|
深圳市作为全国经济最为发达的超大城市之一，城市常住人口规模逐年增加，全市住房保障体系承载能力将面临严峻挑战，人才住房和保障性住房的建设供应任务日趋艰巨。在此背景下，深圳市政府为多渠道增加保障性住房的供应，出台了多个政策文件，鼓励与引导企业参与保障性住房建设。 本文着力于汇总分析涉及保障性住房的各方面政策，如配建比例、补缴地价方式、回购或销售价格、涉税政策等，为企业在后续参与保障性住房建设的过程中提供基础指引。
1 保障性住房发展概况 从1995年3月国家建设部提出实施“国家安居工程”的意见到1998年国务院有关经济适用房的政策到2007年国务院发布的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见至今，我国的保障性住房发展历经二十余年已进入一个新的发展阶段，住房保障体系从单一的经济适用房体系逐步发展成人才住房与保障性住房双轨并行为核心的全方位、多层次的公共住房体系。 目前，深圳市基本形成以《深圳市保障性住房条例》、《关于实施人才安居工程的决定》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》等3个法规政策为核心，《深圳市人才安居暂行办法》、《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》等20余个规章制度为配套的“3 N”住房保障法规制度体系，保障房政策体系日趋完善。
2 保障性住房概念分类 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。我国保障性住房主要有公共租赁住房、经济适用房、安居型商品房、人才公寓等多种类型。 注：根据建保〔2013〕178号文规定: 从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。
3 保障性住房重点政策分析 根据《深圳市住房保障“十三五”发展规划》，深圳市未来保障性住房的筹集与建设主要来源于市、区政府安排的新增建设用地、城市更新配建、工业用地改保障房用地建设、棚户区改造、公共设施配建、社会存量用地建设、筹集社会存量住房、产业园区配建、城际合作开发等九类来源。其中，市、区政府安排的新增建设用地、城市更新配建、工业用地改保障房用地等方式皆涉及社会资金的参与。目前社会资金参与保障性住房的建设已经成为一种主流发展趋势。政府对社会资金参与保障房建设也从配建比例、地价政策、优先回购、税收优惠等方面皆做出了具体的政策规定。 一、配建比例规定
人才公寓、保障性住房：根据2016年12月29日正式发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定，拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才公寓、保障性住房配建比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。具体配建比例还需根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》规定进行核增、核减。其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。
规划为工业的旧工业区符合以下条件的，可申请按保障性住房建议程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，属于公共租赁住房和安居型商品房的，实施主体可分别取得不超过项目总建筑面积的45%、25%的商品性质的建筑面积。 另《深圳市住房保障“十三五”发展规划》中规定：“鼓励将位于规划所保留成片产业园区范围外，已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内的，用地面积不小于规定标准的旧工业区，在公共配套条件支撑的情况下，按照简易程序调整法定图则、用地功能，配建不少于总建筑面积65%的人才住房和保障性住房”。那么，符合上述条件的“工改保”项目，如建设类型为公共租赁住房，则实施主体可取得的商品性质的建筑面积为不超过总建筑面积的35%。
已批未建工业用地调整功能为居住用地的，可由企业按规定开发人才住房和保障性住房，或按政策收回部分土地优先建设人才住房和保障性住房。 根据《深圳市城市规划标准与准则》，一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。则改造为居住用地功能建设保障性住房的已批未建用地，居住性质的保障性住房应占总建筑面积的70%以上。
招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房和保障性住房，其中人才住房全部由市人才安居集团或其各区控股子公司接收或回购。招拍挂出让的商品住宅用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房配建面积，或提高开发企业自持住房比例面向人才群体出租。 如2016年12月的G16506-0144号宗地与G11314-0092号宗地首次探索“竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”，分别竞得配建人才住房面积18,952平方米和57,400平方米，分别占计容建筑面积的32.53%和34.59%。 二、补缴地价
根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》规定：城市更新项目配建的公共租赁住房及搬迁安置用房，免缴地价；改造方向为居住用地的项目配建的安居型商品房，按该项目安居型商品房以外住宅部分应缴地价标准的50%计收地价，但最高不超过其按公告基准地价标准应计收的地价；改造方向为新型产业用地的城市更新项目建设的安居型商品房，按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价。
新版《暂行措施》首次提出旧工业区改申请调整用地性质，建设保障性住房，且属于公共租赁住房和安居型商品房的，可分别获得不超过总建筑面积的45%、25%的商品性质的建筑面积，商品性质的建筑面积部分如物业类型为住宅、办公、商务公寓功能，则按照3.2倍基准地价补缴地价，酒店及商业功能分别按3倍、5倍相应基准地价补缴，安居型商品房部分按1倍基准地价补缴。
根据《深圳市宗地地价测算规则》规定，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地（含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设）中的住房部分免收地价。合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售；宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。 合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。 三、回购或销售价格： 公共租赁住房、经济适用房、人才公寓、在洽谈收购时或后期确定为安居型商品房的此类住房由政府回购的住房按照《深圳市保障性住房收购操作规程》（试行）计算回购价格；在洽谈收购前已经确定或企业自行销售的安居型商品房参照《安居型商品房定价实施细则》测算收购价格/销售价格。
深圳市保障性住房收购价格计算公式为： 保障性住房收购价格＝建设成本＋合理利润＋户内装饰装修造价
根据《深圳市安居型商品房定价实施细则》确定安居型商品房（毛坯）的最高销售价格、最高基准销售价格和户内装饰装修价格。“定地价、竞房价”筹建的安居型商品房挂牌起始价按细则确定后报市土地招拍挂委员会审定。 四、涉税政策分析 为鼓励社会资金积极参与保障性住房建设，政府在地价优惠、行政税收减免等方面皆做出了相关规定。如《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）、《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）等，其中关于廉租住房的相关政策自2014年8月11日起失效。 各类保障性住房在经营税金及附加、房产税、土地使用税等方面涉及的优惠政策如下表所示： ▎世联评估深圳原创，若需引用或转载，请注明作者及来源。 价值领地 保留所有权利 |
|
|
