房地产开发企业差额计税的会计处理

房地产开发企业差额计税的会计处理
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其计税方法与项目的开工日期有关，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选用简易计税方法计税；《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目，只能适用一般计税方法计税。

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
  
此外，取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

从以上税收政策可以看出，房开企业的简易计税是全额口径，一般计税是差额口径，与前文提到的建筑服务正好相反。

从会计处理的角度看，一般计税方法且允许差额的业务，应通过「销项税额抵减」这个专栏进行核算。

从核算的流程看，笔者主张，取得土地以及支付拆迁补偿费时，仍以价税合计数计入相关成本费用，不进行价税分离，发生纳税义务时，再按照18号公告第五条的规定，以当期销售面积占可供销售面积的比例，计算抵减销项税额。

除上述差额业务适用科目和核算流程有特殊性之外，房开企业在会计处理时还应注意以下几个问题：

一是房开企业取得预收款时，不发生纳税义务，但需要按规定预缴增值税及其附加，会计处理要进行反映，包括：实际预缴时的处理（笔者主张按照收付实现制）、附加税费的期末结转损益、以预缴税款抵减应纳税额（笔者主张综合抵扣）等。

二是除个别省份外，房开企业的纳税义务发生时间与会计收入确认的时间是一致的，均为不动产交付时，因此房开企业的增值税与会计核算没有税会差异，也就是房开企业无需使用「应交税费—待转销项税额」明细科目。

三是房开企业未成立独立的项目公司而是以设置项目部的方式进行开发的，还需要考虑公司范围内的增值税款的结转问题。

四是考虑到房开企业预缴增值税在时间方面的特殊性，其「应交税费—预交增值税」科目很可能存在借方余额，期末应在资产负债表的「其他流动资产」或「其他非流动资产」项目列示。
举例说明核算流程。

例   A房地产开发公司注册地位于北京市朝阳区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。

（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，2016年10月预售款收入5550万元。

1、10月收到预售款

借：银行存款    5550万元
   贷：预收账款       5550万元

2、11月申报期向主管国税机关预缴增值税

借：应交税费—预交增值税  150万元
   贷：银行存款                              150万元

3、同时向主管地税机关预缴附加税费（略）

笔者注：甲项目已预缴的150万元增值税，可以抵减A房地产公司的增值税应纳税额（不分计税方法，不分业务类型），预缴的附加税费应在资产负债表日结转至「税金及附加」科目。

（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积10万平方米，取得土地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计31080万元，该项目发生建安等费用对应的进项税额980万元，取得合规扣税凭证。

2016年10月共销售230套，建筑面积2万平米，预售收入97680万元，2016年12月交房120套，对应的建筑面积1万平米，结转收入48840万元。

1、10月取得预售款

借：银行存款   97680万元
   贷：预收账款       97680万元

2、11月申报期向主管国税机关预缴增值税

借：应交税费—预交增值税  2640万元
   贷：银行存款                                2640万元

3、同时主管地税机关预缴附加税费（略）

4、12月交房确认收入，发生纳税义务

借：预收账款      48840万元
   贷：主营业务收入                            44000万元
           应交税费—应交增值税（销项税额）4840万元

5、计算扣除土地价款及拆迁补偿费

当期允许扣除的土地价款=（1万平米÷10万平米）×31080万元=3108万元

允许抵减的销项税额=3108万元÷1.11=308万元

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）308万元
    贷：主营业务成本                              308万元

（三）公司层面增值税的结转和纳税申报

1、2017年1月申报期申报纳税（假定A公司本月无其他涉税业务）

应纳税额=销项税额-销项税额抵减-进项税额
               =4840-308-980=3552万元

预缴税款=甲项目预缴税款+乙项目预缴税款
                =150万元+2640万元=2790万元

本期应补税额=3552-2790=762万元

2、转出未交增值税：

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 3552万元
    贷：应交税费—未交增值税           3552万元

3、预缴税款抵减未交缴增值税

借：应交税费—未交增值税    2790万元
    贷：应交税费—预交增值税             2790万元

4、申报后缴纳

借：应交税费—未交增值税    762万元        
    贷：银行存款                                  762万元
(作者：何广涛博士)感谢原创！