认诉争房屋的所有权人为李晓光。张世明的答辩意见与前述案例一返还原物之诉案件审理时的主张相同，补充答辩意见为:原告就同一套房屋曾以返还原物之诉起诉，法院判决驳回了其诉讼请求，这次以确认所有权为由起诉，没有事实和法律依据。经审理，法院查明的事实与返还原物之诉案件查明的事实相同。受诉法院认为，房地产登记机关已经将该房屋登记在李晓光名下，张世明对此予以认可，双方对李晓光的诉讼请求并无争议，李晓光要求法院重新确认其为所有权人已无必要。受诉法院依照《中华人民共和国物权法》第9条、第10条、第14条、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，判决驳回李晓光的诉讼请求。 李晓光在返还原物之诉败诉后，再次以所有权确认之诉将张世明诉至法院，意图通过法院确认其对诉争房屋的所有权，达到收回张世明使用的房屋的目的。从其起诉理由看，李晓光是把张世明定位于借款人的角色，把两人之间的纠纷定位于借贷关系，以推翻前一个案件中法院已经认定的借名购房的事实:自己买房缺少资金，于是向朋友张世明借钱。借贷关系不应当影响房屋所有权的性质，既然房屋登记在自己的名下，房屋就是自己的，至于借贷关系，自己可以把钱偿还给张世明。但是，借贷关系的成立，必须有证据证明。李晓光没能提供证据证明借贷关系的存在。在无法证明借贷关系存在的情况下，诉争房屋本就登记在李晓光名下，李晓光要求确认所有权，无疑是重复一个法院已经认定的事实，只能获得败诉的结果。这说明，在借名购房的情况下，通过再次请求确认房屋所有权的方式，也无法取得诉争房产的实际占有、使用权。 (三)买卖合同无效之诉 [案例三]在前述案例一返还原物之诉和前述案例二所有权确认之诉均被判决败诉后，李晓光以房屋买卖合同之诉，持返还原物之诉同样的事实第三次将张世明诉至法院，请求法院判定双方口头买卖经济适用房的合同无效并将诉争房屋返还给自己。其主张无效的理由是:根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》等规定，只有李晓光才符合购买经济适用房的条件，张世明系外地户口，自始都不能购买经济适用房，且现房屋所有权登记在李晓光名下，故该借名购房的口头协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该借名购房协议无效，李晓光系诉争房屋的所有权人，且李晓光愿意归还张世明为李晓光交付的购房款，张世明应当将诉争房屋返还给李晓光。张世明则主张:李晓光诉称案由是房屋买卖合同纠纷，双方之间根本没有房屋买卖合同关系。受诉法院认为:双方之间虽然无书面的房屋买卖合同，但从本案诉争房屋购买手续的办理、房款的交付、房屋的装修等事实看，可以认定双方存在借名购买经济适用房的买卖关系。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权利而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制。而本案中双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。故对于李晓光要求确认双方之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。张世明虽然无权取得经济适用住房的产权，但其全额支付了房屋的购房款，对房屋进行了装修并一直居住至今，在双方之间关于该房屋的出资及收益等纠纷尚未解决前，李晓光径行要求张世明腾退房屋，有违公平原则，故对于李晓光要求张世明腾退房屋的诉讼请求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第52条及《中华人民共和国民法通则》第4条之规定，判决李晓光与张世明之间借名购买经济适用房的事实合同无效;驳回李晓光的其他诉讼请求。李晓光不服一审判决提起上诉。二审法院认为，因本案争议房屋存在巨大升值利益，已无法按照合同签订时的财产进行返还，应当连同财产价值确认及合同无效的赔偿问题一并解决，以上问题未经一审法院审理，本院无法审理判决。李晓光现在要求本院改判支持其腾房请求，依据不足，可另行解决。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决驳回上诉，维持原判。 基于同一案件事实，原告以不同的案由起诉三次，其目的，无非是要求被告腾退房屋，但均以原告败诉而告终。值得探讨的是合同之诉案件，原告提起合同之诉主张合同无效，只不过是实现目的的一种手段，通过主张双方买卖经济适用房的合同无效，发生合同无效后双方互相返还财产的后果，进而实现被告腾退房屋给自己的最终目的。反观法院的判决理由，受诉法院先是认定原、被告之间存在借名买卖经济适用房的关系，继之主张双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。尽管合同无效，但法院并没有按照合同无效的后果处理此案--返还房屋和价款，而是以该房屋升值所带来的经济利益没有解决、无法按照合同签订时的财产进行返还为由驳回了原告的诉讼请求。此案传递出的信号是:对于借名购买经济适用房纠纷，无论基于何种案由起诉，在出名人与借名人就房屋升值所带来的经济利益的分配问题没有解决之前，不可能发生返还财产的后果。这一价值取向无疑是正确的，法院不能因为判决造成当事人双方利益的显著失衡。值得探讨的是法院认定借名购房合同无效的理由。其一，法院认定合同无效的依据有《合同法》第52条和《民法通则》第4条，《合同法》第52条列举了合同无效的五种情形，该案合同无效属于哪种情形并不清楚，法院判决也没有明确。《民法通则》第4条是关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则的规定，显然，借名购房合同，系出名人与借名人合意达成，应属自愿，难谓不公平，借名协议，有偿者有之，无偿者居多，也难认定违反等价有偿原则，唯一能够考虑的就是违反诚实信用原则，但双方“一个愿打、一个愿挨”，又依照约定及时履行了合同，违反诚实信用原则之说也难令当事人信服;况且，此条款作为民事活动应当遵守的基本原则，不宜直接作为认定合同无效的依据。其二，国家关于经济适用房的有关规定能否作为法院认定经济适用房买卖合同效力的依据呢?目前，国家关于经济适用房的规定，主要有《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、住建部等部委《经济适用住房管理办法》，此类规定，能否作为认定合同无效的依据，尚需基于《合同法》有关认定合同效力的规定来把握。
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