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过去通行的招商模式一般是拿土地资源换投资，这样除了低廉的地价优势之外，导致园区没有实质的优势和吸引力，影响园区的下一步招商。同时，土地招商还会造成有些企业以圈地、房地产开发为目的，导致园区住宅化、睡城化，这些都背离了产业园区的初衷。未来，在土地政策收紧，土地资源不能成为优势的情况下，园区在招商上要苦练内功，加强自身的金融服务、政策服务等方面的服务水平。 还一个问题就是目前招商同质化现象严重。不考虑自身实际情况和产业禀赋，一窝蜂招高科技、高新产业。前些年，很多园区积极上马光伏产业，结果造成了各地光伏产业的严重饱和。近几年，又有园区跟风招商大数据产业，如果不结合自身情况，盲目招商下来，同样会造成产业过剩。 未来招商在考虑投资企业的税收、就业等经济贡献之外要有大格局，充分考虑自身的优势产业定位，而不是盲目招商。园区要有前瞻性和顶层设计，避免在招商上同质化竞争。
产业园区所属的产业地产有别于商业地产、住宅地产，在招商上就存在着很大的不同，产业园区的招商有三大特点：
特点一：招商是一个系统工程 产业园区项目招商是一项科学而系统的工程，具有难度大、涉及面广、时间跨度长，短时效果不明显等特点。招商需要策划需要筹划，前期要做大量的策划和研究工作，包括对产业的分析、对潜在客户的评估、对沟通推介方式的设定等，在招商跟进过程也需要投入大量的精力，如伺寻找到投资决策人，如何实现第一次沟通，如何保持贴身的跟进，如何应对投资者的考察，如何解决投资者的意见等等，都需要一步一个脚印的态度，需要持之以恒的毅力。 园区招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成园区资源的浪费，导致招商效果不理想，有好的园区背景，没有好的项目不行；企划做得再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。 成功的产业园区招商效果不错，是因为其招商工作形成了良性循环的推进系统。不过，目前大部分产业园区的招商工作总是虎头蛇尾，雷声大雨点小，缺乏周详筹划，也没有持续推进，最后以不了了之告终。
特点二：招商周期长 园区成功招引一家投资企业的周期为6-8个月，而招进大型企业耗费时间往往在一年以上。由于投资选址关系到一个企业的长期发展，所以选址是一个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定其整个项目的成功与否。因此，在前期，投资企业会进行一系列的实地考察与评估。 很多园区恨不得企业立即就搬进他们的园区，这是不可能的。园区招商是一个长期的工作，不可能一蹴而就。企业搬迁或扩产不是到超市买日常用品。如果企业不愿意搬走，无论你怎么说它都不会走，即便是企业想走，那也需要很长时间的准备、思考、选择。这就注定园区招商是一个长期的过程，产业园区开发商必须要制定长期的战略。 在那么长的时间里，招商工作是否具有计划性，显得非常关键。引进企业的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大，企业的招商引进绝不是一蹴而就的，需要成立专门的招商队伍负责此项工作。
特点三：对招商从业人员要求高 产业园区是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂产业的复合型人才和专业化团队。 同时，产业园区项目招商要求招商人员要具备较强的招商技巧和谈判能力。招商人员谈划时必须有高度的责任感和强烈的进取精神与事业心，要受过良好的专业技术知识的培训，具有一定的谈判技巧和实践经验，要有较强的判断能力和逻辑思维能力，视野广，思维敏捷，善于决策，知识广博，语言表达能力强，公关能力强，善于把握对方意图，同时谈判人员身体要健康，气质要好。要制定谈判策略，要了解对方存谈判中的目的、各级目标和最终目标、对方可能做出哪些让步、对方在谈判中最有利条件是什么、最不利的因素是什么，这样我们就能掌握谈判主动权。谈判中要相互尊重，平等互利，要把握分寸，有理有节，要注意礼节，要注意在谈判中对方策略变化、态度转化，同时还要提高谈判工作效率。 可以肯定地说，一个人进入产业园区招商行业想在短期内出业绩是难度非常大的，它需要时间需要过程，是一个系统工程。为此，开展产业园区的招商工作，首要的任务是要打造一支强而有力的招商团队。 》某招商主管招聘要求 一、岗位要求： 1.3年以上各类园区、工业地产招商或房地产销售经验，参与过大型工业地产项目的推广和招商工作。 