|
文：冯雪东、郑生钦 本文字数3797字，建议阅读时间10分钟 对于养老PPP 项目这类社会资本跟政府合作的养老项目而言，其投资风险具有阶段性和高风险性，在对项目做出投资决策之前对其进行投资风险分析，是保证项目投资成功的重要前提。针对养老项目的特点及目前在我国的发展现状，从项目建设、项目运营状况、养老行业和宏观环境 4 个方面对投资风险进行分析，为风险管理和风险决策奠定分析基础。 1.跟政府合作搞养老的4大类16个风险 1.1 项目建设风险 项目建设风险主要指在项目的建设过程中，由于相关因素估计错误或超出预计范围所引起的投资风险，这一类风险的出现将直接影响项目成败。 （1）建设成本超支风险。养老项目 PPP 项目往往是由社会资本和政府共同出资建设，双方出资金额比例会在项目建设之前商议确定，在建设过程中由于工期推延、价格上涨等原因造成建设成本超支，双方增加成本投入，进而影响项目投资回收期。 （2）建设工期延迟风险。项目建设工期的按时完成是项目成功运营的前提。养老项目PPP 项目的特许期包括项目的建设期和运营期，在特许期一定的情况下，项目建设期的增加，将影响项目未来运营收益。 （3）材料供应商的违约风险。项目建设各阶段的顺利进行，主要取决于材料供应商对建设材料的及时供应，若出现材料供应商的违约现象，将会导致项目工期延迟、建设成本超支以及运营收益降低等现象。 （4）建设质量风险。养老项目是提供老年人居住、生活照顾、医疗护理、娱乐和精神慰藉等为一体的复合型地产，该类项目的服务对象是老年人，项目的建设质量和舒适程度将直接影响老年人居住数量。因此，项目的建设质量是项目成功运营的重要保障。 （5）规划设计变更风险。建设过程中由于引进新的建设理念和更适宜的建设方案需要对现有的规划设计进行变更，该变更可能会导致项目工期延误及建设成本超支，在 PPP 项目特许期一定的条件下，使得项目运营期减少。 1.2 项目运营风险 （1）运营管理风险。养老项目 PPP 项目是由社会资本及政府组成的项目公司来开发和运营，项目公司自身的管理水平决定着项目投资风险的大小，若投资该项目的社会资本所处的行业为非养老服务行业，对老年人的服务需求了解较少，会导致项目因运营管理不善造成收益欠佳。 （2）运营成本超支风险。养老项目 PPP 项目属于经营型房地产项目，为降低项目投资风险，提高社会资本投资积极性，政府往往会保证养老项目PPP 项目的最低收益水平。但是项目的物业维修费、工作人员的工资及福利费、保险费和医疗设备维护维修费等未来的运营成本是由项目公司自己承担，实际支出是否会超过预期的运营成本风险是社会资本投资养老项目需要重点评估的风险因素之一。 （3）运营价格风险。在项目公司成立之前，政府会与社会资本协商签订项目特许期协议，在特许期协议中会对该项目的运营价格进行规定，但是随着国家经济的不断提高，物价上涨，运营成本不断增加，若运营价格在某一时期内保持不变，会直接影响项目的收益。 1.3 养老行业风险 （1）行业竞争风险。随着老龄化人口的增加及政府对养老服务业的大力倡导，普通住宅的房地产开发商可能会纷纷加入养老项目市场，养老项目的不断增多，会增加养老项目的市场竞争，进而加大了同行业竞争风险。 （2）市场需求风险。虽然目前老龄化人口众多，但受传统观念影响，多数老人希望在儿女身边养老，市场需求量未知，虽然在养老项目 PPP 项目中，政府为分担社会资本的投资风险，在特许协议中会对项目的最低需求量进行担保，但未知的需求风险仍会影响养老项目 PPP 项目的投资收益。 （3）通货膨胀风险。养老项目市场若出现通胀率下降，将会减少市场需求，给投资者带来损失。若通胀率增大会刺激对养老项目商品的需求，在合理范围内的增长给投资者带来增益，但过分膨胀会使得建筑材料价格上涨进而使开发费用增加，从而加大养老项目的投资风险。 （4）利率风险。由于养老项目投资大、投资回收期长，在项目建设过程中部分资金由银行贷款获得。因此，利率的波动可能会增加项目的投资成本。 1.4 宏观环境风险 （1）社会环境风险。养老项目在我国处于起步阶段，与各地区的城市规划、社会治安、区域发展状况、居民教育程度及文化水平等息息相关。养老项目的投资开发要符合城市总体规划、确保区域联合发展，在项目投资开发前应通过详细的市场调查准确地了解当地环境，尽量规避社会环境风险对项目的影响。 （2）不可抗力风险。在项目建设过程中，会存在无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害等情况发生，导致项目工期延误，成本增加等。 （3）政府政策风险。目前，房地产业是我国国民经济的重要支柱，对养老项目而言，政府出台的有关土地、税收、住房、环保等政策都会直接或者间接影响养老项目投资者的收益目标。 （4）减少特许期或收回项目经营权风险。由于养老项目PPP项目的运营管理相较于其他地产类型需要更专业化，若项目的运营及管理不善，会使政府减少该项目的特许运营期或直接收回项目的经营权。 2.养老PPP项目投资风险规避建议 根据以上对养老项目PPP项目投资风险的分析和评价，现针对主要风险因素及评价结果提出以下几点建议： （1）全面了解养老服务业，增强运营管理水平。养老项目 PPP 项目的运营管理是由项目公司负责，若组建项目公司的社会资本对养老服务业的运营管理了解较少，将会造成项目因运营管理不善而使运营成本超支，甚至使老年顾客量减少。 为避免后期运营管理对项目收益产生影响，社会资本在投资项目之前，必须要全面了解养老服务业，所建项目要迎合老年人心理，在掌握老年人心理的基础上为老年人提供各项服务，从而规避项目运营风险。 （2）充分考虑养老行业市场需求，完善配套服务设施。为规避养老行业需求风险，在项目建设之前要对养老项目行业需求进行大量调研。养老项目与常规的住宅地产不同，是属于持有性可租可售的项目，目标客户群比较单一，在对养老项目进行市场定位时，综合考虑当地经济发展水平和老年人养老方式选择，对项目合理定位，从而有效降低市场供求风险。 此外，养老项目在提供居住和服务功能的基础上要完善供老年人娱乐和医疗等功能的配套服务设施，增强项目的行业竞争力。 （3）引进国外先进的规划设计理念，合理把握开发节奏。一些发达国家比我国较早进入老龄化社会，养老服务业体系已比较健全，养老项目的规划设计理念非常先进。因此引进国外先进的规划设计理念，有利于获得老年消费者的青睐，增加项目的行业竞争力。此外，先进的规划设计理念需要较高的建设质量为依托，因此，要合理把握项目开发节奏，确保项目质量。 （4）时刻关注政策动态，获得正确投资时机。目前，政府大力倡导养老服务业的发展，相关政策法规的完善是养老服务业快速发展的前提。因此，时刻关注国家各项关于养老行业和PPP模式的方针政策，获得正确的投资时机，同时根据政策的变动对项目的管理运营策略及时调整，降低项目投资风险。 原文标题《养老项目 PPP 项目投资风险评价研究》，作者：冯雪东、郑生钦（山东建筑大学管理工程学院），原文载于工程管理学报第30卷第3期。本文略有删节，版权归原作者所有，如有侵权请及时告知，我们会第一时间处理。 |
|
|