2．有工业地产招商策划成功案例；熟悉大中型企业投资选址策略。 3．负责招商具体执行工作，各项业务的洽谈、签约、协调工作，监督、管理各项业务合同。 4．具有行业敏感性、前瞻性和创造性，良好沟通能力及应变能力，有团队精神，抗压力强。 5．大专以上学历，3年以上工业地产项目拓展经验。 6．熟悉工业地产项目拓展流程，有项目实际操作经验。 二、岗位职责： 1．根据已取得的目标商家及企业名单，电话联系、直接登门拜访、电子邮件推荐等销售手段，了解企业投资动向及信息。 2．制定接待商家及企业的考察方案，协助商家安排考察项目活动，陪同意向商家及企业考察项目，并在考察过程中解答客户提出的问题。 3．对意向商家及企业，推动客户签订租赁及购买协议，并办理相关法律文件手续。 4．与行业协会、政府主管部门、行业专家建立联系，协助对其中重点人物进行定期关系维户等。
招商是产业园区项目收益的实现形式，一个产业园区项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于产业园区开发商来说，熟练开展产业园区的招商活动决定了产业园区项目的成功运作。 招商是重点工作，但是如果纯粹为了完成招商任务，不管什么项目都招回来，见商即招，这种做法要不得。引进园区的企业不仅要让园区赢得短期收益，更要有可持续发展的空间，让投资获利空间远远超过风险成本。 在开展产业园区招商时，要遵循哪些原则呢？主要有以下五条：
原则一：突出重点产业 明确园区的产业发展目标，要突出重点产业招商，抓龙头促集群，以重大项目带动产业跨越。招回来的企业，要符合园区的规划定位，入驻产业和企业须符合园区发展规划。
原则二：突出重点区域 产业地产项目的招商非常广阔，只要是符合园区产业规划发展的，都可以引进，招商对象可以遍布全国各地。比如说一家服装产业园引进的服装制造企业，只要企业是从事服装制造的，都可以把其引进入园。但是要求招商人员在全国范围内去找投资企业，这样就增加了工作量，可能也收不到好效果。因此，开展招商工作要瞄准重点地区，如珠三角、长三角、环渤海等重点区域，集中有限人力，围绕重点区域，开展针对性的招商。
原则三：突出园区特色 园区的发展过程中，要结合自身区域内产业分布特点，整合优质资源，形成主导产业，着力打造园区特色。
原则四：产业集聚原则 园区要结合实际和自身优势，研究确立园区发展的主导产业。积极引入高端、总部型、规模大、产出高的产业类项目，不断培育壮大园区的主导产业和特色产业。
原则五：质量优先原则 园区引入项目，要确保项目质量，严格执行项目引进参考标准，对引入项目要进行全面、客观科学的评价，认真地进行可行性分析论证。对于能够促进园区产业聚集，形成区域品牌的项目，在入驻园区时将给予重点扶持。
近年来，许多产业园区的招商实践已充分证明，产业园区一旦将某一产业培育出比较完整的产业链，它必然会吸引更多的垂直和协作关系的企业前来投资配套与服务，由此带来产业集群，促进经济更快、更大的发展。
产业链招商 企业选址投资，首要工作就对投资区域优势条件对比，去劣取优。就目前园区优势条件而言，从硬环境看，开发区区位交通优势、基础设施绝大多数都相差很小，即使存在一些不足，经过建设也会逐步得到改善，没有突出优势。从政策条件看，可以说，国家给的和各地给的优惠扶持政策基本一致，谁也没有突出优势。从软环境建设看，全国各园区都在按照与国际接轨的要求，不断改善和提高服务水平，相互间基本在一个水平线上。与上述因素相比，由于产业链是企业选址投资的内在需要，也是各园区最能显示的特色优势，应为最直接、最重要的条件。同时，围绕产业链招商，其目标明确、针对性强。园区通过各具特色的产业优势来招商，能增强各自的竞争优势，能有效避免地区间无序竞争和恶性竞争。 绝不能忽视的“以商引商”示范作用。园区要把集聚的产业、企业看作招商工作的优势资源，一方面大力宣传园区形成产业优势和已投资企业的经营业绩，以此示范，消除外商的戒备心理，增强信任度；另一方面通过对入区企业的优质服务，让企业以现身说法形式验证本企业的成功典范，说服新客商。采取这种“以商引商”的示范方式招商，常常达到事半功倍效果，这是发挥产业链作用，提高招商成效的一大捷径。我区许多项目都是通过这个途径引进来的。
由此可见，产业集群，既是企业发展的内在要求，也是招商工作最具生命力的优势，从这个意义上，围绕产业链招商是顺应事物发展客观规律的必然。
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